나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513729 [1] 인천광역시 남동구 논현동 751-1 인천소래논현구역씨10블록에코메트로3차더타워 에이동 4층오403호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 상선 · 평가일 2025.11.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 논현동 소재 소래포구역 남서측 인근에 위치하는 인천소래논현 구역씨10블록에코메트로3차더타워 에이동 4층 오403호로서 주위는 동유형의 업무시설 및 공동주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장 및 전철역(소래포구역)이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 51층 건물내 4층 오403호로서 외벽: 몰탈위 수성페인팅 및 돌붙임 등 마감, 창호: 알미늄샷시 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 난방설비, 승강기 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

광평수의 평탄한 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 포장도로를 이용하여 외곽 공도에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(2025-07-28)(소래논현지구), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2013-03-08) ((문의:남동구환경보전과 032-453-2343)){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 과밀억제 권역{수도권정비계획법}, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.))), 도시관리계획 입안중(2025-10-20)(소래논현 지구단위계획)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임. -2024년 12월 10일 인천지방법원의 임차권등기명령(2024카임15409) 임차보증금: 금180,000,000원 확정일자: 2022년 4월 4일 임차권자: 박승현 (930915-*******)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경513729 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 논현동 751-1 인천소래논현구역씨10블록에코메트로3차더타워 에이동 4층오403호

용도: 오피스텔

감정가: 158,000,000원

토지면적: 10.50㎡ (약 3.18평)

토지 지분: 10.4992㎡

건물면적: 46.56㎡ (약 14.08평)

건물 지분: 46.561㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG 인수조건 변경, 별도등기)

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 남동구 논현동에 소재하며, 소래포구역 남서측 인근에 위치합니다.

주위 환경은 동유형의 업무시설, 공동주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통 상황은 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 전철역(소래포구역)이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

건물은 철근콘크리트구조이며, 총 51층 건물 중 4층에 위치합니다.

토지는 광평수의 평탄한 토지로 현재 주상용 건부지로 이용 중입니다.

단지 내 포장도로를 통해 외곽 공도에 접해 있으며, 도로 접근성은 양호합니다.

토지 이용계획상 일반상업지역, 지구단위계획구역(소래논현지구)에 해당하며, 대로2류, 대로3류, 중로1류 도로에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 속합니다.

토지거래계약 허가구역(외국인에 한함, 2025.08.26. ~ 2026.08.25.)으로 지정되어 있으며, 도시관리계획(소래논현 지구단위계획) 입안 중에 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2024년 1월 12일 남동구의 압류 (갑8) 입니다.

주요 권리 현황:

* 채권자: 주택도시보증공사 (강제경매 신청, 2025-11-06 접수)

* 주택임차권: 박승현 (을1, 보증금 180,000,000원, 2022-04-04 확정일자, 2022-04-20 전입)

* 압류: 남동구, 용인시, 고양시, 광양시 등 다수

등기부채권 총액: 180,000,000원

인수되는 권리:

* 을구 순위 1번 주택임차권 등기는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 다만, "별도등기(대지권 목적토지1 을구1번 지상권설정등기)"가 존재하며, 이는 매각 후에도 인수될 가능성이 있어 철저한 확인이 필요합니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(박승현)

* 보증금: 180,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-04-20

* 확정일자: 2022-04-04

* 배당신고일자: 2024-12-11

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 별도등기 관련하여 복잡한 관계가 있을 수 있습니다.

인수 보증금 합계: 0원 (단, HUG 인수조건 변경 및 별도등기 존재로 인해 인수될 보증금 또는 부담금이 있는지 추가적인 법원 확인이 필수적입니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.)

1.3. 상권분석

본건이 위치한 인천광역시 남동구 논현동 일대는 소래포구역 역세권에 위치하며, 신축급 오피스텔 및 아파트 단지가 밀집한 지역입니다.

동유형의 업무시설, 공동주택, 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 발달했습니다.

소래포구역이 인접해 있어 교통이 편리하며, 이는 상업시설 이용 및 유동인구 확보에 긍정적 영향을 미칩니다.

