나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513826 [1] 인천광역시 남동구 남촌동 624-3 제이케이루체스타지식산업센터 10층1004호 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나은감정 · 평가일 2025.11.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 남동대로길에 위치하며, 주위는 공장, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 및 주정차 가능하고, 인근에 노선버스정류장 등이 소재함.

건물의 구조

2020년 2월에 사용승인된 철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 중 10층 1004호로서, 외벽: 석재, 드라이비트 마감 창호: 샷시 창호임. (사용승인일:2020-05-04)

이용상태

'오피스텔'로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기, 옥내소화전, 스프링클러, 화재탐지시설, 도시가스난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로서, 공장, 근린생활시설 및 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 50미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반공업지역, 지구단위계획구역(2024-03-04)(인천광역시 고시 제2024-45호), 가축사육 제한구역(2013-03-08)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 재생사업지구(2019-08-19) <산업입지 및 개발에 관한 법률>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 복합 구역(2023-06-21)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비 계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.))).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경513826 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 남촌동 624-3 제이케이루체스타지식산업센터 10층1004호

용도: 공장 (현황 오피스텔 이용)

건물 명칭: JK루체스타지식산업센터

1.2. 면적 및 감정가

감정가: 100,000,000원

토지면적: 6.37㎡ (약 1.93평)

토지지분: 6.373㎡ (약 1.93평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 19.47㎡ (약 5.89평)

건물지분: 19.47㎡ (약 5.89평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 경매 정보

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (등기부상 강제경매 개시 채권자)

특이사항: HUG 인수조건 변경

특수물건정보: HUG 인수조건 변경

2. 입지 조건

2.1. 주변 환경 및 건물 상태

본건은 인천광역시 남동구 남촌동에 위치하며, 주변은 공장, 근린생활시설, 오피스텔 등이 혼재된 지역입니다.

건물은 2020년 2월 사용승인된 철근콘크리트구조의 11층 건물 중 10층에 해당합니다.

외벽은 석재 및 드라이비트 마감이며, 창호는 샷시입니다.

내부 이용 상태는 '오피스텔'로 이용 중입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

본건까지 차량 출입 및 주정차가 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

건물 남동측으로 노폭 약 50미터의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지 이용 계획

일반공업지역, 지구단위계획구역, 가축사육 제한구역, 재생사업지구, 국가산업단지, 복합 구역, 성장관리권역에 속합니다.

다만, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인에 한함, 특정 용도 제한)으로 지정되어 있으나, 해당 물건의 경우 직접적인 영향은 제한적일 수 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 채권자 및 경매 개시

본 경매는 주택도시보증공사의 강제경매 신청으로 개시되었습니다. (인천지방법원 2025타경513826)

등기부상 총 채권액은 105,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황 (HUG)

임차인: 주택도시보증공사(한 )

보증금: 105,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-09-17

확정일자: 2021-08-31

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경

* 임차인 관련 주의 문구: 본 임차인(주택도시보증공사)은 대항력은 없으나, HUG 인수조건 변경이라는 특이사항이 존재하므로 거래 전 반드시 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 등기부 현황 및 소멸 권리

등기부상 말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(을구 1번)입니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 을구 1번 주택임차권(한정구)은 '말소' 예정으로 기재되어 있습니다.

물건명세서 상으로는 매각으로 소멸되지 않는 권리로 을구 순위 1번 주택임차권등기가 명시되어 있으나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 점을 고려할 때, 경매 절차상 소멸될 가능성이 높습니다.

전반적으로 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다 (인수 보증금 합계: 0원).

4. 상권 분석

본건은 인천 남동구의 산업단지 및 상업지구가 혼합된 지역에 위치하여, 관련 기업체 종사자들을 대상으로 하는 근린생활시설 및 상업 활동이 가능한 입지입니다. 지식산업센터 내에 위치하여 관련 업종의 집적 효과를 기대할 수 있습니다.

5. 생활 정보

주변에 공장 및 근린생활시설이 분포하고 있으며, 대중교통 이용이 가능합니다. 도시가스 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수 조건 변경 관련

"HUG 인수조건 변경"이라는 특이사항은 본건 취득 시 주택도시보증공사와의 특정 거래 조건이나 절차가 변경되었음을 시사합니다. 이는 향후 소유권 이전 과정이나 물건 활용에 예상치 못한 영향을 줄 수 있으므로, 계약 전 상세한 확인이 필수적입니다.

6.2. 건물 용도 불일치

건축물대장상 주 용도는 '공장'으로 되어 있으나, 현재 이용 상태는 '오피스텔'로 기재되어 있습니다. 이러한 용도상의 불일치는 추후 건축 관련 민원, 재산권 행사 제한, 또는 매각 시 문제 발생의 소지가 있습니다.

6.3. 토지 이용 제한

일부 토지 이용 계획 및 제한 사항(예: 토지거래계약에 관한 허가구역, 성장관리권역 등)은 향후 토지 이용 또는 개발에 제한을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

인천 남동구에 위치한 JK루체스타지식산업센터 내 소형 오피스텔/공장 물건으로, 강제경매를 통해 소유권 이전이 예정되어 있습니다.

권리 관계는 비교적 명확하게 정리될 것으로 보이나, 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항과 '공장' 용도 대비 '오피스텔' 이용 현황 불일치는 반드시 상세한 사전 조사가 필요한 부분입니다.

8. 투자 포인트

인천 남동구 산업 밀집 지역 내 위치하여 사업 활동을 위한 잠재적 수요가 존재합니다.

소형 면적으로 초기 투자 부담이 상대적으로 낮을 수 있습니다.

지식산업센터 내 복합 용도 가능성을 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 100,000,000원입니다.

경매 신청 채권은 105,000,000원이며, 인수되는 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

따라서 예상 입찰가는 감정가격을 기준으로 하되, 주변 시세, 물건의 실제 상태, 권리 분석에서 파악된 리스크(용도 불일치, HUG 인수조건 변경 등)를 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

특히, HUG 인수조건 변경 사항에 대한 명확한 확인 없이는 무리한 입찰은 지양해야 합니다.

추후 공실 리스크 및 임대료 수준, 예상되는 명도 비용 등을 면밀히 검토 후 전략적인 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

본 물건에 대한 혐오시설 등 추가적인 입지 분석 정보는 제공된 자료 내에 포함되어 있지 않으므로, 외부 지도 서비스 등을 통한 별도의 조사가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.