나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9616 [1] 경상북도 경산시 중방동 565-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경산시 중방동 소재 ‘한국전력공사 경산지사’ 남측 인근에 위치하고 있음. 부근 일대는 정비된 주택지대로서 단독주택, 다가구주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 보통 정도임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 일반대중교통사정은 보통 정도임.

형태 및 이용상태

삼각형의 토지로서 인접도로 및 인접지와 등고 평탄하며 건부지(소매점 및 주택)로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 동측으로 세로(가)의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(2) :제2종일반주거지역, 고도지구(7층이하), 소로3류(폭 8m 미만)(30)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(공동주택(아파트)800M), 경산시 고시 제2024-174호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(다중이용시설 등 500M), 경산시 고시 제2024-174호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(주거밀집800M), 경산시 고시 제2024-174호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(도지정문화재(경산향교))<경상북도문화재보호조례>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호1) 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 건으로 외벽 : 타일, 몰탈위 페인팅 및 목재 마감, 내벽 : 벽지, 몰탈위 페인팅 등 마감, 바닥 : 바닥재, 타일 및 콘크리트 등 마감, 창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

1층 : 소매점(공실), 2층 : 주택으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비 및 도시가스에 의한 난방설비가 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 "현황도(지적 및 건물개황도)"에서와 같이 '제시외건물(일련번호 ㉠)'이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타 : 일련번호1) 건물 1층은 기준시점 현재 리모델링 공사 진행 중임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함 매각. 목록1 건물1층 기준시점 현재 리모델링 공사 진행 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이 물건은 대구지방법원 2025타경9616 (1) 사건번호로 경매 진행 중인 경상북도 경산시 중방동 565-2 소재 부동산입니다.

건물의 주요 정보는 다음과 같습니다.

* 소재지: 경상북도 경산시 중방동 565-2 (도로명 주소: 경상북도 경산시 원효로4길 18)

* 용도: 단독주택 (건축물대장상 주 용도는 단독주택이며, 현황은 소매점 및 주택 복합 용도로 이용 중)

* 감정가: 124,009,550원

* 토지면적: 62.00㎡ (약 18.76평)

* 건물면적: 72.66㎡ (약 22.00평)

* 제시외 건물면적: 2.00㎡ (건물 면적에 포함하여 매각)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 성암신용협동조합 (성OOOOOOO)

* 건축년도: 1991년 1월 11일

* 구조: 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 건물

* 주요 현황: 1층 소매점(현재 리모델링 공사 중, 공실), 2층 주택으로 이용 중

1.1. 입지조건

본건은 경상북도 경산시 중방동에 위치하며, '한국전력공사 경산지사' 남측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주위환경: 부근 일대는 정비된 주택지대로서 단독주택, 다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 차량을 통한 접근이 가능하며, 일반 대중교통 이용 또한 보통 수준으로 편리성을 갖추고 있습니다.

* 토지 및 도로 상태: 본건 토지는 삼각형 형태이며, 인접 도로 및 필지와 등고 평탄하여 이용에 용이합니다. 동측으로는 세로(가)의 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 고도지구(7층 이하), 소로3류(폭 8m 미만)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역 및 도지정문화재(경산향교) 관련 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있어 건축 및 개발에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

1.2. 권리분석

본건 부동산의 권리관계는 다음과 같이 분석됩니다.

* 말소기준권리: 2012년 9월 3일 접수된 남경산신용협동조합의 근저당권(을3)이 말소기준권리가 됩니다.

* 인수되는 권리: 말소기준권리보다 선순위의 권리가 존재하지 않으므로, 매각으로 인해 모든 등기부상 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 즉, 인수되는 부담은 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 정원호

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2019년 11월 22일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 정보 상 보증금 및 차임이 미상으로 기재되어 있으나, 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. 다만, 잔금 납부 전 관련 내용을 명확히 확인하고 명도 협의를 진행하는 것이 좋습니다.

* 총 등기부채권액: 토지 208,714,307원, 건물 214,810,821원. 이는 매각으로 인해 소멸될 채권 총액입니다.

1.3. 상권분석

본건의 상권 특성 및 시세 분석은 다음과 같습니다.

* 건물 이용 현황: 1층은 소매점(현재 리모델링 중, 공실)으로, 2층은 주택으로 이용 중에 있습니다. 이는 상가와 주거 기능을 겸비한 복합 건물임을 나타냅니다.

* 주변 시세 분석: 제공된 JSON 데이터는 주로 '다세대' 주택의 매매 정보를 포함하고 있어, 본건 '단독주택'과 직접적인 비교에는 한계가 있습니다. 그러나 지역 시세 파악을 위한 참고 자료로 활용합니다.

* 2024년 2월, 70.50㎡ 다세대 주택이 9,200만원에 거래되었습니다. (평당 약 432만원)

* 2025년 2월, 49.22㎡ 다세대 주택이 4,000만원에 거래되었습니다. (평당 약 268만원)

* 2026년 1월, 75.28㎡ 다세대 주택이 5,900만원에 거래되었습니다. (평당 약 259만원)

제공된 시세 정보 중 2025년 및 2026년 거래가는 비교적 일관된 시세 흐름을 보여줍니다. 이를 기준으로 본건 건물의 전용면적(72.66㎡, 약 22.00평) 가치를 보수적으로 산정 시, 약 5,700만원 (22평 * 259만원/평) 수준으로 추정할 수 있습니다.

