나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34336 [1] 광주광역시 서구 양동 60-2 2동 13층1302호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영광 · 평가일 2025.11.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 서구 양동 소재 양동시장 남측 인근에 위치하는 '금호아파트 2동 13층 1302호'로 부근은 아파트단지, 전통시장, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 주위환경 보통임.

교통상황

본건은 차량접근 용이하고 대중교통이용 등 일반적인 교통여건 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물(사용승인일:1985.11.6)내 13층 1302호로 외벽: 몰탈위페인팅 내벽: 벽지 및 타일마감 등 창호: 새시창임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급수설비, 개별난방설비, 소화전설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지의 공동주택(아파트)부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 노폭 약 8미터의 도로에 접하나 통행은 북동측 인접지상(60-37번지)에 개설된 진입로를 이용함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 본건은 집합건축물대장상 금호아파트로 등재되어 있으며, 금호2차로 통칭됨. 2) 본건은 폐문부재로 외부관찰에 의해 조사하였음

물건 비고

지분매각. 특별매각조건 있음(공유자우선매수권 1회로 제한).2026.9.17.자 공유자 해순금, 해수연(공동입찰)의 공유자우선매수신고서 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경34336 (1)

물건종별: 아파트

소재지: 광주광역시 서구 양동 60-2 2동 13층 1302호

감정가: 53,000,000원 (오천삼백만원)

토지면적: 45.55㎡ (약 13.77평)

토지지분: 11.3875㎡ (약 3.44평) - 토지 전체 면적의 25%

건물면적: 84.92㎡ (약 25.69평)

건물지분: 21.23㎡ (약 6.42평) - 건물 전용 면적의 25%

매각대상: 토지 및 건물 지분 (25% 지분)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 해순금 (추정)

사용승인일: 1985년 11월 6일

건물 층수: 총 15층 중 13층

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 광주광역시 서구 양동 소재 양동시장 남측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 전통시장, 근린생활시설 등이 형성되어 있어 주위 환경은 보통 수준임.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하고, 대중교통 이용 등 일반적인 교통 여건은 보통임.

* 인접 도로상태: 남서측으로 노폭 약 8미터 도로에 접하나, 통행은 북동측 인접지상(60-37번지)에 개설된 진입로를 이용함.

1.2. 권리분석

* 등기부상 말소기준권리: 2025년 10월 22일 접수된 동구(광주광역시)의 압류(세무2과-007247)임.

* 매각으로 소멸되는 권리: 압류(갑5), 강제경매(갑6) 등 등기부상 을구 권리 및 기타 제한사항은 매각으로 소멸될 것으로 예상됨. (단, 지상권 등 별도 명시된 권리는 인수될 수 있음)

* 인수되는 권리: 해당 사항 없음.

* 임차인 현황: 인수할 보증금 합계 0원으로, 현재 임차인이 없어 인수 부담은 없음.

* 특이사항: 본 건은 지분 매각 건이며, 공유자우선매수신고가 있으며 1회로 제한됨.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 전통시장인 양동시장 인근에 위치하며, 주거 및 상업 기능이 혼재된 지역임.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역으로 지정되어 있음.

1.4. 생활정보

* 아파트 정보: 양동금호2차 아파트로, 1985년 11월 6일에 사용 승인되었음. 총 3개 동, 330세대로 구성되어 있으며, 최고 15층 높이임.

* 단지 내 편의시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등을 갖추고 있음.

* 주차시설: 총 240대 주차 가능 (지상 3대, 지하 11대)

* 주변 시설: 양동시장 등 전통시장 및 근린생활시설 이용이 편리함.

1.5. 잠재적 리스크

* 지분매각: 토지 및 건물 지분(25%)만 매각되는 건으로, 명확한 소유권 행사 및 재산권 처리에 있어 다른 공유자와의 협의가 필요할 수 있음.

* 공유자우선매수권: 1회로 제한된 공유자우선매수권이 존재하므로, 낙찰 후 공유자가 우선매수권을 행사할 경우 낙찰이 무효가 될 수 있음.

* 건물 노후도: 1985년 준공된 건물로 약 40년의 노후도를 가지고 있어 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있음.

* 외부 관찰 조사: 폐문부재로 인해 외부 관찰로만 조사가 이루어졌으므로, 내부 상태는 현장 방문을 통해 상세 확인이 필요함.

* 용도지역 제한: 일반상업지역, 방화지구, 전통상업보존구역 등 복합적인 용도지역 지정으로 인한 건축 및 개발 행위에 제한이 있을 수 있음.

1.6. 종합 의견

본 건은 광주광역시 서구 양동에 위치한 금호2차 아파트의 25% 지분 매각 물건입니다. 양동시장 인근의 주거 및 상업 복합 지역에 소재하며, 교통 및 생활 편의성은 보통 수준입니다. 다만, 지분 매각 물건이라는 점과 공유자우선매수권이 존재한다는 점은 주의 깊게 고려해야 할 사항입니다. 건물은 노후화가 진행되었으나, 향후 재개발 등 잠재적 가치 상승 가능성도 배제할 수 없습니다.

1.7. 투자 포인트

* 감정가 대비 시세: 본 건의 감정가(5,300만원)는 전체 아파트의 예상 시세(약 1억 9,300만원 ~ 2억원)에 비해 지분(25%) 가치로 환산했을 때 비교적 적정하거나 약간 상회하는 수준으로 보입니다.

* 잠재적 개발 가치: 재개발 가능성이 있는 지역으로, 장기적인 관점에서 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 낮은 인수 보증금: 임차인이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건은 아파트 25% 지분 매각 건으로, 최근 유사 면적(84.92㎡)의 실거래가는 1억 9,300만원 ~ 2억원 수준입니다. 이를 기준으로 25% 지분 가치를 산정하면 약 4,825만원 ~ 5,000만원으로 추정됩니다.

감정가는 5,300만원으로, 이는 최근 시세 대비 약간 높은 수준입니다. 공유자우선매수권이 1회로 제한되어 있다는 점과, 향후 공유자와의 협의 가능성 등을 고려할 때, 보수적으로 접근하여 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 4,800만원 ~ 5,300만원

(주의: 상기 입찰가는 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 권리 분석 등 추가적인 정보 확인 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.