나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34898 [1] 경기도 김포시 마산동 662-11 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 마루한감정 · 평가일 2025.11.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 마산동 소재 "마산역(김포골드라인)" 남측 인근에 위치하며, 주위는 상가주택, 단독주택, 아파트등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장, 및 마산역(김포골드라인)이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

정방형 토지로, 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 남측으로 노폭 약 10미터의 포장도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제1종일반주거지역 , 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시) , 소로1류(폭 10m ~12m)(2014-11-27)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관 한 법률>, 절대보호구역(에이스숲유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권 정비계획법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(양촌처리분 구)<하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립 다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의) <추가기재>본증명은간혹전산오류로인하여사실과다를수있으니인허가나토지거래전등지역지구 등의편입여부를반드시관계부서에확인받으시기바랍니다.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계는 미상임 (2) -

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 콘크리트경사지붕 4층 건물로서, 외벽: 인조화강석붙임 마감등, 창호: 샷시 창호등임.

이용상태

근린생활시설 및 주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비 및 난방설비, 엘리베이터 등이 되어있음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

본건 일반건축물대장 상 건축과-15611(2024.12.04.)호에 의거 [위반내용:①무단대수선(지 상2,3,4층/철근콘크리트/다가구주택/ 2층:2 -> 4가구, 3층: 2->4가구, 4층: 1->2가구(5가구 ->10가구)(행위시기:2019년경), 시정명령내용 : 원상복구명령]을 사유로 위반건축물로 기재 되었는바 경매진행시 참고 하시길 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 경기도 김포시 마산동 662-11에 소재한 근린주택으로, 부천지원 2025타경34898 (1) 사건으로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다. 감정가는 19억 1381만 1400원이며, 토지 면적은 314.10㎡(약 95.01평), 건물 면적은 564.37㎡(약 170.72평)입니다. 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 채권자는 구OOOOOOO입니다. 특이사항으로는 위반건축물로 기재되어 있습니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 김포시 마산동 소재 '마산역(김포골드라인)' 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 상가주택, 단독주택, 아파트 등이 혼재된 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 마산역이 소재하여 교통 여건은 양호한 편입니다. 토지는 정방형으로 주상용 건부지로 이용되고 있으며, 남측으로 폭 약 10미터의 포장도로에 접해 있습니다. 토지이용계획상 도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시) 등에 속해 있으며, 소로1류, 가축사육제한구역, 절대보호구역(에이스숲유치원), 성장관리권역, 택지개발지구, 하수처리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

토지 등기부상으로는 한국토지주택공사의 소유권보존, 제갈혁의 소유권이전(매매)이 있으며, 구의동새마을금고의 근저당 7억 2천만 원이 말소기준권리이며, 이후 청담동새마을금고의 근저당 4억 8천만 원, 군산시수산업협동조합의 근저당 1억 원, 구의동새마을금고의 임의경매, 김포시의 압류 등이 모두 말소 처리될 예정입니다. 토지 등기부채권 총액은 13억 원입니다.

건물 등기부상으로는 제갈혁의 소유권보존이 있으며, 토지 등기부와 유사하게 구의동새마을금고의 근저당 7억 2천만 원이 말소기준권리가 되며, 이후의 근저당, 임의경매, 김재빈의 주택임차권(4천만 원), 김포시의 압류 등이 모두 말소 처리될 예정입니다. 건물 등기부채권 총액은 13억 4천만 원입니다.

현재 파악된 임차인은 총 13명이며, 전원 '대항력 없음'으로 분석됩니다. 모든 임차인의 보증금 합계는 100,000,000원(CHONG SUNCHA) + 50,000,000원(고재욱) + 40,000,000원(김재빈) + 120,000,000원(김준호) + 150,000,000원(심송이) + 170,000,000원(오승현) + 115,000,000원(정상모) + 30,000,000원(최중필) = 675,000,000원 입니다. 보증금 및 차임이 미상인 임차인은 없으나, 일부 임차인의 경우 전입일자나 확정일자 정보가 누락되어 있습니다. 다만, 임대관계는 미상으로 파악된 부분이 있습니다. 인수되는 보증금은 없는 것으로 보입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 김포시 마산동의 마산역 인근 지역에 위치하여, 상가주택, 단독주택, 아파트 등이 혼재된 상권의 일부를 이룹니다. 이는 지역 주민을 대상으로 하는 근린생활시설 및 주택 임대 수익을 기대할 수 있는 입지입니다. 마산역(김포골드라인)을 중심으로 형성되는 상권의 일부로서, 역세권 프리미엄을 고려할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

마산역(김포골드라인)이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 주변에 버스정류장도 다수 소재합니다. 차량 접근성 또한 양호합니다. 지역 내 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 '위반건축물' 사항입니다. 일반건축물대장상 건축과-15611(2024.12.04.)호에 의거하여, 지상 2, 3, 4층에서 각각 2가구에서 4가구, 1가구에서 2가구로 무단 대수선하여 총 5가구에서 10가구로 늘린 사실이 적발되어 '원상복구명령'이 내려진 상태입니다. 이는 상당한 수준의 원상복구 비용 발생 가능성을 내포하며, 추후 건축법 관련 문제 발생 소지가 있습니다. 또한, 임대 관계가 미상인 부분이 있어 인수 후 명도 과정에서 변수가 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 김포 마산동의 역세권에 위치한 근린주택으로, 교통 및 입지 조건은 양호한 편입니다. 그러나 위반건축물 사항으로 인한 원상복구 비용 및 법규 위반 관련 리스크가 크게 존재합니다. 권리관계는 비교적 명확하게 정리될 것으로 보이나, 위반건축물 문제가 명확한 해결 없이 낙찰될 경우 상당한 부담으로 작용할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 김포 골드라인 마산역 인근 역세권 입지

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 인한 투자가치

* 근린생활시설 및 주택 복합 용도로 인한 임대 수익 기대 가능성

* 감정가 대비 낮은 말소기준권리 및 총 채무액

1.8. 예상 입찰가

본건은 위반건축물에 대한 원상복구 명령이 존재하며, 이로 인한 복구 비용 및 행정 절차에 대한 불확실성이 존재합니다. 제공된 JSON 정보는 본건과는 다른 종류의 주택(연립) 매매 사례이므로 직접적인 시세 비교가 어렵습니다. 따라서, 본건의 예상 입찰가는 감정가 19억 1381만 1400원을 기준으로 하되, 위반건축물 관련 복구 비용 및 위험 요소를 감안하여 보수적으로 접근해야 합니다.

예상 입찰가는 감정가의 약 75% ~ 85% 수준인 14억 3천 5백만 원 ~ 16억 2천 6백만 원 내외에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다. 특히, 위반건축물 해소 방안 및 예상 비용에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.