나이스옥션 법원경매 전주 2025타경1039 [1] 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동1가 160-28 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 자산 · 평가일 2025.11.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동1가 소재 '전주화산초등학교' 남측 인근에 위치하고, 주위는 단독주택이 주를 이루는 기존주택지대임.

교통상황

남측 인근에 시내버스승강장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

형태 및 이용상태

-기호1)은 사다리형 평지로 현황 도로 등임. -기호2)는 사다리형 평지로 현황 '단독주택부지'임. -기호4)는 사다리형 평지로 현황 도로 등임.

인접 도로상태

-기호1,2)는 북동측으로 폭 약2미터 내외의 막다른 도로에 접함. -기호4)는 북동측으로 폭 약4-5미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호(1) : 제2종일반주거지역(2022-09-15), 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(화산초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, <추가기재>산림 하천 전원개발 항목은 관련부서 확인협의 - 기호(2) : 제2종일반주거지역(2022-09-15), 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(완산서초등학교,효정중학교)<교육 환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(화산초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, <추가기재>산림 하천 전원개발 항목은 관련부서 확인협의 - 기호(4) : 제2종일반주거지역(2022-09-15), 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(완산서초등학교,효정중학교)<교육 환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(화산초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

토지 기호4)는 공부상 지목이 '대'이나, 현황 도로등임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

--

건물감정평가요항표

건물의 구조

3-가)연와조 스라브지붕 2층건으로 - 외 벽 : 인조석붙임 및 적벽돌 치장쌓기 등 마감 - 내 벽 : 세멘몰탈위 벽지도배 등 마감 - 창 호 : 샷시창호임. 3-나)시멘트벽돌조 스라브지붕 단층건임.

이용상태

3-가)단독주택 3-나)창고

설비내역

3-가)에 위생설비 및 급.배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

3-가)의 부합물 및 종물 성격의 제시외건물 기호 ㄱ~ㅁ)이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

--.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물(ㄱ~ㅁ) 포함
2. 목록 4. 공부상 지목이 '대' 이나, 현황은 '도로'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 전주지방법원에서 진행하는 부동산 임의경매 사건으로, 사건번호는 2025타경1039 (1)입니다.

감정가는 139,391,300원입니다.

소재지는 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동1가 160-28번지이며, 용도는 단독주택입니다.

토지 면적은 189.00㎡ (약 57.17평)이며, 건물 면적은 150.89㎡ (약 45.64평)입니다.

건물 제시외 면적은 43.40㎡가 포함되며, 일괄 매각 대상입니다.

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 채권자는 서전주새마을금고(서OOOOOOO)입니다.

본 물건은 중복 사건이며, 토지 지분 매각으로 진행됩니다.

주의사항으로는 1. 일괄매각으로 제시외 건물(ㄱ~ㅁ)이 포함되며, 2. 목록 4번 토지는 공부상 지목이 '대'이나 현황은 '도로'임을 유의해야 합니다.

건축물대장상 주소는 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동1가 160-16번지, 신주소는 전북특별자치도 전주시 완산구 따박골7길 13-3 (효자동1가)이며, 건물은 1978년 5월 16일 사용승인된 연와조 스라브지붕 2층 건물(단독주택)과 시멘트벽돌조 스라브지붕 단층 창고로 구성되어 있습니다. 건축물대장상 주 용도는 공동주택(다세대주택)으로 기재되어 있으나, 본 경매 목적물은 단독주택으로 명시되어 있습니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동1가에 위치하며, '전주화산초등학교' 남측 인근 지역에 자리 잡고 있습니다.

주변은 단독주택이 주로 분포하는 주거 지대입니다.

교통 상황으로는 남측 인근에 시내버스승강장이 소재하여 제반 교통 여건은 보통 수준입니다.

토지 기호 1, 2번지는 북동측으로 폭 약 2미터 내외의 막다른 도로에 접해 있으며, 토지 기호 4번지는 북동측으로 폭 약 4-5미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역 및 상대보호구역(화산초등학교, 완산서초등학교, 효정중학교)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 2024년 2월 1일 접수된 서전주새마을금고의 근저당(을3)입니다.

이하 모든 권리는 말소될 예정입니다.

