나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513860 [1] 인천광역시 서구 검암동 673-3 삼성센스빌 비동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 공촌동 소재 "대인고등학교" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하며, 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 내 3층 301호로서, 외 벽 : 타일붙임 등 마감. 창 호 : 새시 창호임.

이용상태

다세대주택임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암1지구), 도로(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역(과밀억제권역)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경513860 (1)

소재지: 인천광역시 서구 검암동 673-3, 삼성센스빌 비동 3층301호

건물용도: 다세대주택

건축연도: 2010년

총세대수: 18세대 (건축물대장 총괄표제부 기준)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.2. 면적 및 건물 현황

대지권 면적: 40.20㎡ (약 12.16평)

건물 전용 면적: 52.58㎡ (약 15.90평)

건물 구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트 지붕

층수: 지하 0층, 지상 4층 중 3층 301호

건물 외관: 타일 붙임 마감, 새시 창호

설비: 위생, 급배수, 난방 설비 등

1.3. 감정가 및 경매 정보

감정가: 145,000,000원

말소기준권리: 2025년 11월 12일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기

총 청구금액: 154,500,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 인천광역시 서구 검암동 소재 "대인고등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 공동주택(아파트, 다세대주택) 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거지역의 환경을 형성하고 있습니다.

토지이용계획상 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암1지구)에 해당합니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

물건지 북동측으로 도로에 접해 있어 차량 통행이 원활합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

등기부상 소유권 이전 내역이 존재하나, 말소기준권리인 2025년 11월 12일자 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기보다 후순위 권리는 모두 말소될 예정입니다.

따라서 낙찰자는 깨끗한 권리 상태로 부동산을 취득할 수 있습니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

주택임차권 등기가 존재하나, 이는 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

해당 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.

인수 보증금: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

주변 부동산 매매 정보를 분석한 결과, 유사한 면적 및 연식의 다세대주택 거래 가격은 약 93,000,000원에서 183,000,000원 사이에서 형성되어 있습니다.

최근 실거래가(2026년 1월~2월)에 따르면, 전용면적 30.72㎡(약 9.3평)는 93,000,000원, 72.87㎡(약 22.05평)는 183,000,000원, 62.67㎡(약 18.96평)는 179,000,000원에 거래되었습니다.

본 건의 전용면적 52.58㎡(약 15.90평)를 고려할 때, 평당 가격대를 감안하면 시장 가치는 약 143,000,000원에서 159,000,000원 수준으로 추정됩니다.

4.2. 잠재적 가치

검암1지구 지구단위계획구역 내 위치하여 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

대인고등학교가 인근에 위치하며, 주변에 학교가 분포하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한 사항

토지거래허가구역: 본 물건이 소재한 구역은 토지거래허가구역으로 지정되어 있으나, 이는 외국인 등의 주택용도 취득에 한정되며, 2026년 8월 25일까지 유효합니다. 내국인 투자자에게는 해당되지 않습니다.

그 외 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

6.2. 기타 위험 요소

감정평가서상 임대 관계는 미상으로 기재되어 있으나, 임차인 현황에는 주택도시보증공사(HUG) 임차인이 확인됩니다. 실제 점유 현황에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

검색 결과, 해당 지역 인근에서 환경오염시설 설치 추진에 대한 주민 반발 사례가 있으나, 본 물건지 자체의 직접적인 혐오시설 또는 유해시설로 인한 문제는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 검암동에 위치한 다세대주택으로, 안정적인 주거 환경과 교통 접근성을 갖추고 있습니다.

권리관계가 명확하며, 말소기준권리 하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 낙찰자는 깨끗한 권리 상태로 소유권을 취득할 수 있습니다.

임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없으며, HUG 관련 임차권 또한 매각으로 소멸됩니다.

주변 시세 분석 결과, 현재 감정가 수준 또는 소폭 상향한 범위 내에서 합리적인 입찰을 통해 시세차익을 기대해 볼 수 있습니다.

토지거래허가구역으로 지정되어 있으나, 외국인에 한정된 조건이므로 내국인 투자자에게는 큰 제약이 없습니다.

8. 투자 포인트

안정적인 권리관계로 인수 부담 없음.

양호한 주거 환경 및 교통 접근성.

주변 시세 대비 합리적인 낙찰가 책정 시 시세차익 기대.

검암1지구 지구단위계획구역 내 위치.

9. 예상 입찰가

감정가: 145,000,000원

최근 주변 시세 추정가: 약 143,000,000원 ~ 159,000,000원

인수 보증금: 0원

본 물건의 예상 입찰가는 감정가(145,000,000원)를 기준으로, 최근 실거래가 및 시장 상황을 고려하여 145,000,000원 ~ 155,000,000원 범위에서 결정하는 것을 권장합니다.

경매 시점의 시장 상황, 입찰 경쟁률, 물건의 내부 상태 및 수리 필요성 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다. 또한, 취득세, 법무사 수수료 등 부대 비용을 포함하여 수익률을 분석하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.