나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513720 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1086-18 웰메이드6차 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세종감정 · 평가일 2025.11.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 "동인천중학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 각급학교 및 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 인천2호선("석바위시장역")등이 소재하는바, 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건 기호(가)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물내 2층 203호로서, (사용승인일 : 2014년 02월 10일) 외 벽: 몰탈위 페인팅 등 마감. 창 호: 샷시창호 등임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 냉난방설비 및 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 평지의 가장형 토지로서, 기준시점 현재 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 8m 내외 및 서측으로 약 4m 내외의 아스팔트 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합),가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-06-26)(문의: 인천광역시동부교육지원청 032-460-6087)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2019-06-26)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경513720 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 인천광역시 남동구 구월동 1086-18 웰메이드6차 2층 203호

용도: 다세대주택

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

1.3. 면적 및 감정가

감정가: 173,000,000원

토지면적: 24.22㎡ (약 7.33평)

토지지분: 24.22222222222222㎡ (약 7.33평)

건물면적: 47.36㎡ (약 14.32평)

건물지분: 47.36㎡ (약 14.32평)

1.4. 특이사항

HUG 인수조건 변경 (상세 내용은 권리분석 및 잠재적 리스크 참조)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 "동인천중학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택, 공동주택, 각급 학교 및 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 인천2호선 "석바위시장역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 분석

본 건의 말소기준권리는 2023년 09월 20일 접수된 국민건강보험공단의 압류(갑8)이며, 강제경매개시결정(갑10, 주택도시보증공사, 200,000,000원) 또한 말소기준권리보다 후순위로, 매각으로 인해 위 권리들은 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 을구 7번 순위의 주택임차권등기(권리자: 문 , 금액: 200,000,000원)는 접수일자 2024년 05월 08일이며, 등기부상 말소 예정이나, 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 기재되어 있고 "주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨"이라는 특이사항이 있습니다. 이에 대한 추가 확인이 필요하나, 모든 임차인의 대항력이 없는 것으로 확인되어 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (문 )

- 보증금: 200,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2022-04-15, 확정일자: 2022-03-24, 배당신고일자: 2024-05-08

- 대항력: 없음

- 비고: HUG 인수조건 변경 사항과 연관성이 있을 수 있습니다.

* 임차인: 임동건

- 보증금: 0원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2025-03-10

- 확정일자: 없음, 배당신고일자: 없음

- 대항력: 없음

- 비고:

* 임차인: 최희주

- 보증금: 0원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2025-03-10

- 확정일자: 없음, 배당신고일자: 없음

- 대항력: 없음

- 비고:

3.3. 권리 분석 종합 의견

모든 임차인의 대항력이 없으므로, 낙찰자는 인수하는 보증금이나 부담할 임차인의 권리가 없을 것으로 판단됩니다. 다만, HUG 관련 임차권에 대한 특이사항은 최종 입찰 전 반드시 재확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 시세 분석

본 물건의 감정가는 173,000,000원입니다.

제공된 주변 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사 건물(다세대주택)의 면적 및 건축 연도에 따라 매매가는 45,000,000원에서 85,000,000원 수준으로 확인됩니다.

- 예랑빌라(B동), 1990년식, 39.82㎡: 45,000,000원 (2026년 3월)

- 경인빌라(가동), 1989년식, 38.25㎡: 50,000,000원 (2026년 3월)

- 신세계빌라, 2001년식, 49.82㎡: 85,000,000원 (2026년 3월)

4.2. 감정가 대비 시세 비교

본 건은 2014년 2월에 사용 승인된 건물로, 비교 사례보다 건축 연도가 상당히 신축입니다. 이러한 신축 연차를 감안할 때, 감정가 173,000,000원은 최근 매매 사례(최고 85,000,000원)보다 상당히 높은 수준입니다. 이는 신축 연차에 따른 가격 차이가 크게 반영되었거나, 감정 평가 시점이 현재 시장 상황과 다를 수 있음을 시사합니다. 그러나 모든 임차인의 대항력이 없는 점은 긍정적 요인입니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

본 건은 제2종일반주거지역에 속해 있으며, 주거용 건부지로 이용 중입니다. 주변에 학교(동인천중학교)가 인접해 있어 교육 환경이 양호하며, 단독 및 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 편의시설 및 교통

인근 지하철 2호선 석바위시장역 및 다수의 버스 노선이 있어 서울 및 인천 시내 접근성이 좋습니다. 차량 접근도 용이하며, 남측 약 8m, 서측 약 4m 도로에 접해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경

본 건의 특이사항 및 특수물건정보에 'HUG 인수조건 변경'이 명시되어 있어, 주택도시보증공사(HUG)의 채권 행사 배경 및 임차권 인수 조건에 대한 추가적인 조사와 확인이 필수적입니다. 비록 임차인의 대항력이 없는 것으로 판단되나, HUG 관련 채권 및 담보권 설정 경위에 대한 명확한 이해가 요구됩니다.

6.2. 토지이용계획

본 건 토지는 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m) 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역 등에 해당됩니다. 특히 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 보호구역으로 지정되어 있어 건축 및 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 감정가와 시세 간의 괴리

제공된 최근 매매 사례와 비교했을 때, 본 건의 감정가는 상당한 차이를 보입니다. 이는 향후 낙찰가 결정 및 시세 차익 실현에 영향을 미칠 수 있는 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 남동구 구월동에 위치한 비교적 신축(2014년식) 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 모든 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 임차권 관련 부담은 없는 것으로 파악됩니다. 하지만 'HUG 인수조건 변경'이라는 특수 조건과 함께, 감정가와 실제 시장 거래가(최신 사례 기준) 간의 큰 괴리가 존재한다는 점은 신중한 접근이 필요한 부분입니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 연차: 2014년 건축된 건물로, 비교 사례(1989~2001년식) 대비 연식이 짧아 주거 가치가 높습니다.

* 대항력 없는 임차인: 모든 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금 및 제반 권리 의무가 없습니다.

* 역세권 접근성: 인천2호선 석바위시장역 인근으로 대중교통 이용이 편리합니다.

* HUG 채권: 주택도시보증공사가 채권자이므로, 채권 회수 및 권리 관계 처리가 명확하게 진행될 가능성이 높습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 173,000,000원입니다. 최근 거래된 유사 건물들의 가격대는 45,000,000원에서 85,000,000원 수준이나, 이는 건축 연식이 오래된 건물들의 가격입니다. 본 건은 2014년식으로 신축에 해당하므로, 감정가 수준 또는 그 이하에서의 낙찰 가능성을 고려할 수 있습니다.

모든 임차인의 대항력이 없어 인수 부담이 없다는 점을 고려할 때, 감정가의 80%~85% 수준을 적정 입찰가 범위로 예상합니다.

예상 입찰가: 147,050,000원 (감정가의 약 85%)

이 가격은 감정가를 기준으로 하되, 시장 가격과의 괴리를 고려하여 투입 대비 수익률을 확보할 수 있는 수준에서 산정되었습니다. 다만, 'HUG 인수조건 변경'과 같은 특수 사항에 대한 면밀한 추가 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.