나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경16046 [1] 충청남도 보령시 웅천읍 대창리 441-3 5층504호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효산 · 평가일 2025.11.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 보령시 웅천읍 대창리 소재 "웅천중학교" 남측에 위치하며, 주위는 각급 주택 및 근린생활시설, 농경지 등이 소재하는 읍소재지 내 주택지대로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스 정류장 및 간선도로가 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬라브지붕 5층 건 내 제5층 제504호로서, 외벽: 몰탈위페인팅 마감 등 내벽: 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등 창호: 샷시창호 등임

이용상태

"아파트 1개호"로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 급·배수설비, 난방설비, 소방설비 등이 구비되어 있음. * 현장 조사시 폐문부재로 인해 설비의 정상작동 여부 등은 별도 확인을 요함.

토지의 형상 및 이용상태

등고평탄한 부정형 토지로서, "아파트 건부지"로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지 북측으로 폭 약 15m 내외, 동측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로가 각각 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2016-06-10), 소로2류(폭 8m~10m)(2020-07-02)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2020-03-18)(중로2-2)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(상대정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 하수처리구역(대창)<하수도법>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 본건에 대한 현장조사시 이해관계인의 부재로 인하여 상세한 건물내부구조 및 임대차내역 등을 확인할 수 없었는바, 내부이용상태 등은 집합건축물대장, 평가선례, 외부관찰 및 인근 세대 탐문조사 등을 참고하여 확인하였으니, 경매진행시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 홍성지원 2025타경16046 (1)

소재지: 충청남도 보령시 웅천읍 대창리 441-3, 5층504호

용도: 아파트

감정가: 53,000,000원

토지면적: 61.60㎡ (약 18.63평)

건물면적: 80.28㎡ (약 24.29평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 파OOOOOOOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 충청남도 보령시 웅천읍 대창리 소재 "웅천중학교" 남측에 위치하며, 주위는 각급 주택 및 근린생활시설, 농경지 등이 소재하는 읍소재지 내 주택지대로서, 제반 주위환경은 보통시됩니다. [cite: APPRAISAL_SUMMARY_LOCATION]

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스 정류장 및 간선도로가 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됩니다. [cite: APPRAISAL_SUMMARY_TRANSPORTATION]

* 인접 도로상태: 본건 단지 북측으로 폭 약 15m 내외, 동측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로가 각각 소재합니다. [cite: APPRAISAL_SUMMARY_ROAD]

* 지역 개발: 웅천읍 대창리 일원은 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로2류, 중로2류 도로가 접해 있습니다. [cite: APPRAISAL_SUMMARY_ZONING] 과거 '선진일반산업단지' 조성 사업이 추진된 바 있으며, '농촌중심지활성화사업 곰내어울림센터' 조성 계획 등 지역 활성화를 위한 사업들이 진행되었거나 계획되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2025년 04월 23일 접수된 파산채무자(서울중앙지방법원 2025카단809465)의 가압류 (금 45,000,000원)가 말소기준권리입니다. [cite: DEED_SUMMARY_APR5]

* 낙찰로 인한 소멸 권리: 말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 낙찰과 함께 소멸됩니다. [cite: DEED_SUMMARY_ALL_APR]

* 낙찰 후 인수되는 권리:

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로서 지상권이 명시되어 있습니다. 다만, 지상권에 대한 상세 내용은 제공되지 않아 별도 확인이 필요합니다. [cite: PROPERTY_STATEMENT_RIGHTS]

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원입니다. 임대 관계는 미상이며, 현장 조사 시 폐문 부재로 인해 상세한 내부 구조 및 임대차 내역 확인이 불가했습니다. [cite: TENANT_INFO, APPRAISAL_SUMMARY_OTHER]

* 금액이 미상이라도 주의가 필요한 임차인 존재 가능성이 있으나, 본건의 경우 인수 보증금 합계가 0원이므로 별도의 임차인 대항력 문제는 없을 것으로 보입니다. 하지만 내부 이용 상태 등은 집합건축물대장, 평가 선례, 외부 관찰 및 인근 세대 탐문 등을 참고하여 확인하였으므로, 실제 점유 관계는 현장 재확인이 중요합니다. [cite: TENANT_INFO, APPRAISAL_SUMMARY_OTHER]

