나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12628 [1] 충청남도 아산시 모종동 628 아산모종푸르지오 102동 3층303호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정후 · 평가일 2025.11.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 아산시 모종동 소재‘온양동신초등학교’북동측 인근에 위치하는 아산모종 푸르지오(4개동 427세대) 102동 3층 303호로서, 주변은 아파트단지, 학교, 아파트 주변 근 린생활시설 등이 혼재하는 일반주택지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 및 주정차가 가능하고 인근 도로변에 시내버스정류장이 소재하는 등 정류 장까지의 거리와 공익시설 및 편익시설과의 접근성 등을 고려할 때, 전반적인 교통 여건은 보통임.

건물의 구조

▶ 철근콘크리트내력벽식구조 철근콘크리트 경사지붕 20층 건물중 3층 303호 (사용승인일 : 2008.07.30) 외벽 : 시멘트몰탈 위 페인트 등 마감 내벽 : 벽지마감 및 일부 타일 등 마감 창호 : 샷시창호

이용상태

아파트[건축물현황도 기준(방3, 거실, 주방 및 식당, 욕실2, 드레스룸, 발코니 등)]임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비, 옥내소화전, 지하주차장, 기타설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 평탄한 토지로서, 기준시점 현재, 아파트(아산모종푸르지오)부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남측 및 동측으로 포장된 중로 등에 접하고 인접지와의 연계도로 및 진입도로, 단지내의 주차시설 등은 무난한 편임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2016-11-09), 지구단위계획구역(아산모종대우프르지오아파트) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(중로2-22)(접합) 가축사육제한구역 (2021-07-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(온양동 신유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 이해관계인 부재로 내부 이용상황 및 마감재 등은 건축물현황도, 외부관 찰 및 탐문조사 내용 등에 의하여 표준적인 이용상황 등을 참작하여 평가하였는 바, 참고 하 시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 천안지원 2025타경12628 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOOO (한화생명보험주식회사)

1.2. 물건 현황

소재지: 충청남도 아산시 모종동 628 아산모종푸르지오 102동 3층303호

용도: 아파트

감정가: 271,000,000원

1.3. 면적 및 지분

토지면적: 58.41㎡ (약 17.67평)

토지지분: 58.4085㎡ (약 17.67평)

건물면적: 100.96㎡ (약 30.54평)

건물지분: 100.96㎡ (약 30.54평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청남도 아산시 모종동 소재 ‘온양동신초등학교’ 북동측 인근에 위치하는 아산모종 푸르지오 102동 3층 303호입니다. 주변은 아파트단지, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 일반주택지대입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근 및 주정차가 가능하며, 인근 도로변에 시내버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 인접 도로상태

남측 및 동측으로 포장된 중로에 접하고 있으며, 단지 내 진입 및 주차 시설은 무난한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

본건은 임의경매로 진행되며, 말소기준권리는 2021년 11월 9일 접수된 한화생명보험주식회사의 근저당권입니다.

등기부채권 총액은 368,512,941원입니다.

등기부상 갑구에는 소유권 이전 및 신탁등기 말소 내역이 있으며, 을구에는 근저당권 및 이후 접수된 가압류, 압류, 임의경매개시결정 등기들이 존재하나, 이들은 모두 말소될 예정이거나 말소되었습니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

감정평가서 요약에 따르면 임대관계는 미상이며, 이해관계인 부재로 내부 이용상황 및 마감재 등은 표준적인 이용상황 등을 참작하여 평가되었습니다.

금액이 미상인 임차인이 존재할 수 있으므로, 실제 현장 조사를 통해 정확한 임대차 관계를 확인해야 합니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보상 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권 등)는 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 아산시 모종동 일대는 아파트 단지와 학교, 근린생활시설이 혼재된 일반 주거 지역입니다. 단지 인근으로 아파트 주변 근린생활시설이 자리하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 잠재적 혐오시설

현재 공개된 정보만으로는 본건 인근에 혐오시설이 직접적으로 존재하는지에 대한 구체적인 내용은 파악되지 않았습니다. 다만, 과거 아산시의 쓰레기 소각장과 관련된 개발 계획 및 주민 민원 사례가 있었으나, 이는 현재 본건과의 직접적인 연관성은 파악되지 않았습니다. 정확한 혐오시설 유무는 현장 방문 및 추가 조사를 통해 확인이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 정보

건물 구조는 철근콘크리트내력벽식구조이며, 2008년 7월 30일에 사용 승인되었습니다. 해당 호실은 20층 건물 중 3층에 위치하고 있습니다.

