나이스옥션 법원경매 통영 2025타경658 [1] 경상남도 고성군 고성읍 성내리 98-3 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아세아감정 · 평가일 2025.11.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 고성군 고성읍 성내리 소재 '대성초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 학교, 종교시설, 로변점포, 기존주택 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 등의 접근은 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

본건은 부정형의 평지의 토지로서, 주상용건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

본건 북측으로 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(2012-12-14)(접합) 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<경상남도 문화재보호 조례>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

후첨 '사진용지' 및 '지적 및 건물개황도'와 같이 부합물 및 종물격의 제시외 건물 1동이 소재합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : - 본건 토지는 인접필지와 지적경계확인이 불분명한바, 정확한 지적경계는 전문적인 지적측량이 요구되니 업무진행시 참고하시기 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 2)는 철근콩트리조 슬래브지붕 지상2층 지하1층 건물로서, (사용승인일 : 1984.12.03) 외 벽 : 몰탈위페인팅 및 타일붙임 마감, 내 벽 : 벽지 밑 타일등 마감, 창 호 : 샷시 창호임. 일련번호 2-1)는 조적조 슬래브지붕 2층건물로서, (증축일 : 1993.09.13) 외 벽 : 몰탈위페인팅 및 타일붙임 마감, 내 벽 : 벽지 밑 타일등 마감, 창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

일련번호 2)는 목욕탕 등(현 폐업상태)으로 이용중입니다. 일련번호 2-1)은 근린생활시설 및 주택(현 공실)로 이용중입니다.

설비내역

제반 위생설비, 급,배수설비, 온수설비 등이 시설되어져 있습니다.

부합물 및 종물

후첨 '사진용지' 및 '지적 및 건물개황도'와 같이 부합물 및 종물격의 제시외 건물 1동이 소재합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 본건 건물은 현장조사시 폐문부재로 내부 조사가 불가능하여 인근 주민의 탐문조사, 관련공부, 외부관찰 등을 통해 통상적인 상태를 기준으로 평가하였는바, 경매 진행 및 입찰시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(감정서상 ㄱ) 매각 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 통영지원 2025타경658 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

감정평가서 작성일: 2026년 5월 22일

1.2. 물건 정보

소재지: 경상남도 고성군 고성읍 성내리 98-3번지 (신주소: 경상남도 고성군 동외로 151번길 39)

용도: 근린시설 (건축물대장상 제1종근린생활시설, 주택)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

주요 건물 구조: 철근콘크리트조, 조적조 (지하1층, 지상2층)

건축물 사용승인일: 1984년 12월 3일 (증축 1993년 9월 13일)

1.3. 감정가 및 면적

총 감정가: 560,129,400원

토지 면적: 451.00㎡ (약 136.4평)

건물 면적: 993.58㎡ (약 300.5평)

제시외 건물 면적: 6.00㎡ (매각 포함)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상남도 고성군 고성읍 성내리 소재 '대성초등학교' 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 학교, 종교시설, 로변점포, 기존주택 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 제반 교통 사정은 보통입니다.

본건 북측으로 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 및 개발 제한

토지 이용계획: 제1종일반주거지역

도로 조건: 소로2류 (폭 8m~10m) 접합

주요 제한사항:

* 가축사육제한구역 (2025년 7월 11일까지, 모든 축종 사육 제한)

* 역사문화환경보존지역 (경상남도 문화재보호 조례, 문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률)

* 상대보호구역 (교육환경 보호에 관한 법률)

토지 이용 현황: 주상용 건부지로 이용 중입니다.

주의사항: 인접 필지와의 지적 경계 확인이 불분명할 수 있어, 전문적인 지적 측량이 필요할 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

등기부채권 총액 (토지/건물): 234,000,000원 (채권자: 하나은행, 임은영, 고성군)

주요 권리 사항:

* 을3 근저당 (하나은행, 2002-02-19): 132,000,000원 (말소기준권리)

* 을4 근저당 (하나은행, 2002-03-07): 60,000,000원

* 을5 근저당 (하나은행, 2013-08-06): 12,000,000원

* 을6 근저당 (임은영, 2024-11-29): 30,000,000원

* 갑7 임의경매 개시결정 (하나은행, 2025-11-11): 180,269,153원

* 갑6 소유권 이전 (정정례, 2022-04-28, 상속)

* 갑10 압류 (고성군, 2026-04-15)

3.2. 말소기준권리 및 인수되는 권리

본 경매의 말소기준권리는 을3 근저당 (하나은행, 2002-02-19)입니다.

