나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73562 [1] 경기도 동두천시 지행동 719 파인한스 4층401호 위락시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지일감정 · 평가일 2025.11.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 동두천시 지행동 소재 지하철 1호선 "지행역" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 각종 상가들이 밀집 소재하는 상업지역임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하며 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선 "지행역"이 소재하여 전반적인 교통여건은 무난함.

건물의 구조

구조 : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 슬래브지붕 9층 중 제4층 401호로서 (건물사용승인일 : 2009.09.29) 외벽 : 외장타일 마감 등 내벽 : 몰탈 위 페인팅, 일부 타일 붙임 등 창호 : 샷시 창호임

이용상태

위락시설(싸이즈 노래장)로 이용 중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 상하수도설비, 옥내소화전, 화재경보기, 승강기설비, 지하주차장 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 평지로서 근린생활시설 및 숙박시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 북측으로 폭 약 15 미터의 중로 각지에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역 (2016-12-01)(전부제한구역), 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상 기 타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 의정부지방법원 2025타경73562 (1)

소재지: 경기도 동두천시 지행동 719 파인한스 4층401호

건물 용도: 위락시설 (싸이즈 노래장) [건축물대장상 제2종근린생활시설]

감정가: 222,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 김OO

1.2. 면적

토지면적: 25.72㎡ (약 7.78평)

건물면적: 114.40㎡ (약 34.61평)

1.3. 건물 정보 (JSON 데이터 분석)

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 슬래브 지붕 9층 건물 중 제4층 401호

건물사용승인일: 2009년 9월 29일

주요 용도: 제2종 근린생활시설 (싸이즈 노래장으로 이용 중)

전용면적: 114.40㎡ (약 34.61평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 동두천시 지행동에 위치하며, 지하철 1호선 "지행역" 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 각종 상가들이 밀집한 전형적인 상업지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철 1호선 "지행역"이 소재하여 전반적인 교통 여건은 양호합니다.

2.3. 도로상태

본건 서측 및 북측으로 폭 약 15미터의 중로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역 등에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2020년 10월 21일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (을8, 159,900,000원)입니다.

3.2. 인수되는 권리

본건 등기부등본 상 모든 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 말소기준권리보다 후순위이거나 말소 대상이므로, 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 강현관

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 1,980,000원

* 전입일자(사업일자): 2023년 12월 11일

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 합계: 0원

상기 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 부담은 없습니다.

3.4. 등기부채권 총액

약 277,597,048원

3.5. 집합건물 등기부 요약

* 소유권보존: 주식회사파인한스 (2009-10-12)

* 소유권이전: 이현덕 (2010-03-11, 매매)

* 근저당: 농업협동조합자산관리회사 (159,900,000원, 2020-10-21, 말소기준권리)

* 근저당: 김경희 (75,000,000원, 2021-01-14, 말소)

* 가압류: 제이비우리캐피탈주식회사 (24,325,290원, 2024-07-26, 말소)

* 가압류: 한국캐피탈 (18,371,758원, 2024-08-30, 말소)

* 임의경매: 김경희 (75,000,000원, 2025-11-13, 말소)

* 압류: 김포시 (2025-11-24, 말소)

4. 상권분석

4.1. 주위 환경 및 상권 특성

본건이 위치한 지행동 일대는 지하철 1호선 지행역을 중심으로 다양한 근린생활시설과 상업시설이 밀집된 상업지역입니다. 주변에는 각종 식당, 카페, 쇼핑 시설 등이 분포하고 있어 유동인구가 꾸준히 있는 지역으로 보입니다.

4.2. 업종 현황

현재 물건은 위락시설(싸이즈 노래장)로 이용 중이며, 이는 제2종 근린생활시설에 해당합니다. 주변 상업시설과 연계하여 다양한 업종으로의 활용 가능성이 있습니다.

4.3. 주변시설 (위치 기반 정보)

지행역 인근 지역은 다양한 상업 시설과 함께 주거 시설이 혼재되어 있어 생활 편의 시설 접근성이 좋습니다. 소요산 등 자연 관광지와도 연계될 수 있는 지역적 특성이 있습니다.

4.4. 혐오시설 유무

본 물건지 인근에서 특별히 언급되는 혐오시설은 파악되지 않았으나, 실제 현장 방문을 통해 주변 환경을 직접 확인하는 것이 중요합니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 접근성

지하철 1호선 지행역이 도보 거리에 위치하며, 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 차량을 이용한 접근성 또한 양호합니다.

5.2. 건물 내부 시설

본 건물은 철근콘크리트구조이며, 급배수 및 위생설비, 상하수도설비, 옥내소화전, 화재경보기, 승강기, 지하주차장 등을 갖추고 있습니다.

5.3. 주변 편의시설

상업지역 내 위치하여 각종 금융기관, 병원, 약국, 쇼핑 시설, 음식점 등 다양한 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 용도 혼선

건축물대장상 주요 용도는 '제2종 근린생활시설'로 기재되어 있으나, 실제 이용 상태는 '위락시설(싸이즈 노래장)'으로 확인됩니다. 이는 향후 용도 변경, 신규 사업 추진 시 행정적인 검토가 필요할 수 있습니다.

6.2. 건물 노후화

2009년 사용승인된 건물로, 약 15년 경과하였습니다. 외벽 마감, 내부 시설 등의 노후화 정도에 따른 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다. 현장 확인이 필요합니다.

6.3. 미납 관리비 및 공과금

명세서 상 특이사항은 없으나, 경매 물건의 경우 잔금 납부 후 미납된 관리비 및 공과금(전기, 수도, 난방 등)은 낙찰자가 부담해야 할 수 있으므로, 관리사무소 등을 통해 정확한 내역을 확인해야 합니다.

6.4. 토지이용계획상의 제한

성장관리권역, 상대보호구역 등 일부 도시계획상의 제한사항이 존재하여 향후 개발 또는 증축 등에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 동두천시 지행동에 위치한 지하철 1호선 지행역 역세권 상업지 내 위락시설(싸이즈 노래장)로, 입지적 강점을 가지고 있습니다. 건물은 9층 중 4층에 위치하며, 전용면적 약 34.61평으로 적절한 규모를 갖추고 있습니다.

권리관계가 매우 깨끗하여 인수되는 권리가 없으며, 대항력 있는 임차인도 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 현재 위락시설로 운영 중이나, 제2종 근린생활시설로서 다양한 업종으로의 전환 가능성도 존재합니다.

교통, 생활 편의 시설 접근성이 뛰어나며, 주변 상권 활성화에 따라 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대해볼 수 있는 물건입니다. 다만, 건물 노후화 및 용도 관련 사항은 현장 확인을 통해 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 상업지 입지: 지행역 도보 이용 가능한 우수한 접근성으로 인한 풍부한 유동인구.

* 권리관계 명확: 인수되는 권리가 없어 낙찰 후 권리 분석 및 명도 진행이 용이함.

* 안정적인 상권: 주변 상가 밀집 지역으로 업종 전환 시에도 비교적 안정적인 배후 수요 확보 가능.

* 잠재적 시세 상승: 동두천시 지역 개발 및 지하철 노선 연계 가능성 등을 고려한 장기적 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

본 물건은 인수되는 보증금이나 특별한 권리 관계가 없어, 감정가를 기준으로 향후 시장 상황, 주변 시세, 건물 상태, 예상 임대 수익률 등을 종합적으로 분석하여 입찰가를 결정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 실사, 인근 유사 물건 시세 조사, 부동산 전문가의 면밀한 분석이 필수적으로 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.