5.2. 내부 이용상태 및 설비

건축물현황도 기준 아파트(방3, 거실, 주방 및 식당, 욕실2, 드레스룸, 발코니 등)로 이용 중입니다. 급배수 및 위생, 난방, 승강기, 소방 설비 등이 완비되어 있습니다.

5.3. 단지 정보

단지명은 아산모종푸르지오로, 4개동 427세대로 구성되어 있습니다. 최고 20층, 최저 1층 높이이며, 총 주차 대수는 106대(지상 4대, 지하 24대)입니다. 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터 등 다양한 부대시설을 갖추고 있습니다.

5.4. 면적 정보

본건의 전용면적은 100.96㎡ (약 30.54평)이며, 해당 면적은 아산모종푸르지오 133㎡ 타입의 전용면적과 일치합니다. 분양면적에 대한 정보는 별도로 제공되지 않았으나, 공급면적으로는 133.56㎡로 파악됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 보증금 및 차임 미상

임대 관계가 미상으로 파악되어, 잠재적인 임차인이 존재할 경우 보증금 및 차임에 대한 인수 여부를 명확히 파악해야 합니다. 다만, 권리분석상 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있으므로, 법적으로 인수되는 보증금은 없을 것으로 판단됩니다. 그럼에도 불구하고, 임차인과의 명도 협의 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

6.2. 저층 세대의 단점

해당 호실이 3층에 위치하고 있어, 고층 대비 일조량, 조망, 사생활 보호 측면에서 다소 불리할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건 아산모종푸르지오 아파트는 아산시 모종동에 위치하며, 주변 편의시설 접근성이 양호하고 단지 규모가 크다는 장점을 가지고 있습니다. 2008년에 건축되어 연식이 있으나, 전반적인 단지 관리 상태는 무난한 것으로 평가됩니다. 권리 관계는 비교적 명확하나, 임대차 관계가 미상인 점은 유의해야 할 부분입니다. 최근 실거래가 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 적정 입찰가 산정을 통해 투자 가치를 확보할 수 있을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 대단지 아파트의 안정성

아산모종푸르지오는 427세대의 대단지로, 지역 내에서 안정적인 수요를 확보하고 있습니다.

8.2. 생활 편의시설 접근성

초등학교와 근린생활시설, 대중교통 이용이 편리한 입지적 장점을 갖추고 있습니다.

8.3. 합리적인 감정가 및 시세 대비 잠재적 투자 기회

최근 실거래가와 비교하여 감정가가 높게 책정되어 있지만, 시장 상황 및 물건 상태를 고려한 신중한 접근 시 투자 기회가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 면적(100.96㎡)이 동일한 104동 10층 물건이 2026년 3월 13일에 255,000,000원에 거래되었습니다.

본건은 102동 3층으로, 동일 면적의 10층 물건 대비 층수가 낮아 가격 조정이 필요합니다. 일반적으로 층수 차이에 따른 가격 하락률을 고려할 때, 10층 물건(255,000,000원)에서 5~10% 수준의 할인이 적용될 수 있습니다.

이를 고려하면, 3층 물건의 시세는 약 229,500,000원 ~ 242,250,000원 범위로 추정됩니다.

감정가(271,000,000원)는 최근 실거래가보다 높게 형성되어 있습니다.

9.2. 예상 입찰가

상기 시세 분석을 바탕으로, 본건의 예상 입찰가는 235,000,000원에서 245,000,000원 사이로 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 법원 진행 상황, 현장 조사 결과, 경쟁 입찰 상황 등에 따라 최종 입찰가는 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.