매각으로 인해 위 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 소멸됩니다.

현재 등기부상 인수되는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대 관계: 미상. 건물 내 임대 관계는 미상이며, 현장 방문 시 내부 확인이 제한적이었습니다. 입찰 시 임차인 현황에 대한 추가 조사가 필요하며, 금액이 미상이라도 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 인수 부담이 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건은 학교, 종교시설, 로변점포 등이 혼재하는 복합 지역에 위치합니다.

대성초등학교 인근에 위치하여 학생 및 교직원을 대상으로 하는 근린생활시설의 수요가 있을 수 있습니다.

4.2. 업종 적합성

건축물대장상 제1종근린생활시설 및 주택으로 이용 가능하며, 현재는 목욕탕(폐업), 근린생활시설 및 주택(공실)으로 활용된 이력이 있습니다.

폐업 상태인 목욕탕이나 공실 상태인 근린생활시설/주택 등을 고려할 때, 신규 임차인 유치 및 업종 재편 가능성을 검토해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

대성초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

이 외에도 고성중앙고등학교, 경남항공고등학교 등이 인근에 위치합니다.

5.2. 편의 시설

로변점포, 종교시설 등이 주변에 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

인근에는 고성군 도시재생지원센터가 소재합니다.

또한, 고성군 내에는 장애인 편의시설 관련 캠페인이 진행되는 등 편의 시설에 대한 사회적 관심이 있음을 알 수 있습니다.

5.3. 기타 주변 환경

본건이 위치한 고성읍 성내리는 천년의 역사를 지닌 고성읍성의 중심 마을로, 역사문화적 가치를 지니는 지역입니다.

다만, 통영·고성 광역자원회수시설(소각시설)이 운영되고 있으나, 이는 본건 소재지와는 거리가 있어 직접적인 영향은 제한적일 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한

토지이용계획상 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 상대보호구역 등 개발 및 건축 행위에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

6.2. 건물 노후화 및 유지보수

주요 건물(일련번호 2)은 1984년 건축되어 약 40년이 경과하였으며, 증축 건물(일련번호 2-1) 역시 1993년 증축되어 노후화가 진행되었을 가능성이 높습니다.

내외부 마감, 설비 등의 유지보수 및 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 시장 변동성

부동산 시장 및 지역 경기 변동에 따른 자산 가치 변동 위험이 존재합니다.

6.4. 내부 조사 제한

현장 조사 당시 폐문부재로 내부 조사가 불가능하여, 통상적인 상태를 기준으로 평가되었습니다. 입찰 전 내부 상태를 반드시 확인해야 합니다.

6.5. 지적 경계 불분명

토지 경계가 불분명할 수 있어, 정확한 경계를 확인하기 위한 추가 측량이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 고성군 고성읍에 위치한 근린시설로서, 초등학교 인근에 자리하고 있어 안정적인 수요를 기대할 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다.

토지/건물 일괄 매각이며, 총 감정가는 560,129,400원입니다.

건물의 노후화, 법적 개발 제한, 내부 조사 제한 등의 리스크 요인이 있으나, 이는 경매 초보자에게는 부담될 수 있는 부분으로, 경험 있는 투자자에게는 기회가 될 수 있습니다.

말소기준권리보다 후순위 권리는 모두 소멸되는 권리 분석상 안전한 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 최근 근저당권(을6)이 설정되었으나, 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 소멸 예정입니다.

* 토지 면적 대비 건물 면적이 넓어, 향후 리모델링 또는 재건축 시 활용도가 높을 수 있습니다.

* 초등학교 인근이라는 입지적 장점은 주택 및 근린생활시설로서의 안정적인 수요를 제공할 수 있습니다.

* 제시외 건물이 포함되어 있어, 활용 공간을 조금 더 확보할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 560,129,400원

현재 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

입찰가 산정 시 고려사항:

* 현재 시장 가격 및 유사 물건 시세 조사

* 건물 노후화에 따른 수리 예상 비용

* 향후 리모델링 또는 용도 변경을 통한 가치 상승 잠재력

* 지역 경제 상황 및 개발 계획

* 내부 상태 확인 후 예상되는 추가 비용

* 본건의 실제 가치를 보수적으로 평가하여 감정가 대비 70~80% 수준에서 시작하는 것을 고려해볼 수 있으나, 정확한 분석은 별도 컨설팅이 필요합니다.

* 보수적 접근 시: 감정가 560,129,400원 * 0.75 = 약 420,000,000원 수준에서 시작 검토

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.