나이스옥션 법원경매 청주 2025타경5530 [1] 충청북도 청주시 상당구 용암동 1604 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경기 · 평가일 2025.11.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 상당구 용암동 소재 "용암광장" 북서측 인근에 위치 하며, 주위는 근린생활시설이 밀집한 상업지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 대중교통시설과의 접근성, 배차간격 등을 고려시 제반 대중 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

세장형 평지로 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

남동측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역, 도시지역, 상업용지, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m-20m)(접함), 가축사육제한구역.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 본건의 소재지, 지번, 지목, 면적, 도시계획사항 등은 토지대장, 일반건축물대장, 토지 이용계획확인서, 토지등기사항전부증명서 등을 근거로 하였음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층, 지상4층 건으로서, 외벽: 화강암 붙임 및 페어글라스 마감, 창문: 새시 창호임.

이용상태

위락시설 및 근린생활시설로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 전기설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도" 참고.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 개요

사건번호: 청주지방법원 2025타경5530 (1)

소재지: 충청북도 청주시 상당구 용암동 1604 (새주소: 충청북도 청주시 상당구 월평로184번길 32)

용도: 근린시설 (제1종근린생활시설, 위락시설)

감정가: 1,693,308,400원

토지면적: 316.50㎡ (약 95.75평)

건물면적: 1,112.40㎡ (연면적 약 336.45평) (지하 1층, 지상 4층)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 신OOO (신한은행)

1.2. 건물 및 토지 상세

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 16.00㎡ (주의사항: 제시외 건물 포함 매각)

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층, 지상4층

건축일: 1996년 12월 14일 (준공 후 약 30년 경과)

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 유동화물건, 대항력있는임차인

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 충청북도 청주시 상당구 용암동 소재 "용암광장" 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 근린생활시설이 밀집한 상업지대입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 가능하며, 대중교통시설과의 접근성 및 배차 간격 등을 고려 시 제반 대중 교통상황은 보통입니다. 본건은 남동측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

근린상업지역, 도시지역, 상업용지, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m-20m)(접함), 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

2.4. 건물 이용 현황

위락시설 및 근린생활시설로 이용 중입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2024년 10월 4일 접수된 신한은행의 근저당권(을10) 및 2024년 10월 21일 접수된 근저당권(을11)입니다. 이보다 늦게 등기된 권리들은 경매로 인해 말소될 예정입니다.

3.2. 임의경매 개시

임의경매 개시결정은 2025년 11월 13일에 신한은행에 의해 이루어졌습니다.

3.3. 임차인 현황

본건에는 대항력 있는 임차인이 두 명 있습니다.

* 임차인: 유선종

보증금: 20,000,000원

차임: 1,470,000원

전입/사업일자: 2020-11-10

확정일자: 2025-12-08

배당신고일자: 2025-12-08

대항력: 있음

* 임차인: 이상숙

보증금: 15,000,000원

차임: 1,210,000원

전입/사업일자: 2023-05-18

확정일자: 2025-12-09

배당신고일자: 2025-12-10

대항력: 있음

3.4. 인수되는 보증금

제공된 정보에 따르면, 임차인들의 보증금 합계는 35,000,000원입니다. 두 임차인 모두 대항력이 있으나, 확정일자 및 배당신고일자를 고려했을 때 배당을 통해 보증금 전액을 회수할 가능성이 있습니다. 따라서 현재로서는 낙찰자가 인수할 보증금은 0원으로 예상됩니다. 다만, 배당표 확정 시 최종 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.

3.5. 등기부 채권 총액

토지 등기부 채권 총액: 1,080,000,000원

건물 등기부 채권 총액: 1,080,000,000원

총합계: 2,160,000,000원

3.6. 물건명세서 참고사항

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요 (정보 없음. 통상적으로 소멸될 가능성이 높습니다.)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 "용암광장" 인근의 상업지대에 위치하며, 과거에는 청주 지역의 대표적인 오피스타운 및 유흥상권으로 명성을 유지해왔습니다. 현재는 일부 시설 폐업으로 인해 상권 성장이 다소 둔화되었으나, 여전히 금융기관, 약국, 도소매업, 주거지가 밀집한 지역입니다. 또한, 최근 동남지구 및 방서지구 개발로 인해 상권이 다시 활기를 띠고 있다는 분석도 있습니다.

