나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30916 [1] 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 696 신우희가로아파트 107동 13층1302호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: PRA감정 · 평가일 2025.12.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 소재 ‘충주중앙탑초등학교’ 남측 인근방향에 위치하는 부동산(아파트)으로서, 본건의 주변은 대단지 아파트, 저층의 주택가 및 근린생활시설이 소재하며, 남동측 방면으로는 자연림 및 전답지가 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 일반차량에 의한 접근이 가능하며, 인접한 위치에 노선버스정류장(신우희가로아파트)이 소재하는 등 제반교통편익성은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 16층 공동주택으로서 외벽: 몰탈위 페인팅 마감 창호: 하이샷시 2중창호 내벽: 벽지, 타일 바닥: 강화마루, 타일

이용상태

아파트(안방,침실1,침실2,거실,주방/식당,발코니1,2,3,욕실1,2,)로 이용중임.

설비내역

지상 및 지하주차장, 도시가스 개별난방, 1층 스크린도어, 승강기, 화재탐지시설 및 소화기 등

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 주거용(아파트)부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측 방향으로 원앙4길(왕복4차선의 아스팔트 포장도로)에 접할 수 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제3종일반주거지역(2013-01-15) , 지구단위계획구역(2025-08-29)(충주기업도시) , 중로1류(폭 20m~25m)(2020-03-27)(중로1-중앙1)(접합), 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-09-20)(중앙탑중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-09-20)(충주중앙탑초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-02-24)(중앙탑고등학교 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 기업도시개발구역(2013-01-15)(충주지식기반형기업도시)<기업도시개발 특별법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 충주지원 2025타경30916 (1)

* 소재지: 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 696 신우희가로아파트 107동 13층 1302호

* 용도: 아파트

* 감정가: 227,000,000원

* 토지면적: 69.96㎡ (약 21.16평)

* 건물면적: 84.96㎡ (약 25.70평) - 전용면적 기준

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 특이사항: 공동담보

* 이용상태: 아파트 (안방, 침실1, 침실2, 거실, 주방/식당, 발코니1,2,3, 욕실1,2)

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 16층 공동주택

* 사용승인일: 2018년 1월 15일

* 총 세대수: 741세대

* 최고/최저층: 20층 / 3층 (단지 정보 기준, 본건은 13층)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 소재 ‘충주중앙탑초등학교’ 남측 인근에 위치하며, 주변은 대단지 아파트, 저층 주택가 및 근린생활시설이 소재함. 남동측 방면으로는 자연림 및 전답지가 있음.

* 교통상황: 일반 차량 접근이 가능하며, 인접 위치에 노선버스정류장(신우희가로아파트)이 있어 제반 교통 편익성은 보통임.

* 인접 도로상태: 본건 남동측 방향으로 원앙4길(왕복 4차선 아스팔트 포장도로)에 접할 수 있음.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(충주기업도시), 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역, 상대보호구역(중앙탑중학교, 충주중앙탑초등학교, 중앙탑고등학교), 기업도시개발구역(충주지식기반형기업도시)에 해당함.

3. 권리분석

* 등기부채권 총액: 272,259,484원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요: 없음, 비고: 없음)

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 140,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2020-12-11

* 배당신고일자: 2023-11-09

* 대항력: 없음

* 임차인: 김 (1차 보증금 증액분 9,940,000원)

* 보증금: 149,940,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-12-11

* 확정일자: 2021-12-03

* 배당신고일자: 2023-11-09

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

* 주변 근린생활시설: 단지 내 상가 및 인근 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 혐오시설: 주변 반경 1km 이내 유해 또는 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않음.

5. 생활정보

* 편의시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등 단지 내 다양한 복리시설이 갖추어져 있음.

* 교육시설: 충주중앙탑초등학교, 중앙탑중학교, 중앙탑고등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호함.

6. 잠재적 리스크

* 채권 총액이 감정가를 초과함. (272,259,484원 vs 227,000,000원)

* 강제 경매 개시 결정 채권액이 183,939,484원으로 높은 편임.

* 다수의 근저당 및 주택임차권이 등기되어 있으나, 임차인은 대항력이 없어 매수인이 인수할 권리는 없음.

7. 종합 의견

본 물건은 충주시 중앙탑면 용전리에 위치한 신축 아파트로, 주변 편의시설 및 교육시설 접근성이 양호한 편임. 최근 실거래가도 감정가와 유사한 수준으로 형성되어 있어 시장 가치는 안정적인 것으로 판단됨. 권리 분석상 임차인의 대항력이 없어 매수인이 인수할 권리는 없으나, 채권 총액이 감정가를 초과하는 점은 유의해야 함.

8. 투자 포인트

* 2018년 준공된 비교적 신축 아파트임.

* 85㎡ (전용면적 약 25.7평)의 선호도 높은 면적임.

* 주변 학군 우수 (초, 중, 고 인접).

* 단지 내 및 인근 편의시설이 잘 갖추어져 있음.

* 최근 거래 사례가 감정가와 유사하게 형성되어 있어 시세 안정성을 기대할 수 있음.

9. 예상 입찰가

* 최근 매매 사례 (2026년 5월 9일, 107동 13층 1302호): 22,800만원

* 감정가: 227,000,000원

* 제공된 임차인 정보 상 인수 보증금은 0원임.

* 현 시세 및 감정가를 고려할 때, 최근 실거래가 22,800만원을 기준으로, 약 22,500만원 ~ 23,500만원 사이에서 경쟁 상황을 고려하여 입찰가를 결정하는 것이 합리적임.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.