본건은 에코메트로 3차 더 타워 내에 위치하며, 해당 단지는 소래논현지구에 속해 있어 향후 지속적인 지역 개발이 기대됩니다. 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 도시관리계획 입안 중으로 개발 잠재력이 있습니다.

주변 시설 검색 시, 일반적으로 역세권 및 대규모 주거 단지 인근에는 다양한 편의시설, 상업시설이 발달해 있습니다. 다만, 혐오시설 등 잠재적 기피시설 유무는 별도 현장 확인 및 상세 조사가 필요합니다.

1.4. 생활정보

본건은 '인천 소래논현구역 C10블록 에코메트로 3차 더 타워 C' 내 4층 403호로, 2013년 11월 준공된 건물입니다.

건물은 총 46층 규모이며, 본건의 전용면적은 46.56㎡ (약 14.08평)입니다.

본 단지는 총 1,582대의 넉넉한 주차 공간을 확보하고 있으며, 5대의 승강기가 설치되어 있습니다.

인근에 다양한 근린생활시설, 상업시설이 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

소래포구역 인근으로 다양한 문화 및 레저 활동을 즐길 수 있는 환경이 조성되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경: 채권자인 주택도시보증공사의 인수조건 변경 사항은 낙찰 후 인수 조건이나 절차에 예상치 못한 영향을 미칠 수 있으므로, 계약 전 반드시 상세한 내용을 확인해야 합니다.

별도등기 (지상권 설정 등기): 을구 1번 지상권 설정 등기는 매각으로 소멸되지 않고 인수될 가능성이 있습니다. 이는 토지 사용 및 소유권 행사에 제약을 초래할 수 있는 중대한 위험 요소이므로, 등기부등본과 관련 계약서를 면밀히 검토해야 합니다.

임차인 관련 불확실성: 임차인 박승현은 대항력이 없으나, 주택도시보증공사가 채권자이자 임차인의 보증금 채무를 보증한 복잡한 관계입니다. 'HUG 인수조건 변경'과 맞물려 임차 보증금 처리 및 낙찰자의 추가 부담 여부에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

시장 가치와 감정가의 괴리: 최근 동일 단지 내 다른 면적의 오피스텔 실거래가(2026년 3~4월, 200,000,000원~230,000,000원)는 본건의 감정가(158,000,000원) 대비 높은 수준입니다. 이는 본건 면적이 더 작기 때문일 수 있으나, 시장 가치와의 차이가 커 추가적인 시세 조사가 필요합니다.

도시관리계획 입안 중: 소래논현지구 지구단위계획이 입안 중이므로, 향후 지역 개발 방향에 따른 가치 변동 가능성이 존재합니다.

1.6. 투자 포인트

역세권 입지: 인천지하철 1호선 소래포구역 인근으로 교통이 매우 편리합니다.

브랜드 대단지: 에코메트로 3차 더 타워라는 대규모 단지 내 물건으로, 브랜드 가치 및 생활 인프라가 우수합니다.

개발 잠재력: 소래논현지구 개발 계획에 따른 미래 가치 상승 기대감이 있습니다.

소형 평형: 46.56㎡ (약 14평)의 전용면적으로 소형 투자 수요층에게 매력적일 수 있습니다.

1.7. 예상 입찰가

본건의 감정가는 158,000,000원입니다.

동일 단지 내에서 최근(2026년 3~4월) 거래된 더 넓은 면적의 오피스텔들은 200,000,000원 ~ 230,000,000원에 거래되었습니다.

제공된 최근 실거래가 데이터를 본건 면적(46.56㎡)에 맞춰 환산 시, 대략 124,500,000원 수준으로 추정됩니다.

그러나 본건은 감정가가 158,000,000원이며, 역세권 소형 오피스텔에 대한 수요를 고려할 때, 감정가를 기준으로 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

특히 HUG 인수조건 변경 및 별도등기(지상권 설정 등기)의 존재는 잠재적 리스크로 작용하여 입찰가 결정에 신중을 기해야 합니다. 이러한 위험 요소를 감안하고, 감정가를 보수적으로 접근하는 관점에서 예상 입찰가를 제시합니다.

예상 입찰가: 135,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.