4.2. 유동인구 및 고객층

10대부터 50대까지 고른 분포를 보이며, 특히 20대 비율이 높게 조사됩니다. 출퇴근 시간에는 30대 비율이 가장 높습니다. 평일 이용 고객이 주말보다 많으며, 중장년층의 소규모 친목 모임 목적 이용이 특징입니다.

4.3. 업종 구성

서비스업종이 44%로 가장 큰 비중을 차지하며, 음식업종 33%, 도소매업종 18% 순으로 조사됩니다. 위락시설 및 근린생활시설로 이용 중인 본건의 특성을 고려할 때, 상업지대의 특성을 잘 나타내고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

"용암광장" 인근에 위치하여 다양한 편의시설 이용이 용이합니다. 주변에 식당, 카페, 노래방, 모텔, 병의원 등이 다수 분포하고 있어 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 교통 접근성

차량 접근이 용이하며, 남동측으로 폭 15미터 도로에 접해 있습니다. 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

5.3. 주변 환경 (혐오시설)

현재 제공된 정보와 검색 결과 상, 본건 인근 지역에 특별히 언급되는 혐오시설은 확인되지 않습니다. 청주시는 과거 광역매립장, 화장장, 소각장 등 혐오시설에 대한 추가 설치 우려가 있었으나, 이미 상당수 시설이 운영 중이며 추가 필요성이 낮다는 입장입니다. 다만, 재활용선별센터 등 환경 관련 시설의 입지 논란은 간혹 발생하고 있으나, 본건 소재지와 직접적인 관련성은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

유선종, 이상숙 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 총액 35,000,000원에 대한 인수 가능성을 완전히 배제할 수 없습니다. 비록 배당받을 가능성이 높으나, 법적 절차에 따라 최종 인수 여부를 면밀히 확인해야 합니다.

6.2. 건물 노후화

1996년 준공된 건물로 약 30년이 경과하여 시설 노후화 및 향후 유지보수, 리모델링 등에 상당한 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 명도 부담

임차인 및 기타 점유자에 대한 명도 과정에서 예상치 못한 시간 및 비용이 소요될 수 있습니다.

6.4. 유동화 물건

채권이 유동화된 물건으로, 채권 양수도 관련하여 일부 절차상의 복잡성이 있을 수 있으나, 일반적인 경매 절차 진행에는 큰 영향이 없을 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 청주시 상당구 용암동의 주요 상업 지역인 "용암광장" 인근에 위치한 근린생활시설 및 위락시설 용도의 건물입니다. 입지적 장점과 교통 편의성이 뛰어나며, 주변 상권이 활성화되어 있어 임대 수익 및 향후 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

하지만 대항력 있는 임차인의 존재, 약 30년 경과된 건물 연식으로 인한 유지보수 비용 발생 가능성, 그리고 명도 과정에서의 부담 등은 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 요소입니다. 철저한 권리 분석과 더불어 임차인과의 원만한 협상 또는 법적 절차 준비가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 탁월한 입지: "용암광장" 인근의 활성화된 상업지구 내 위치.

* 우수한 접근성: 차량 및 대중교통 접근이 편리하며, 주요 도로에 접해 있음.

* 높은 활용도: 근린생활시설 및 위락시설 용도로, 다양한 업종 유치 가능.

* 배후 수요: 주변 대규모 주거단지(동남지구, 방서지구 등)의 배후 수요 확보 가능.

9. 예상 입찰가

감정가: 1,693,308,400원

인수 보증금: 0원 (예상)

총 채권액(등기부 기준): 약 2,160,000,000원 (근저당 총액: 1,080,000,000원)

본 물건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 인수되는 보증금(현재 0원으로 예상)을 제외하고, 건물 노후도, 예상 명도 비용, 추가적인 수리 및 관리 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 주변 시세 조사, 유사 물건 낙찰가율 분석, 그리고 현장 방문을 통한 상세한 건물 상태 점검이 필수적입니다.

입찰 시, 대항력 있는 임차인의 존재와 건물 연식으로 인한 추가 비용 발생 가능성을 충분히 감안하여 신중한 접근이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.