토지 등기부상 채권 총액은 60,000,000원이며, 건물 등기부상 채권 총액은 95,442,758원입니다.

임차인 현황 상 인수할 보증금 합계는 0원이며, 별도의 대항력 있는 임차인은 파악되지 않았습니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없으며, 지상권 관련 사항도 없습니다.

본 물건은 중복 사건이며, 토지 지분 매각으로 진행됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 주거 지역에 위치하며, 주변은 단독주택 및 공동주택이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

인근에 학교가 소재하여 교육 환경이 양호하며, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 상점들이 주로 분포할 것으로 예상됩니다.

주변의 연립/다세대 주택 매매 사례를 보면, 2014년식의 59.92㎡ 면적 주택이 2026년 3월 14,200만원에서 21,500만원 사이에 거래된 것으로 나타납니다. 본 물건은 단독주택 용지의 토지 지분 매각이라는 점에서 직접적인 비교는 어렵습니다.

반경 1km 이내에 대규모 산업 단지나 유흥업소 등 혐오 시설은 현재 확인되지 않습니다.

1.4. 생활정보

* 교육: 전주화산초등학교, 완산서초등학교, 효정중학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

* 교통: 남측 인근에 시내버스승강장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주변 주택가 기반의 상점 및 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

* 주변 주택 유형: 단독주택 외에도 주변에 연립, 다세대 주택 등이 분포하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 지분 매각: 본 물건은 토지 지분 매각으로 진행되므로, 전체 토지 소유권 확보를 위해서는 다른 지분 소유자와의 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

* 도로 현황: 목록 4번 토지의 경우 공부상 지목이 '대'이나 현황이 '도로'로 이용 중이며, 기호 1, 2번지 토지가 약 2미터 내외의 막다른 도로에 접해 있어 차량 통행 및 건축 시 제한사항이 발생할 수 있습니다.

* 건축물 노후: 1978년에 사용승인된 건물로, 상당한 노후가 진행되어 수리 또는 재건축 필요성이 발생할 수 있습니다.

* 제시외 건물: 일괄 매각에 포함된 제시외 건물(ㄱ~ㅁ)은 명도 또는 철거 과정에서 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 중복 사건: 사건이 중복으로 진행될 경우 경매 절차가 복잡해질 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 전주시 완산구 효자동1가에 위치한 단독주택 부지 및 건물 경매 물건으로, 기본적인 주거 환경은 양호한 편입니다.

하지만 토지 지분 매각, 현황 도로인 토지, 노후된 건물 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있습니다.

채권 총액과 감정가를 고려했을 때, 최초 감정가에서 유찰될 가능성이 있습니다.

따라서 투자 시에는 이러한 리스크를 충분히 고려하고 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 교육 환경: 초등학교 및 중학교가 인접하여 자녀 교육에 유리합니다.

* 양호한 주거 환경: 전주시내 접근성이 좋은 조용한 주거 지역에 위치합니다.

* 잠재적 개발 가치: 향후 재건축 또는 토지 활용 방안에 따라 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 지분 매각을 통한 취득: 다른 지분 소유자와의 협의를 통해 유리한 조건으로 토지 전체를 확보할 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 139,391,300원입니다.

주변 연립, 다세대 주택의 최근 실거래가를 볼 때, 면적 대비 평당 가격은 약 230만원 ~ 360만원 수준입니다.

하지만 본 건은 단독주택 부지의 지분 매각이며, 1978년 사용승인된 노후 건물이라는 점, 그리고 도로 현황 등의 리스크를 고려해야 합니다.

채권 총액(약 1억 5천 5백만원)이 감정가보다 높다는 점도 고려할 필요가 있습니다.

이러한 점들을 감안할 때, 본 건은 최초 감정가에서 유찰될 가능성이 높으며, 2차 또는 3차 입찰에서 경쟁이 예상됩니다.

리스크 요인을 감안하여, 낙찰가율 60%~70% 수준을 예상해 볼 수 있습니다.

따라서 보수적으로, 예상 입찰가는 85,000,000원 ~ 95,000,000원 사이에서 시세 및 경쟁 상황을 고려하여 신중하게 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.