1.3. 상권분석

* 주변 시설: 본건 인근에는 웅천중학교가 있으며, 읍소재지 내 주택가와 함께 근린생활시설 및 농경지가 혼재합니다. [cite: APPRAISAL_SUMMARY_LOCATION]

* 지역 개발: 웅천읍은 '농촌중심지활성화사업'을 통해 편의시설 확충 및 생활환경 개선이 이루어지고 있으며, 과거 산업단지 조성 사업 또한 지역 경제 활성화를 목표로 진행된 바 있습니다.

* 혐오시설: 조사 결과, 본건 또는 웅천읍 대창리 일대 주거 지역에 직접적으로 인접한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조 및 상태: 본건은 철근콘크리트조 슬라브지붕 5층 건물 내 5층 504호 아파트입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 붙임 마감, 창호는 샷시창호 등으로 마감되었습니다. [cite: APPRAISAL_SUMMARY_STRUCTURE]

* 설비 내역: 기본적인 위생, 급배수, 난방, 소방 설비 등이 구비되어 있습니다. 다만, 현장 조사 시 폐문 부재로 인해 설비의 정상 작동 여부는 별도 확인이 필요합니다. [cite: APPRAISAL_SUMMARY_FACILITIES]

* 교육 시설: 본건 남측에 웅천중학교가 인접해 있으며, 해당 지역은 교육환경 보호구역(상대보호구역, 절대보호구역)으로 지정되어 있습니다. [cite: APPRAISAL_SUMMARY_LOCATION, APPRAISAL_SUMMARY_ZONING]

* 여가 시설: 웅천읍에는 웅천돌문화공원과 같은 지역 명소가 있어 여가 생활을 즐길 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 미확인 내부 상태: 현장 조사 시 폐문으로 인해 내부 상태, 설비 작동 여부, 누수 등 하자에 대한 직접적인 확인이 이루어지지 못했습니다. [cite: APPRAISAL_SUMMARY_FACILITIES, APPRAISAL_SUMMARY_OTHER]

* 소멸되지 않는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 언급되었으나, 해당 내용에 대한 상세 정보가 없어 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. [cite: PROPERTY_STATEMENT_RIGHTS]

* 점유 관계 불확실성: 임대 관계가 미상이며, 내부 이용 상태 등도 외부 관찰 및 인근 탐문으로 파악되었기에, 실제 점유 관계 및 명도 관련 문제 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다. [cite: APPRAISAL_SUMMARY_OTHER]

1.6. 종합 의견

본 물건은 보령시 웅천읍의 아파트로, 기본적인 주거 및 교통 환경을 갖추고 있습니다. 그러나 현장 조사가 제한적으로 이루어져 내부 상태, 설비 작동 여부, 임대차 관계 등이 불확실하며, 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권)의 존재 가능성은 반드시 확인해야 할 부분입니다. 이러한 불확실성 요소들을 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 입지: 웅천읍 중심부에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 및 학교 접근성이 양호합니다.

* 개발 잠재력: 지역 내 도시 개발 및 농촌 중심지 활성화 사업 등은 향후 주거 환경 개선 및 지역 가치 상승의 요인이 될 수 있습니다.

* 가격: 감정가 53,000,000원을 기준으로, 시세 대비 합리적인 가격으로 접근할 수 있는지 면밀한 시세 조사가 필요합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 인수 보증금 0원을 제외한 총 채무액은 119,710,402원입니다. [cite: DEED_SUMMARY_TOTAL_DEBT]

* 본 물건의 예상 입찰가는 감정가 53,000,000원을 기준으로, 앞서 언급된 잠재적 리스크(내부 상태 미확인, 지상권 존재 가능성, 불확실한 점유 관계 등)에 대한 충분한 조사와 전문가 상담을 거쳐 최종 결정하는 것이 바람직합니다. 철저한 현장 조사와 권리 분석을 통해 잠재적 가치를 산정한 후, 보수적인 관점에서 입찰가를 산정할 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.