나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1286 [1] 울산광역시 남구 달동 881-10 9층901호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해울 · 평가일 2025.11.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 남구 달동 소재 "달동사거리" 북측 인근에 위치하는 현칭 "쁘띠팔레드시티" 9층 901호로서, 주위는 근린생활시설, 업무시설 및 주택 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 제차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 양호한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 18층 중 9층 901호로서 외벽 : 치장석붙임 및 복합판넬잇기 등 마감 내벽 : 벽지바름 및 타일붙임 등 마감 창호 : 샷시창 등입니다.

이용상태

오피스텔로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 도시가스설비 및 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로, 업무시설의 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 광대로, 남동측으로 소로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경1286 (1)

소재지: 울산광역시 남구 달동 881-10 9층 901호

용도: 오피스텔

감정가: 242,000,000원

토지면적: 7.39㎡ (약 2.23평)

토지지분: 7.390199999999999㎡ (약 2.23평)

건물면적: 46.24㎡ (약 13.99평)

건물지분: 46.2398㎡ (약 13.99평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 조OO

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 울산광역시 남구 달동 소재 "달동사거리" 북측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 업무시설 및 주택 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황:

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 사정은 양호한 편입니다.

토지 형상 및 이용상태:

인접 도로와 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로, 업무시설의 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등:

본건 남서측으로 광대로, 남동측으로 소로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

도시지역, 일반상업지역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)에 포함되어 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부요약:

* 소유권보존: 주식회사쁘띠팔레드시티 (2020-06-18)

* 소유권이전(신탁등기말소): 주식회사쁘띠팔레드시티 (2021-11-17)

* 전세권설정: 조수경 (2023-04-11, 200,000,000원) - 말소 (말소기준권리)

* 임의경매: 조수경 (2025-11-13, 200,000,000원) - 말소

* 압류: 남구(울산광역시) (2026-05-15) - 말소

* 등기부채권 총액: 200,000,000원

임차인 현황 및 분석:

* 임차인: 조수경 (성만 표기: 조 )

* 보증금: 200,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-08-07

* 확정일자: 2022-03-28

* 배당신고일자: 2025-12-05

* 대항력: 있음

* 비고:

본건은 "대항력있는임차인"이 존재하는 특이사항이 있습니다. 그러나 제공된 정보 상 "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있어, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없는 것으로 분석됩니다. 다만, "대항력 있음"이라는 표시는 권리 분석 시 반드시 확인해야 할 중요한 정보이므로, 임차인과의 관계, 보증금 반환 관련 절차 등을 추가로 면밀히 검토할 필요가 있습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함합니다.

권리 분석 종합:

경매 신청 채권자(조OO)와 임차인(조수경)이 동일인일 가능성이 있으며, 전세권 설정 및 임의경매 신청 등기 모두 말소 예정입니다. 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 달동 지역은 울산의 주요 업무 및 상업 지구 중 하나로, 다양한 근린생활시설 및 업무시설이 밀집해 있습니다.

"달동사거리" 인근은 유동인구가 많아 상업 활동이 활발한 지역으로, 오피스텔의 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

인접한 대로 및 소로로 인해 접근성이 뛰어나, 상업 시설로서의 가치가 높습니다.

1.4. 생활정보

건물 정보:

* 건축물대장상 용도는 업무시설이며, 본건은 해당 건물 9층 901호입니다.

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 18층 건물 중 9층에 위치합니다.

* 준공 연도: 2020년 (비교적 신축 건물에 해당합니다.)

내부 설비:

위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 소화전 설비, 도시가스 설비 및 난방 설비 등이 구비되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인:

"대항력 있음"으로 명시된 임차인이 존재하며, 이는 계약 관계상 잠재적 인수 부담 가능성을 내포합니다. 제공된 정보상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되었으나, 임차인의 권리 관계 및 보증금 지급 여부는 철저한 조사가 필요합니다.

법적 제한:

토지이용계획상 '가축사육제한구역'에 해당하나, 일반적인 오피스텔 용도에는 큰 영향을 미치지 않을 것으로 판단됩니다.

시장 변동성:

최근 매매 시세가 감정가 대비 현저히 낮게 형성되어 있어, 향후 시장 변동성에 따른 시세 차익 기대가 조절될 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 울산 남구 달동의 핵심 상업지역에 위치하며, 2020년에 준공된 신축급 오피스텔로서 기본적인 상품성은 우수합니다. 입지, 교통, 건물 상태 등 여러 면에서 긍정적인 요소를 갖추고 있습니다. 다만, '대항력 있는 임차인'의 존재는 가장 큰 변수로 작용할 수 있습니다. '인수 보증금 합계 0원'이라는 정보에 기반하여 권리 분석을 진행하되, 예상치 못한 추가 부담이 발생하지 않도록 주의해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 도심 역세권 입지: 달동사거리 인근으로 상업 활동이 활발하며, 교통의 요지입니다.

* 신축급 오피스텔: 2020년 준공으로 관리 용이 및 최신 시설 이용 가능합니다.

* 상업지역 내 위치: 임대 수익 및 시세 차익 기대가 가능한 지역입니다.

* 저평가 가능성: 감정가 대비 최근 실거래가가 낮게 형성되어 있어, 시세 차익을 노릴 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석:

본건과 유사한 조건(건축년도 2020년, 9층, 전용면적 약 46.76㎡)의 오피스텔이 2025년 4월 8일 170,000,000원(1억 7천만원)에 거래된 사례가 있습니다.

본건의 감정가는 242,000,000원이나, 최근 실거래가는 170,000,000원으로 시세보다 높게 감정된 것으로 보입니다.

예상 입찰가 산정:

'인수 보증금'은 0원으로 산정에서 제외됩니다. 최근 실거래가를 바탕으로 보수적인 접근이 필요합니다. 입찰 희망가는 170,000,000원 ~ 180,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. 이는 최근 실거래가 수준에서 약간의 프리미엄을 더하거나, 경쟁 상황을 고려한 가격입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.