나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12596 [1] 충청남도 아산시 배방읍 장재리 1208 용연마을3단지 304동 7층704호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 시원감정 · 평가일 2025.11.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 아산시 배방읍 장재리 소재 ‘용연초등학교’ 서측 인근에 위치하며, 주위 는 아파트단지, 근린생활시설, 학교, 공원 등으로 형성된 아파트지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하고, 남서측 인근에 '탕정역(1호선)'이 소재하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트경사지붕 18층 건물 중 제7층 704호로서, (사용승인일자 : 2009년 6월 8일) 외벽 : 몰탈 위 페인트, 석재타일 등 마감 내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감 창호 : 새시창호임.

이용상태

아파트(침실3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 발코니 등)로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급ㆍ배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 지역난방(열방합), 도시가스설비, 지하주차장설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로서, '아파트용건부지'로 이용 중임.

인접 도로상태등

아파트단지 동측 왕복 4~5차로(대로)에 접하고, 북측 폭 약 15m 내외 보행자도로에 접하는 등 인접도로의 포장 및 가로의 상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(아산배방), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중 로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2021-07-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2014-04-10)<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구< 택지개발촉진법>, 중점경관관리구역(아산신도시). <추가기재> 경계중복에 따라 용도지역이 중복 발급될수 있으니 관련실과에 확인 바랍니다.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건번호

천안지원 2025타경12596 (1)

1.2. 소재지

충청남도 아산시 배방읍 장재리 1208 용연마을3단지 304동 7층704호

1.3. 용도

아파트

1.4. 감정가

31000만원

1.5. 면적

* 토지: 60.96㎡ (약 18.44평)

* 건물: 84.65㎡ (약 25.62평)

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산임의경매

1.8. 채권자

에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (FSB2506유동화전문)

1.9. 물건요약

유동화물건, 아파트

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청남도 아산시 배방읍 장재리 소재 ‘용연초등학교’ 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 학교, 공원 등으로 형성된 아파트지대임. 제반 주위환경은 보통 수준임.

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 남서측 인근에 지하철 1호선 '탕정역'이 소재함. 또한, 간선도로 및 버스정류장이 인접해 있어 교통 여건은 보통임.

2.3. 인접 도로상태

아파트단지 동측으로 왕복 4~5차로(대로)에 접하고, 북측으로는 폭 약 15m 내외의 보행자도로에 접함. 인접도로의 포장 및 가로 상태는 보통임.

3. 권리분석

3.1. 등기부요약

본건 등기사항전부증명서 상 주요 내용은 다음과 같음.

* 소유권보존: 대한주택공사 (2009.07.09)

* 소유권이전: 김윤휘 (2009.09.04)

* 소유권이전: 정진 (2015.05.18) - 매매

* 근저당: 하나은행 (192,120,000원, 2015.05.18) - 말소기준권리

* 근저당: 상상인플러스저축은행 (156,000,000원, 2022.04.26) - 말소

* 가압류: 케이비캐피탈 (51,720,591원, 2023.11.07) - 말소

* 임의경매개시결정: 에프에스비2506유동화전문 (112,799,769원, 2025.11.07) - 말소

* 등기부채권 총액: 399,840,591원

3.2. 말소기준권리

하나은행 근저당권 (2015.05.18 접수)

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

4. 상권분석

4.1. 이용상태

본건은 현재 아파트(침실 3개, 거실, 주방/식당, 욕실 2개, 발코니 등)로 이용 중임.

4.2. 주변 편의시설

주변에 아파트 단지, 근린생활시설, 용연초등학교, 배방공원 등이 위치하여 주거 생활에 필요한 편의시설이 잘 갖춰져 있음.

5. 생활정보

5.1. 건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트경사지붕 18층 건물 중 제7층 704호.

