나이스옥션 법원경매 공주 2025타경20424 [1] 충청남도 공주시 의당면 월곡리 185-9 과수원 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

물건 비고

일괄매각. 제시외 수목 포함
목록1~3,5~8 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수)
목록 6,9 연고미상의 분묘 소재함. 최저매각가격은 분묘 소재로 인하여 제한받는 가격임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 사항

사건번호: 공주지원 2025타경20424 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 충청남도 공주시 의당면 월곡리 185-9

용도: 과수원

토지면적: 13,482.00㎡ (약 4,077.65평)

건물면적: 0.00㎡ (제시외 1.00㎡ 포함)

매각대상: 토지매각

감정가: 1,081,705,000원

1.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

충청남도 공주시 의당면 월곡리에 위치한 해당 물건은 주변에 농경지와 임야가 혼재된 지역에 속해 있습니다. 의당면은 공주시의 남동쪽에 위치하며, 지역적으로는 농업이 주를 이루는 곳입니다.

2.2. 교통 여건

주요 도로 접근성은 도로망을 통해 파악할 수 있으나, 해당 물건 자체의 대중교통 접근성은 낮은 편으로 예상됩니다. 차량을 이용한 접근이 주요할 것으로 보이며, 공주시 주요 도심과의 연계성은 도로망을 통해 확보됩니다.

2.3. 편의시설 및 기반 시설

인근에 대규모 상업 시설이나 편의 시설은 밀집해 있지 않으며, 지역 주민들을 위한 기본적인 생활 편의 시설은 의당면 소재지 또는 공주시내를 통해 이용해야 할 것으로 판단됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

해당 물건의 말소기준권리는 2015년 10월 23일 접수된 관악농업협동조합의 근저당권(을19)입니다. 이 외에도 다수의 소유권 이전, 근저당권, 압류, 임의경매개시결정 등기 등이 존재했으나, 말소기준권리보다 후순위로 설정된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 등기부채권 총액은 1,020,000,000원입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 지상권 개요에 분묘기지권 성립 여지가 언급되어 있으나, 이는 매각으로 소멸되지 않는 권리라기보다는 물건의 특수성을 나타내는 사항입니다.

3.3. 임차권 분석

임차인 현황상 인수해야 할 보증금이 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

해당 물건은 농업이 주를 이루는 지역에 소재한 과수원입니다. 따라서 일반적인 상업 상권 분석보다는 농업 생산 및 개발 잠재력 관점에서 접근하는 것이 적합합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 및 생활 환경

주변이 농경지와 임야로 둘러싸여 있어 조용하고 한적한 환경을 제공합니다. 공주시내로의 접근성을 고려하면 기본적인 생활 인프라 이용은 가능하나, 도심과의 거리를 감안해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복사건

해당 사건은 중복사건으로 분류되어 있어, 진행 과정이나 권리 관계 확인에 추가적인 주의가 필요할 수 있습니다.

6.2. 농지취득자격증명 필요

목록 1~3, 5~8번 토지는 과수원으로 이용 중이므로 농지취득자격증명이 반드시 필요합니다. 미제출 시 낙찰이 취소되고 입찰 보증금이 몰수될 수 있으므로, 사전에 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.

6.3. 분묘기지권

목록 6번과 9번 토지에는 연고미상의 분묘가 소재하고 있습니다. 이로 인해 분묘기지권이 성립될 가능성이 있으며, 이는 토지 사용에 제약을 줄 수 있습니다. 실제로 최저매각가격 산정에 분묘 소재로 인한 제한 사항이 반영되었습니다.

6.4. 공동담보

해당 물건은 공동담보로 진행되는 것으로 파악됩니다.

6.5. 제시외 수목

일괄매각 대상에 제시외 수목이 포함됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 공주시 의당면 월곡리에 소재한 대규모 과수원 경매 물건입니다. 권리 분석상 인수되는 부담은 없으나, 분묘기지권 성립 가능성 및 농지취득자격증명 발급 필수 사항이 주요한 리스크 요인입니다. 중복 사건이라는 점도 유의해야 할 부분입니다. 토지 자체의 면적이 넓어 향후 농업적 활용이나 개발 잠재력을 고려해 볼 수 있으나, 해당 지역의 개발 계획 및 규제 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 넓은 토지 면적

총 13,482㎡ (약 4,077.65평)의 넓은 농지로서, 농업 생산 기반 활용 또는 장기적인 개발 가능성을 지닙니다.

8.2. 감정가 대비 잠재적 가치

분묘 및 농지 관련 규제 등 리스크 요인이 반영된 최저매각가격에서 향후 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

감정가는 1,081,705,000원입니다. 본 물건은 분묘기지권으로 인한 사용 제약 가능성, 농지취득자격증명 발급 의무 등 상당한 리스크를 내포하고 있습니다. 따라서 이러한 리스크 요인을 충분히 고려하여 입찰가격을 산정해야 합니다. 구체적인 예상 입찰가는 낙찰 이후 발생할 수 있는 분묘 이장 비용, 농지 관련 행정 절차 비용, 그리고 지역 부동산 시장 동향 및 유사 물건 사례 등을 종합적으로 분석한 후 결정하는 것이 합리적입니다.

9.2. 입찰가 고려사항

* 분묘 이장 비용 및 관련 행정 절차 비용 산정.

* 농지취득자격증명 발급 시 예상되는 절차 및 기간 고려.

* 물건지의 향후 활용 방안(농업, 개발 등)에 따른 시장 가치 재평가.

* 주변 유사 농지 또는 토지 거래 사례 조사.

* 본 건의 최저매각가격은 분묘 소재로 인해 제한받는 가격임을 감안.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.