나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34336 [1] 광주광역시 서구 양동 60-2 2동 13층1302호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영광감정 · 평가일 2025.11.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 서구 양동 소재 양동시장 남측 인근에 위치하는 '금호아파트 2동 13층 1302호'로 부근은 아파트단지, 전통시장, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 주위환경 보통임.

교통상황

본건은 차량접근 용이하고 대중교통이용 등 일반적인 교통여건 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물(사용승인일:1985.11.6)내 13층 1302호로 외벽: 몰탈위페인팅 내벽: 벽지 및 타일마감 등 창호: 새시창임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급수설비, 개별난방설비, 소화전설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지의 공동주택(아파트)부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 노폭 약 8미터의 도로에 접하나 통행은 북동측 인접지상(60-37번지)에 개설된 진입로를 이용함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 본건은 집합건축물대장상 금호아파트로 등재되어 있으며, 금호2차로 통칭됨. 2) 본건은 폐문부재로 외부관찰에 의해 조사하였음

물건 비고

지분매각. 특별매각조건 있음(공유자우선매수권 1회로 제한).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경34336 (1)

물건종별: 아파트

소재지: 광주광역시 서구 양동 60-2 2동 13층 1302호

감정가: 53,000,000원 (오천삼백만원)

토지면적: 45.55㎡ (약 13.77평)

토지지분: 11.3875㎡ (약 3.44평) - 토지 전체 면적의 25%

건물면적: 84.92㎡ (약 25.69평)

건물지분: 21.23㎡ (약 6.42평) - 건물 전용 면적의 25%

매각대상: 토지 및 건물 지분 (25% 지분)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 해순금 (추정)

사용승인일: 1985년 11월 6일

건물 층수: 총 15층 중 13층

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 광주광역시 서구 양동 소재 양동시장 남측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 전통시장, 근린생활시설 등이 형성되어 있어 주위 환경은 보통 수준임.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하고, 대중교통 이용 등 일반적인 교통 여건은 보통임.

* 인접 도로상태: 남서측으로 노폭 약 8미터 도로에 접하나, 통행은 북동측 인접지상(60-37번지)에 개설된 진입로를 이용함.

1.2. 권리분석

* 등기부상 말소기준권리: 2025년 10월 22일 접수된 동구(광주광역시)의 압류(세무2과-007247)임.

* 매각으로 소멸되는 권리: 압류(갑5), 강제경매(갑6) 등 등기부상 을구 권리 및 기타 제한사항은 매각으로 소멸될 것으로 예상됨. (단, 지상권 등 별도 명시된 권리는 인수될 수 있음)

* 인수되는 권리: 해당 사항 없음.

* 임차인 현황: 인수할 보증금 합계 0원으로, 현재 임차인이 없어 인수 부담은 없음.

* 특이사항: 본 건은 지분 매각 건이며, 공유자우선매수신고가 있으며 1회로 제한됨.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 전통시장인 양동시장 인근에 위치하며, 주거 및 상업 기능이 혼재된 지역임.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역으로 지정되어 있음.

1.4. 생활정보

* 아파트 정보: 양동금호2차 아파트로, 1985년 11월 6일에 사용 승인되었음. 총 3개 동, 330세대로 구성되어 있으며, 최고 15층 높이임.

* 단지 내 편의시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등을 갖추고 있음.

* 주차시설: 총 240대 주차 가능 (지상 3대, 지하 11대)

* 주변 시설: 양동시장 등 전통시장 및 근린생활시설 이용이 편리함.

1.5. 잠재적 리스크

* 지분매각: 토지 및 건물 지분(25%)만 매각되는 건으로, 명확한 소유권 행사 및 재산권 처리에 있어 다른 공유자와의 협의가 필요할 수 있음.

* 공유자우선매수권: 1회로 제한된 공유자우선매수권이 존재하므로, 낙찰 후 공유자가 우선매수권을 행사할 경우 낙찰이 무효가 될 수 있음.

* 건물 노후도: 1985년 준공된 건물로 약 40년의 노후도를 가지고 있어 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있음.

* 외부 관찰 조사: 폐문부재로 인해 외부 관찰로만 조사가 이루어졌으므로, 내부 상태는 현장 방문을 통해 상세 확인이 필요함.

* 용도지역 제한: 일반상업지역, 방화지구, 전통상업보존구역 등 복합적인 용도지역 지정으로 인한 건축 및 개발 행위에 제한이 있을 수 있음.

1.6. 종합 의견

본 건은 광주광역시 서구 양동에 위치한 금호2차 아파트의 25% 지분 매각 물건입니다. 양동시장 인근의 주거 및 상업 복합 지역에 소재하며, 교통 및 생활 편의성은 보통 수준입니다. 다만, 지분 매각 물건이라는 점과 공유자우선매수권이 존재한다는 점은 주의 깊게 고려해야 할 사항입니다. 건물은 노후화가 진행되었으나, 향후 재개발 등 잠재적 가치 상승 가능성도 배제할 수 없습니다.

1.7. 투자 포인트

* 감정가 대비 시세: 본 건의 감정가(5,300만원)는 전체 아파트의 예상 시세(약 1억 9,300만원 ~ 2억원)에 비해 지분(25%) 가치로 환산했을 때 비교적 적정하거나 약간 상회하는 수준으로 보입니다.

* 잠재적 개발 가치: 재개발 가능성이 있는 지역으로, 장기적인 관점에서 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 낮은 인수 보증금: 임차인이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건은 아파트 25% 지분 매각 건으로, 최근 유사 면적(84.92㎡)의 실거래가는 1억 9,300만원 ~ 2억원 수준입니다. 이를 기준으로 25% 지분 가치를 산정하면 약 4,825만원 ~ 5,000만원으로 추정됩니다.

감정가는 5,300만원으로, 이는 최근 시세 대비 약간 높은 수준입니다. 공유자우선매수권이 1회로 제한되어 있다는 점과, 향후 공유자와의 협의 가능성 등을 고려할 때, 보수적으로 접근하여 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 4,800만원 ~ 5,300만원

(주의: 상기 입찰가는 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 권리 분석 등 추가적인 정보 확인 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.