* 사용승인일자: 2009년 6월 8일

* 외벽: 몰탈 위 페인트, 석재타일 등 마감

* 내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감

* 창호: 새시창호

5.2. 아파트 정보

* 아파트명: 용연마을3단지

* 주소: 충청남도 아산시 배방읍 장재리 1208

* 사용승인일: 2009년 6월 8일

* 총 세대수: 378세대

* 해당 동 최고층: 18층 / 본건: 7층

* 전용면적: 84.65㎡ (약 25.62평)

* 분양면적 (추정): 약 101㎡ (약 30.5평)

5.3. 설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 지역난방(열병합), 도시가스설비, 지하주차장설비 등이 완비되어 있음.

5.4. 주차

* 총 주차대수: 458대 (건축물대장 기준)

* 세부 내역: 실내 자동 주차 403대, 실외 자동 주차 55대.

* (참고: 제공된 '아파트 정보'에는 총 주차대수 55대로 기재되어 있으나, 건축물대장상의 상세 정보를 따름.)

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(아산배방), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합)

* 가축사육제한구역(2021-07-22)(전부제한구역)

* 상대보호구역(2014-04-10)

* 택지개발지구

* 중점경관관리구역(아산신도시)

* 경계 중복에 따른 용도지역 중복 발급 가능성 존재 (관련 실과 확인 필요)

6.2. 특이사항

* 유동화물건 (채권이 유동화된 물건으로, 채권자의 변경 등이 있을 수 있으나 본건은 임의경매로 진행되므로 권리관계는 명확함)

6.3. 혐오시설 및 기타 고려사항

* 주변 환경 조사 결과, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않음.

* 임대관계가 미상으로, 명도 진행 시 별도의 협의가 필요할 수 있음. (단, 인수되는 보증금이 없어 명도 저항은 크지 않을 것으로 예상됨.)

7. 종합 의견

본건은 충청남도 아산시 배방읍에 위치한 용연마을3단지 아파트임.

단지 주변으로 학교, 공원, 근린생활시설 등 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있으며, 탕정역 인근에 위치하여 교통 여건도 양호한 편임.

2009년에 건축되어 연식은 다소 있으나, 철근콘크리트 구조로 비교적 견고하며 지역난방 및 도시가스 설비가 갖춰져 있어 주거 편의성이 높음.

매각으로 소멸되지 않는 권리사항은 지상권 뿐이며, 별도의 임차인 인수 부담은 없어 권리 분석상 특별한 문제는 없음.

유동화물건이라는 특이사항이 있으나, 채권자가 명확히 지정되어 임의경매로 진행되므로 권리관계는 비교적 명확함.

다만, 임대 관계가 미상으로 명도 시점에 따라 추가 협의가 필요할 수 있으나, 인수 보증금이 없어 큰 문제는 없을 것으로 예상됨.

전반적으로 입지, 생활 편의성, 교통 면에서 무난한 아파트 물건임.

8. 투자 포인트

* 아산시 배방읍의 신흥 주거지역 내 위치하여 향후 발전 가능성 있음.

* 용연초등학교 등 교육시설 인접 및 근린생활시설, 공원 등 생활 편의시설이 풍부하여 주거 만족도 높음.

* 탕정역 인근으로 대중교통 이용 편리.

* 최근 실거래가 대비 감정가 및 예상 입찰가 범위 고려 시 시세차익 기대 가능.

* 인수되는 권리 및 보증금이 없어 명도 부담이 적음.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 31000만원

* 최근 시세 분석:

* 2026년 6월 5일: 84.99㎡, 27000만원 (약 317만 6849원/㎡)

* 2026년 6월 6일: 84.62㎡, 29000만원 (약 342만 7145원/㎡)

* 위 최근 매매 사례를 고려할 때, 본건(84.65㎡)의 시장 가치는 약 279,000,000원 ~ 290,000,000원 범위로 추정됨.

* 예상 입찰가: 28000만원

* 본 물건은 감정가 31000만원이며, 시장 시세는 약 27900만원~29000만원으로 분석됨.

* 따라서, 시세보다 낮은 가격으로 낙찰받아 시세차익을 확보할 수 있는 기회로 판단됨.

* 최적의 입찰가는 본건의 명도 난이도, 경매 참여자 수, 입찰 시점의 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 함.

* 본 예상 입찰가는 시장 시세와 감정가를 고려한 보수적인 접근 방안임.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.