본건은 단독주택으로서 개별 토지를 소유하고 있다는 점에서, 다세대 주택의 거래가와는 다른 가치 평가가 필요합니다. 감정가 124,009,550원 중 토지 가치를 약 6,700만원 (평당 약 357만원)으로 역산해 볼 수 있습니다.

* 종합 시세 판단: 주변 다세대 주택의 거래가를 감안할 때, 본건 단독주택의 감정가는 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단될 수 있습니다. 그러나 개별 토지 소유의 가치와 지역 내 희소성을 고려해야 합니다.

* 혐오시설 유무: 주변 지역 탐문 결과, 본건 인근에 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

본건의 생활 편의성은 다음과 같습니다.

* 편의시설: 한국전력공사 경산지사가 인근에 위치하며, 주거 밀집 지역 내에 있어 기본적인 마트, 병원, 은행 등 생활 편의 시설 이용이 비교적 편리할 것으로 예상됩니다.

* 교육시설: 도보로 통학 가능한 거리에 초, 중, 고등학교가 있을 것으로 예상되나, 정확한 학군 정보는 별도 확인이 필요합니다.

* 의료시설: 반경 내에 병원 및 의원급 의료기관 이용이 가능할 것으로 보이며, 종합병원은 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건 부동산 취득 시 고려해야 할 잠재적 리스크는 다음과 같습니다.

* 리모델링 공사 진행 중: 1층 소매점 부분이 현재 리모델링 공사 중에 있습니다. 공사 완료 시점, 추가 공사 비용, 하자 발생 여부 등을 면밀히 확인해야 합니다.

* 제시외 건물 포함 매각: 2.00㎡의 제시외 건물이 매각 대상에 포함되어 있습니다. 해당 부분의 법적 지위, 철거 필요성 및 비용 등을 사전에 검토해야 합니다.

* 토지 이용 제한: 제2종일반주거지역, 고도지구(7층 이하), 역사문화환경보존지역 등 각종 도시계획 및 문화재 관련 규제로 인해 건축 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

* 건물 노후화: 1991년 건축된 건물로, 연식이 30년 이상 경과하여 향후 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 임차인 명도: 임차인 정원호는 대항력이 없으나, 보증금 및 차임이 미상인 점은 잔금 납부 전 확인 및 명도 절차 진행 시 고려해야 할 사항입니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경산시 중방동에 위치한 단독주택으로, 토지와 건물이 일괄 매각되며 제시외 건물까지 포함됩니다. 권리상 인수되는 특별한 문제는 없는 것으로 분석됩니다. 주변 주거 환경은 양호하나, 토지 이용에 일부 제약 사항이 존재합니다.

현재 1층 리모델링 공사가 진행 중이며, 임차인의 보증금 및 차임이 미상이라는 점은 주의가 필요합니다. 주변 다세대 주택 시세와 비교할 때 감정가가 다소 높게 책정된 측면이 있으나, 단독주택으로서 개별 토지를 소유하고 있다는 점은 긍정적인 요소입니다.

따라서, 철저한 현장 조사와 권리관계 재확인을 통해 정확한 시장 가치를 판단한 후, 신중하게 입찰가를 결정해야 할 것으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

본건 부동산의 투자 가치는 다음과 같은 포인트에서 찾을 수 있습니다.

* 리모델링 완료 후 가치 상승 잠재력: 현재 진행 중인 1층 리모델링 공사가 완료되면 건물의 상품성과 시장 가치가 크게 향상될 수 있습니다.

* 개별 토지 소유의 가치: 독립적인 토지 지분을 확보함으로써, 향후 토지 가치 상승 또는 개발 가능성을 고려할 수 있습니다.

* 경산시 지역 발전 기대: 경산시는 지속적인 도시 개발 및 인구 유입이 이루어지고 있는 지역으로, 장기적인 관점에서 부동산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 주거 환경: 비교적 정비된 주택가에 위치하여 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 제공된 정보와 시장 분석을 종합하여 다음과 같이 산정됩니다.

* 감정가: 124,009,550원

* 건물 면적: 72.66㎡ (약 22.00평)

* 토지 면적: 62.00㎡ (약 18.76평)

주변 다세대 주택의 최근 거래가(2026년 1월, 75.28㎡ 거래가 5,900만원, 평당 약 259만원)를 참고하여 보수적으로 건물 가치를 약 5,700만원으로 추정할 수 있습니다. 이에 따라 감정가에서 건물 가치를 제외하면 토지 가치는 약 6,700만원(평당 약 357만원) 수준으로 추정됩니다.

주어진 시세 정보(주로 다세대 주택)와 본건 단독주택의 감정가를 비교할 때, 감정가가 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 또한, 1층 리모델링 공사가 진행 중인 점, 건물의 노후화 등을 고려하여 초기 입찰 시에는 감정가 이하에서 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다.

종합적으로 고려한 권장 예상 입찰가는 95,000,000원 ~ 110,000,000원 수준입니다. 이는 현장 조사 결과, 추가적인 시세 분석, 경매 참여자들의 경쟁 상황 등에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.