나이스옥션 법원경매 정읍 2025타경380 [1] 전북특별자치도 정읍시 신태인읍 연정리 661 신태인연가 상가동 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한택감정 · 평가일 2025.11.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전북특별자치도 정읍시 신태인읍 연정리 소재 "신태인농공단지" 북서측 인근에 위치하는 구분건물 『신태인연가아파트 상가동 1층 101호외 5개호』로서, 주위환경은 소규모의 아파트단지와 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

대상 단지로의 차량 접근이 자유로우며, 인근에 간선도로와 버스 승강장 등이 위치하고 있어 전반적인 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

1~6)은 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 2층 중 1층 101호외 5개호로서 외 벽 : 드라이 비트 등 마감, 내 벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감, 창 호 : 샷시창 입니다.

이용상태

1~6)은 소매점 및 기타제1종근린생활시설로 현황 공실 상태입니다.

설비내역

상가 공동의 위생 및 급·배수설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 조사일 현재 아파트 및 그 부대시설부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

대상단지 남동측으로 개설된 진,출입로를 통하여 접근합니다.

토지이용계획 및 제한상태

①은 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(2023-02-10)(상대제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>입니다입니다.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 임대관계는 미상입니다. 기타 : --

물건 비고

1. 소매점으로 이용중이며 현재 공실상태
2. 현황조사서에 소유자를 알 수 없는 물건이 있다고 적혀있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 정읍지원 2025타경380 (1)

소재지: 전북특별자치도 정읍시 신태인읍 연정리 661, 신태인연가 상가동 1층 101호

용도: 근린상가

감정평가액: 60,000,000원

총 채권액 (등기부 기준): 510,000,000원

토지 면적: 33.12㎡ (약 10.02평)

토지 지분: 33.12㎡ (약 10.02평)

건물 면적: 30.67㎡ (약 9.28평)

건물 지분: 30.672㎡ (약 9.28평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

최초 감정일: 2026년 05월 20일 (물건명세서 작성일 기준)

1.2. 물건 현황

건물 구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물 중 1층 101호

외벽: 드라이비트 등 마감

내벽: 몰탈 위 페인팅 등 마감

창호: 샷시창

이용 상태: 현재 소매점 및 제1종 근린생활시설로 이용 중이나, 공실 상태임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

대상 물건은 전북특별자치도 정읍시 신태인읍 연정리 소재 "신태인농공단지" 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 소규모 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

단지로의 차량 접근이 자유로우며, 남동측으로 개설된 진출입로를 통해 접근 가능합니다.

인근에 간선도로와 버스 승강장이 위치하고 있어 전반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 계획

대상 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역이며, 가축사육제한구역(상대제한지역) 및 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

말소기준권리: 2016년 07월 07일 접수된 담양한빛신용협동조합의 근저당권 (을5) 입니다.

매각으로 인해 말소되는 권리: 을5(근저당권), 을6(근저당권공동담보목록), 갑8(압류), 갑11(압류), 갑12(압류), 갑15(임의경매) 등기사항은 말소될 예정입니다.

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.2. 채무 총액 및 채권자 현황

등기부상 채권 총액은 510,000,000원입니다.

주요 권리자는 담양한빛신용협동조합 (근저당권 360,000,000원), 이희남 (근저당권 150,000,000원) 등이며, 경매 신청 채권자는 담양한빛 (임의경매 채권액 327,551,534원)입니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수할 보증금 합계는 0원입니다.

이는 현재 파악된 임차인 중 인수해야 할 보증금이 없음을 의미합니다.

다만, 임대관계는 미상이며, 현황조사서에 소유자를 알 수 없는 물건이 있다고 기재되어 있어 추가적인 확인 및 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 현재 이용 상태 및 공실 여부

본 물건은 근린생활시설(소매점)로 이용 중이거나 이용 가능하나, 현재 공실 상태입니다.

이는 임대수익 발생을 즉시 기대하기 어렵다는 점을 시사합니다.

4.2. 지역 상권 특성

물건지 인근의 신태인농공단지와 소규모 아파트 단지의 배후수요를 바탕으로 한 지역 상권으로 판단됩니다.

상대적으로 영세한 상권 내에서 근린생활시설의 수요가 있을 것으로 예상되나, 공실 상태인 점은 잠재 수요 대비 공급 과잉 가능성도 배제할 수 없습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 생활 인프라

인근에 버스 승강장이 있어 대중교통 이용이 가능하며, 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능합니다.

다만, 상세한 편의시설 현황 및 접근성은 추가적인 주변 조사가 필요합니다.

5.2. 주변 환경 및 혐오시설 유무

현재 제공된 정보 및 자체 조사 결과, 물건지 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않았습니다.

신태인농공단지가 인근에 위치해 있으나, 이는 지역 경제 활동과 관련된 시설입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 위험

현재 물건이 공실 상태로, 향후 임차인 확보 및 공실 장기화 가능성에 대한 위험이 존재합니다.

6.2. 명도 및 소유권 관련 위험

현황 조사서에 소유자를 알 수 없는 물건이 있다고 기재되어 있어, 명도 진행 시 예상치 못한 법적 분쟁이나 추가적인 조사 및 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 채무 부담 및 낙찰 후 잔존 채무

등기부상 채무 총액이 감정가를 크게 상회하고 있어, 채무 변제 여부와 관계없이 낙찰 시 모든 등기사항은 말소될 예정입니다. 다만, 채권자들의 채권 총액이 상당하므로 임의경매 진행 상황 및 낙찰가율 등을 면밀히 파악해야 합니다.

6.4. 지역 특성 및 규제

토지이용계획상 가축사육제한구역, 상대보호구역 등으로 지정되어 있어 향후 건물 증축, 용도 변경 등 개발 시 제약이 따를 수 있습니다.

7. 투자 포인트

7.1. 저가 매수 기회

감정평가액 대비 권리 관계의 복잡성 및 현재 공실 상태 등이 시세보다 낮은 가격에 취득할 수 있는 기회를 제공할 수 있습니다.

7.2. 입지적 장점

신태인농공단지 인근이라는 점은 해당 공단 종사자 등을 대상으로 한 상가 임대 시 잠재적인 수요를 기대하게 합니다.

7.3. 향후 활용 가능성

정읍시 신태인읍 지역의 상권 활성화 및 인구 유입 추이에 따라 공실 해소 및 임대 수익 증대를 기대해 볼 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 전북 정읍시 신태인읍에 위치한 근린상가 건물로, 현재 공실 상태이며 권리 관계 및 소유자 미상 물건에 대한 주의사항이 있습니다. 신태인농공단지 인근에 위치하여 지역 배후수요를 기대할 수 있으나, 즉각적인 임대 수익보다는 장기적인 관점에서의 접근이 필요해 보입니다. 특히, 소유자를 알 수 없는 물건에 대한 명확한 사실관계 파악과 잠재적 리스크 해소를 위한 철저한 사전 조사 및 분석이 요구됩니다.

9. 예상 입찰가

감정평가액: 60,000,000원

본 물건의 현재 공실 상태, 소유자 미상 물건 존재 가능성, 지역 상권의 성장 잠재력 등을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

인수 보증금이 없으므로, 감정가를 기준으로 하되 향후 발생 가능한 수리비, 공실 기간, 명도 관련 비용 등을 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다.

현재 상황에서는 감정가의 60% ~ 70% 수준인 36,000,000원에서 42,000,000원 사이에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권고합니다.

입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태, 주변 시세, 공실 상황 등을 직접 확인하시길 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.