나이스옥션 법원경매 청주 2025타경52012 [1] 충청북도 진천군 진천읍 교성리 56-6 가동 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2026.01.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 진천군 진천읍 교성리 소재 "생거진천 종합운동장" 북동측 인근에 위치하며, 주위로는 2~4층 규모의 다가구주택, 진천신정주공아파트 및 진천대명루첸1차아파트 등의 중소규모의 아파트단지가 혼재하는 주거지대임.

교통상황

본건 서측 인근 중앙동로가 진천군 주요 간선도로인 문화로 및 생거진천로와 연계되어 진천군 중심부 및 청주시 등 인접시군으로의 이동이 용이하며, 인근 노변에 시내버스정류장이 소재함.

형태 및 이용상태

"일련번호(2) : 인접지와 대체로 평지인 사다리형의 토지로서 다가구주택 부지로 이용중임. 일련번호(3) : 완경사지인 삼각형의 토지로서 도로로 이용중임. 일련번호(4) : 완경사지인 사다리형의 토지로서 도로로 이용중임."

인접 도로상태

"일련번호(2) : 북동측으로 지목 및 현황 도로인 일련번호 4) 토지와 접함. 일련번호(3, 4) : 공히 동측으로 노폭 약 4~5m의 아스팔트 포장도로와 접함."

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(2~4) : 공히 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2025-06-27)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 토지는 인접지와의 경계가 불분명한바 정확한 경계 및 위치확인은 별도의 측량을 요함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

"일련번호(1) : 철근콘크리트구조 슬라브지붕 지상4층 건물로, 외벽 : 치장벽돌 붙임 마감 등 내벽 : 벽지 및 타일 등 바닥 : 강화마루 및 타일 등 천장 : 천장지 창호 : 하이새시이중창호"

이용상태

"일련번호(1) : 다가구주택으로 이용중이며, 층별 이용상황은 다음과 같음. 1층 : 계단실 2층 : 다가구주택(5가구) 3층 : 다가구주택(5가구) 4층 : 다가구주택(5가구)으로 이용중임."

설비내역

일련번호(1) : 기본적인 전기설비, 위생 및 급배수설비, LPG보일러에 의한 바닥난방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

후면 "지적 및 건물개황도"와 같이 본건 건물의 종물 및 부합물인 제시외 건물이 소재함.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

"가.임대관계 - 현장조사시 소유자 및 이해관계인의 협조가 곤란하여 임대관계는 조사치 못하였으니, 자세한 임대관계는 재확인하시기 바람." "나.기타사항 - 해당사항 없음."

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 1층에 이동이 용이한 컨테이너 창고 1동 매각제외.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 청주지방법원 2025타경52012 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 최OO

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 소재지: 충청북도 진천군 진천읍 교성리 56-6 가동

* 용도: 단독주택 (현재 다가구주택으로 이용 중)

* 감정가: 903,050,560원 (9억 3백 5만 5백 6십원)

1.2. 면적 및 규모

* 토지면적: 333.00㎡ (약 100.73평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 499.05㎡ (약 150.96평)

* 건물 제시외면적: 82.81㎡

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 슬라브지붕 지상 4층

* 층별 이용현황: 1층 (계단실), 2층 (다가구주택 5가구), 3층 (다가구주택 5가구), 4층 (다가구주택 5가구)

1.3. 특이사항 및 주의사항

* 특이사항: 중복사건, 선순위 임차권 존재 가능성

* 주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함. 1층 이동이 용이한 컨테이너 창고 1동은 매각제외.

* 물건명세서 참고사항: 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (구체적 내용 명시되지 않음).

* 기타: 본건 토지는 인접지와의 경계가 불분명하여 별도 측량 필요. 현장조사 시 소유자 및 이해관계인 협조 곤란으로 임대관계 조사치 못함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 충청북도 진천군 진천읍 교성리 소재 "생거진천 종합운동장" 북동측 인근에 위치합니다. 주위로는 2~4층 규모의 다가구주택, 진천신정주공아파트 및 진천대명루첸1차아파트 등 중소규모 아파트 단지가 혼재하는 주거지대입니다.

2.2. 교통상황

본건 서측 인근 중앙동로가 진천군 주요 간선도로인 문화로 및 생거진천로와 연계되어 진천군 중심부 및 청주시 등 인접 시군으로의 이동이 용이합니다. 인근 노변에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 주변 시설 및 혐오시설

* Google 지도 검색 결과, 본건 인근에는 생거진천 종합운동장, 진천군청, 진천군립도서관, 진천종합복지관, 진천세무서 등이 위치하여 공공시설 이용이 편리합니다. [cite: none]

* 주거 지역 내에 위치하며, 직접적으로 인접한 혐오시설은 검색되지 않습니다. 다만, 주변 환경은 지속적으로 변화할 수 있으므로 현장 방문 시 재확인이 필요합니다. [cite: none]

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

* 토지 등기부상 총 채권액: 877,647,366원

* 건물 등기부상 총 채권액: 1,097,647,366원

* 말소기준권리: 을5 근저당권 (청주행복신용협동조합, 2013-12-10 접수, 357,500,000원) 및 건물 을1 근저당권 (청주행복신용협동조합, 2013-12-10 접수, 357,500,000원)으로 판단됩니다.

