나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30898 [1] 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 696 신우희가로아파트 102동 10층1001호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 용연감정 · 평가일 2025.11.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 소재 "중앙탑중학교" 남서측에 인접하여 위치하는 신우희가로아파트 제102동 내에 위치하며, 주위는 아파트, 단독주택, 근린생활시설, 학교, 공원 등으로 형성된 충주기업도시 내 주거지대임.

교통상황

제반 차량 접근 가능하며, 시내버스 이용 등 제반 대중교통 사정은 비교적 양호한 지역임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 17층 건물 내 제10층 제1001호로서, - 외 벽 : 돌붙임 및 시멘트몰탈위 페인트 마감, - 내 벽 : 벽지 도배 및 타일 붙임 마감, - 창 호 : 하이샷시창 마감 등임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

급수 및 급탕 겸용 위생설비, 도시가스 이용한 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 완경사 토지로서 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남동측으로 폭 약 20미터 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(중로1-중앙1)(접합), 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(중앙탑초등학교, 중앙탑중학교, 중앙탑고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 기업도시개발구역(충주지식기반형기업도시)<기업도시개발 특별법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 충주지원 2025타경30898 (1)

소재지: 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 696 신우희가로아파트 102동 10층1001호

용도: 아파트

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 면적 및 가격

감정가: 157,000,000원

토지면적: 49.27㎡ (약 14.91평)

건물면적: 59.83㎡ (약 18.10평)

1.3. 매각 정보

매각대상: 토지/건물일괄매각

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

특이사항: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 소재 "중앙탑중학교" 남서측에 인접하여 위치하는 신우희가로아파트 102동 10층 1001호임. 주위는 아파트, 단독주택, 근린생활시설, 학교, 공원 등으로 형성된 충주기업도시 내 주거지대임.

2.2. 교통상황

제반 차량 접근 가능하며, 시내버스 이용 등 제반 대중교통 사정은 비교적 양호한 지역임.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획: 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(중로1-중앙1)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(중앙탑초등학교, 중앙탑중학교, 중앙탑고등학교), 기업도시개발구역(충주지식기반형기업도시)임.

인접 도로상태: 남동측으로 폭 약 20미터 도로와 접함.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 소유권보존: 주식회사신우산업개발 (2018.01.17)

* 근저당: 우리은행 (62,160,000원, 2018.01.17)

* 주택임차권: 이 (122,700,000원, 2023.11.06) - 전입일자 2019.06.14

* 강제경매: 주택도시보증공사 (142,321,067원, 2025.11.13)

등기부채권 총액: 184,860,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 91,990,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2019.06.14

* 배당신고일자: 2023.11.06

* 대항력: 없음

* 비고: 1차 보증금 증액분 30,710,000원 포함 시 총 보증금 122,700,000원으로 추정

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리사항은 없는 것으로 판단됨.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 소재한 충주기업도시 내에는 아파트 단지 외에도 근린생활시설, 학교, 공원 등이 복합적으로 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

4.2. 시장 동향

감정평가액: 157,000,000원

최근 실거래가 (2026년 5월~6월):

* 59.83㎡ (12층): 148,000,000원

* 59.95㎡ (14층): 150,000,000원

* 84.95㎡ (13층): 228,000,000원 (면적 상이)

유사 면적(59㎡대) 아파트의 최근 실거래가가 감정평가액과 유사하거나 약간 낮은 수준에서 형성되어 있음.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

아파트명: 충주 신우희가로 아파트

준공일: 2018년 1월 15일

총 동수: 11개동

총 세대수: 741세대

최고층: 20층

5.2. 건물 내부 정보

본건은 102동 10층 1001호이며, 전용면적 59.83㎡ (약 18.10평)임.

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 17층 건물 내 제10층

내부 마감: 벽지 도배 및 타일 붙임 마감

설비 내역: 급수/급탕 위생설비, 도시가스 난방, 승강기, 옥내소화전, 화재탐지설비 등

5.3. 주변 편의시설

* 교육시설: 중앙탑중학교(인접), 중앙탑초등학교, 중앙탑고등학교(상대보호구역)

* 공원, 근린생활시설 등

6. 잠재적 리스크

6.1. 공동담보 및 기타 특이사항

본 물건은 공동담보로 진행되는 건으로, 채무자가 소유한 다른 담보 물건들과 묶여 경매가 진행될 수 있음. 이는 해당 물건의 최종 낙찰가 및 채무 변제에 영향을 미칠 수 있으므로, 추가적인 공동담보 물건의 현황을 파악하는 것이 중요함.

6.2. 혐오시설 유무

주변 입지 조건 및 공시된 정보 분석 결과, 본건 아파트 단지 인근에 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않음.

7. 종합 의견

본건은 충주기업도시 내에 위치한 신축급 아파트(2018년 준공)로, 비교적 양호한 입지 및 생활 환경을 갖추고 있음. 특히, 임차인 이 의 경우 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없다는 점이 큰 장점임. 최근 실거래가 역시 감정가 수준에서 안정적으로 형성되어 있어, 투자 가치가 있다고 판단됨. 다만, 공동담보 물건으로서의 복잡성이 존재하므로 이에 대한 추가적인 확인이 필요함.

8. 투자 포인트

* 대항력 없는 임차인으로 보증금 인수 부담 없음.

* 비교적 신축(2018년 준공)으로 즉시 거주 또는 임대 용이.

* 충주기업도시 내 계획된 주거지역으로 미래 가치 기대.

* 최근 실거래가 수준으로 감정가 대비 합리적인 취득 가능성.

9. 예상 입찰가

감정가: 157,000,000원

최근 실거래가 (유사 면적): 148,000,000원 ~ 150,000,000원

임차인 보증금 인수 부담이 없는 점과 최근 실거래가를 고려할 때, 본건의 적정 시세는 약 150,000,000원 ~ 160,000,000원 수준으로 판단됨.

이에 따라, 경쟁 상황 및 입찰 전략에 따라 155,000,000원에서 165,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.