나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73547 [1] 경기도 의정부시 금오동 338-4 정은스카이 비동 4층 403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2025.11.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 금오동 소재 "금오중학교" 북동측 인근에 위치하고 있으며 주위는 아파트, 다세대주택, 단독주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 의정부경전철 새말역 및 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 경사슬라브지붕 6층 건물 내 제4층 제403호로서 외벽: 치장벽돌 붙임 등 마감, 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감, 창호: 새시창호임.

이용상태

다세대주택(후첨 '내부구조도' 참조)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 인접토지대비 등고평탄한 부정형의 토지로서 현황 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 왕복2차선의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

1. 금오동 338-4 : 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 상대보호구역(금오중)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(금오중)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 2. 금오동 338-2 : 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(2015-07-16)(접합), 상대보호구역(금오중)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(금오중)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 3. 금오동 338 : 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 절대보호구역(금오중)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

물건 비고

주택도시보증공사 대항력 포기 및 임차권 등기 말소 동의 확약서 제출.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

의정부지방법원 2025타경73547 (1)

1.2. 소재지

경기도 의정부시 금오동 338-4, 정은스카이 비동 4층 403호

1.3. 용도

다세대주택

1.4. 감정가

226,000,000원 (2억 2천 6백만원)

1.5. 면적 정보

1.5. 1. 토지면적: 26.79㎡ (약 8.1평)

1.5. 2. 건물면적: 51.95㎡ (약 15.7평)

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산강제경매

1.8. 채권자

주OOOOOOO (주택도시보증공사)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 금오동 소재 "금오중학교" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트, 다세대주택, 단독주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로서 제반 주위환경은 보통시됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 의정부경전철 새말역 및 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

2.3. 주변 시설

* 교육시설: 금오중학교가 인근에 위치하며, 기타 교육시설 접근성도 양호합니다.

* 편의시설: 소규모 근린생활시설이 주변에 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. (인근 상업지역 및 상업시설 이용 편리)

* 기타: 현재까지 확인된 혐오시설이나 특별히 부정적인 환경 요소는 발견되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 2022년 9월 28일 접수된 안양시의 압류입니다.

3.3. 임차인 현황

3.3. 1. 주택도시보증공사 (김 )

* 보증금: 280,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-11-05

* 확정일자: 2021-10-12

* 대항력: 없음

* 비고: 신청채권자인 주택도시보증공사는 임차권자 김용우의 임차보증금반환채권 양수인으로서, 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의하는 확약서를 제출하였습니다. 이로 인해 낙찰자는 해당 임차보증금 2억 8천만원을 인수하지 않아도 됩니다.

3.4. 등기사항 요약

* 소유권이전, 신탁 등기 말소 등 다수의 권리가 등기되었으나 대부분 말소 예정입니다.

* 주택임차권 (김용우, 280,000,000원)은 물건명세서 상 말소에 동의되었으므로 인수되지 않습니다.

* 압류, 가압류 등 다수의 권리 또한 말소기준권리보다 후순위로 전부 말소될 예정입니다.

* 신청채권자(주택도시보증공사)의 강제경매개시결정 등기(2025타경73547)는 본 매각 절차를 통해 소멸됩니다.

3.5. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 아파트, 다세대주택, 단독주택 등이 혼재하는 전형적인 주거 지역에 위치하고 있습니다.

4.2. 근린생활시설

단지 인근에 소규모 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능하며, 대중교통 이용이 편리하여 주변 상업지역 접근성도 양호합니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

의정부경전철 새말역 이용이 편리하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 용이합니다. 차량 접근성 또한 양호합니다.

5.2. 편의시설

인근 근린생활시설 및 대형마트, 병원 등 다양한 편의시설을 갖춘 지역 상업시설 이용이 편리합니다.

5.3. 교육시설

금오중학교가 인근에 위치하고 있으며, 도보 통학이 가능한 거리에 다수의 초등학교 및 고등학교가 소재합니다.

5.4. 주거 환경

비교적 신축(2017년 준공) 건물로 깔끔한 주거 환경을 기대할 수 있으며, 주거 지역 특성상 비교적 조용하고 안정적인 생활이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 감정가와 실거래가 차이

본 건의 감정가는 226,000,000원이지만, 제공된 최근 실거래가 정보에 따르면 유사 규모 및 연식의 다세대주택 실거래가는 6,700만원에서 8,000만원 수준으로, 감정가가 실제 시장 가격 대비 현저히 높게 책정된 것으로 보입니다. 이로 인해 감정가 수준으로 입찰 시 고가 낙찰의 위험이 있습니다.

6.2. HUG 인수조건 변경 관련 불확실성

HUG의 인수조건 변경에 대한 구체적인 내용이 명시되지 않아 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. 다만, 임차인 관련 위험은 확약서 제출로 인해 해소된 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2017년 준공으로 비교적 신축이며, 임차인 관련 보증금 인수 위험이 전혀 없다는 점에서 매우 매력적입니다. 그러나 현재 감정가가 최근 시장 실거래가와 큰 격차를 보이는 점은 입찰 결정에 있어 가장 신중해야 할 부분입니다. 현장 답사를 통해 물건의 실제 상태를 면밀히 파악하고, 주변 시세 변화 추이 및 경쟁 물건 등을 종합적으로 고려하여 합리적인 가격으로 접근하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급(2017년 준공) 건물로 하자 발생 가능성이 낮아 관리가 용이합니다.

* 주택도시보증공사의 확약서 제출로 인해 임차인 보증금 2억 8천만원 인수 부담이 전혀 없습니다.

* 향후 지역 개발 또는 주변 시세 상승 시 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본 건과 유사한 규모(약 26~60㎡) 및 연식(1990~2019년)의 다세대주택 실거래가는 6,700만원에서 8,000만원 사이입니다. 특히, 2019년 준공된 '천수이너스빌'(26.28㎡)이 6,700만원에 거래된 점을 감안하면, 제곱미터당 약 255만원 수준으로 분석됩니다. 본 건의 건물 면적 51.95㎡에 이 시세를 적용할 경우, 시장 가치는 약 13,247만원 (1억 3천 2백 47만원) 내외로 추정됩니다.

9.2. 권리 분석 기반 입찰가 산정

인수 보증금 합계가 0원이므로, 예상 입찰가 산정 시 추가 부담금은 없습니다.

9.3. 제안 입찰가

본 물건의 감정가(226,000,000원)는 최근 실거래가와 큰 차이를 보이고 있어, 감정가에 근접한 입찰은 매우 위험할 수 있습니다. 제시된 시장 가격 추이를 종합적으로 고려할 때, 현실적인 예상 입찰가 범위는 1억 3천만원에서 1억 6천만원 사이를 제안합니다. 최종 입찰가는 현장 답사를 통한 물건의 구체적인 상태 확인, 인근 시세의 면밀한 재조사, 그리고 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.