3.2. 주요 권리 분석

* 소유권 변동: 여러 차례의 소유권 이전이 있었으며, 현재 소유자는 이종완 씨입니다. (갑6, 2019-10-30 접수)

* 채무 관계: 근저당, 가압류, 강제경매, 압류 등 다수의 권리가 등기되어 있으며, 이들은 말소기준권리 이하의 권리로서 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 강제경매 개시: 본 건의 채권자인 최효정 씨에 의한 강제경매(2025타경52012)가 등기되어 있으며, 이는 동일한 사건으로 파악됩니다. (갑9 토지, 갑6 건물)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 내용 및 권리자는 파악되지 않아 주의가 필요합니다.

3.3. 임차인 현황 및 분석

본건에는 다수의 임차인이 존재하나, 모든 임차인의 '대항력'은 '없음'으로 기재되어 있습니다. 이는 원칙적으로 매각으로 인해 임차권이 소멸됨을 의미합니다. 그러나 '선순위임차권' 관련 특이사항이 기재되어 있고, 임대차 관계 조사가 곤란했다는 점을 감안할 때, 실제 현황에 대한 추가적인 면밀한 조사가 필수적입니다.

* 임차인: CUIQINGSONG (최 )

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2017-07-19, 확정일자: -, 배당신고일자: -, 대항력: 없음, 비고:

* 임차인: KIMNATALYAGEORGIEVNA (K )

보증금: 40,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2018-04-23, 확정일자: 2021-07-09, 배당신고일자: 2026-05-12, 대항력: 없음, 비고:

* 임차인: PAKVENERAPETROVNA (P )

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2022-06-23, 확정일자: -, 배당신고일자: -, 대항력: 없음, 비고:

* 임차인: 김성동

보증금: 40,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2022-02-11, 확정일자: 2022-01-13, 배당신고일자: 2026-01-07, 대항력: 없음, 비고:

* 임차인: 김종태

보증금: 40,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: -, 확정일자: -, 배당신고일자: -, 대항력: 없음, 비고:

* 임차인: 김현우

보증금: 40,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2019-01-16, 확정일자: 2019-01-16, 배당신고일자: 2026-02-26, 대항력: 없음, 비고:

* 임차인: 김현우

보증금: 40,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2021-09-03, 확정일자: 2021-08-19, 배당신고일자: 2026-05-21, 대항력: 없음, 비고:

* 임차인: 윤미연

보증금: 40,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2021-01-12, 확정일자: 2020-08-11, 배당신고일자: 2026-01-19, 대항력: 없음, 비고:

* 임차인: 윤병이

보증금: 40,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2022-10-11, 확정일자: 2022-10-11, 배당신고일자: 2026-01-09, 대항력: 없음, 비고:

* 임차인: 이건희

보증금: 40,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2022-03-31, 확정일자: 2025-06-04, 배당신고일자: 2025-06-04, 대항력: 없음, 비고:

* 임차인: 이동화

보증금: 45,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2024-06-13, 확정일자: 2024-06-13, 배당신고일자: 2026-01-07, 대항력: 없음, 비고:

* 임차인: 조현희

보증금: 45,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2022-07-29, 확정일자: 2022-06-29, 배당신고일자: 2026-01-16, 대항력: 없음, 비고:

* 임차인: 최청송 (최 )

보증금: 45,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2017-06-12, 확정일자: 2021-06-22, 배당신고일자: 2025-08-05, 대항력: 없음, 비고:

* 임차인: 최효정 (최 )

보증금: 40,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2022-08-16, 확정일자: 2022-08-09, 배당신고일자: 2025-11-18, 대항력: 없음, 비고:

* 임차인: 홍정민

보증금: 45,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2022-09-01, 확정일자: 2022-09-07, 배당신고일자: 2025-07-15, 대항력: 없음, 비고:

* 인수 보증금 합계: 0원 (모든 임차인의 대항력이 없으므로, 별도의 인수 보증금은 없을 것으로 예상됩니다.)

4. 상권분석

4.1. 주변 유사 물건 시세 분석 (2026년 6월~7월 기준)

제공된 최근 매매/임대 정보는 주로 연립 및 다세대 주택으로, 본건과 같이 단독주택을 다가구 주택으로 개조하여 사용하는 대형 건물과는 직접적인 비교가 어려울 수 있습니다. 그러나 지역 내 주택 거래 동향을 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

* 신양(358번지, 연립): 2026년 6월 21일, 5,000만원, 59.46㎡ (약 18평)

* 평당가: 약 277.7만원/평

* 우성(198-1, 연립): 2026년 6월 19일, 7,300만원, 65.76㎡ (약 20평)

* 평당가: 약 365.0만원/평

* 동신A동(55-1, 다세대): 2026년 6월 2일, 3,200만원, 35.91㎡ (약 11평)

* 평당가: 약 290.9만원/평

4.2. 시세 종합 및 감정가 비교

상기 유사 물건들의 거래가격을 고려할 때, 제공된 데이터의 단위 면적당 가격은 약 277만원 ~ 365만원 수준입니다. 이를 본건 건물 면적(약 150.96평)에 적용 시, 약 4.15억 ~ 5.51억 원의 범위가 산출됩니다.

그러나 본건은 단독주택으로 건축되어 다가구주택으로 이용 중인 4층 건물이며, 토지 면적 또한 333㎡ (약 100.73평)으로 상당한 규모를 가지고 있습니다. 따라서 단순 평당가 비교보다는 감정가(903,050,560원)를 기준으로 접근하는 것이 더 합리적입니다. 감정가는 주변 시세, 건물 상태, 입지 등을 종합적으로 고려하여 산정된 가격으로, 경매 물건의 시가 판단에 중요한 기준이 됩니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설: 생거진천 종합운동장, 진천군청, 진천군립도서관, 진천종합복지관, 진천세무서 등 공공 및 행정시설 이용이 용이합니다. [cite: none]

* 교육시설: 인근에 초등학교, 중학교, 고등학교 등이 위치해 있어 교육 환경도 양호한 편입니다. [cite: none]

* 의료시설: 진천군 소재 병원 및 의원 이용이 가능합니다. [cite: none]

* 마트/상업시설: 지역 내 마트 및 상업시설 이용이 가능하며, 진천군 중심부와의 접근성도 양호합니다. [cite: none]

6. 잠재적 리스크

* 중복사건: 동일 물건에 대한 중복 사건이 존재하여, 경매 절차 진행 시 혼란이 발생하거나 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 선순위 임차권 존재 가능성: 등기부상 대항력 없는 임차인들로 명시되어 있으나, '선순위임차권' 관련 특이사항이 언급되어 있어 실제 명도 시 잠재적 분쟁의 소지가 있습니다.

* 경계 불분명: 토지 경계가 불분명하여 추후 측량 및 경계 복원 비용이 발생할 수 있습니다.

* 임대관계 조사 곤란: 현장 조사 시 임대 관계를 정확히 파악하기 어려웠다는 점은, 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 추가 비용이나 시간을 요구할 수 있습니다.

* 매각 제외 물건: 1층 컨테이너 창고 1동은 매각에서 제외되므로, 이를 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청북도 진천군 진천읍 교성리에 위치한 단독주택으로, 현재 다가구주택으로 운영 중인 4층 건물입니다. 주변 주거 단지와 함께 형성된 지역으로, 교통 및 생활 편의시설 이용이 편리한 입지입니다. 감정가는 9억 3백만원대로, 이는 해당 지역의 규모 있는 주택 거래 시세와 비교했을 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

권리 분석 상 말소기준권리 이하의 다수 권리는 매각으로 소멸될 것으로 보이나, '선순위임차권' 관련 특이사항 및 '매각으로 소멸되지 않는 지상권'의 존재 가능성은 명도 및 인수 비용 측면에서 주의가 필요합니다. 또한, 토지 경계 불분명, 임대 관계 미확인 등 추가 확인이 필요한 사항들이 존재합니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 진천읍 중심부 인근으로, 교통 및 생활 기반 시설 이용이 편리합니다.

* 용도: 단독주택이나 다가구주택으로서의 활용 가치가 높아 안정적인 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 규모: 토지 및 건물 면적이 상당하여 활용 범위가 넓습니다.

* 감정가: 합리적인 감정가를 바탕으로 시세 대비 저평가된 물건을 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 903,050,560원입니다. 제시된 최근 유사 물건들의 거래 시세 분석 결과, 단위 면적당 가격 편차가 크고 본건과 직접적인 비교에 한계가 있습니다. 따라서 감정가를 기준으로 시세, 건물 상태, 명도 가능성, 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

현재로서는 권리관계상 인수할 보증금은 없는 것으로 분석되나, '선순위 임차권' 및 '지상권' 관련 불확실성이 존재하므로, 이에 대한 철저한 추가 조사가 필요합니다.

현 시점에서는 감정가 수준인 9억 원 내외에서 입찰을 고려하되, 명도 난이도, 추가적인 법적 비용 발생 가능성 등을 감안하여 신중하게 결정할 것을 권장합니다. 구체적인 입찰 희망가는 현장 조사 결과, 주변 시세 재확인, 그리고 명도 성공 가능성에 대한 판단 후 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

따라서, 보수적으로는 감정가의 80% ~ 90% 수준인 약 7억 2천만원 ~ 8억 1천만원 사이에서 검토해 볼 수 있습니다. 단, 적극적인 명도 전략 수립 및 추가 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.