나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3952 [1] 대전광역시 서구 둔산동 970 향촌아파트 105동 7층703호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아시아 · 평가일 2025.11.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건(1)은 대전광역시 서구 갈마동 소재 '대전둔산여자고등학교' 동측에 인접하여 위치하며, 주위는 대규모 아파트 단지, 근린생활시설 등 상업 및 업무시설, 교육기관 등이 소재하는 아파트지대이며, 본건(2)는 만년동 소재 "대전예술의 전당" 서측에 인접하여 위치하며, 주위는 근린생활 시설 및 공공시설 등이 소재하는 번화한 상가지대로서 본건(1,2)의 제반 주위환경은 양호한 편임.

교통상황

본건(1)은 본건 소재단지 내부까지 차량 진·출입 가능하며, 인근에 대전도시철도 1호선 갈마역 및 정부청사역, 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호한 편이며, 본건(2)는 본건 소재동까지 접근 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

본건(1)은 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상 15층 건 중 제7층 제703호로서, (사용승인일 : 1995.03.25) - 외벽: 시멘트 몰탈위 페인트 등 마감, - 내벽: 벽지 및 일부 타일 등 붙임 마감, - 창호: 새시 창호 등 마감임. 본건(2)는 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지상 15층 건 중 제10층 제1007호로서, (사용승인일 : 1998.02.05) - 외벽: 알루미늄 복합패널 등 마감, - 내벽: 벽지 및 일부 타일 등 붙임 마감, - 창호: 페어글라스 창호 등 마감임.

이용상태

본건(1)은 아파트로 이용 중이며, 본건(2)는 오피스텔로 이용 중임.

설비내역

본건(1,2)는 기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비 및 소화설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건(1)은 사다리형의 평지로서 아파트 건부지로 이용 중이며, 본건(2)는 가장형의 평지로서 오피스텔 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건(1) 소재 단지는 노폭 약20m 내외의 포장도로를 통해 남측 및 북측 출입문을 통해 차량이동이 가능하며, 동측, 서측, 남측 및 북측으로 각각 둔지로, 갈마역로, 둔산로 및 둔산북로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건(1) 소재토지 :제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(2019-07-10)(둔산지구 택지개발사업), 사업지역기타(공동주택용지), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-29)(둔산여자고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-29)(둔산중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2023-12-29)(둔산여자고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>이며, 본건(2) 소재토지 :준주거지역, 지구단위계획구역(2019-07-10)(둔산지구 택지개발사업), 보행자전용도로(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경3952 (1)

소재지: 대전광역시 서구 둔산동 970 향촌아파트 105동 7층 703호

용도: 아파트

감정가: 278,000,000원

토지면적: 31.32㎡ (약 9.5평)

건물면적: 62.10㎡ (약 18.8평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 대전광역시 서구 둔산동에 위치하며, 주위는 대규모 아파트 단지, 근린생활시설, 상업 및 업무시설, 교육기관 등이 소재하는 아파트지대임. 대전둔산여자고등학교와 인접하여 교육 환경이 양호함.

* 교통상황: 본건 소재 단지까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 대전도시철도 1호선 갈마역 및 정부청사역, 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

* 도로상태: 단지 내 차량 이동이 가능하며, 노폭 약 20m 내외의 포장도로를 통해 남측 및 북측 출입문으로 접근 가능함. 동측, 서측, 남측 및 북측으로 각각 둔지로, 갈마역로, 둔산로 및 둔산북로에 접해 있음.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 8월 30일자 경기광주세무서장의 압류. 본 경매 사건의 말소기준권리보다 선순위로 존재하는 권리는 없는 것으로 파악됨.

* 권리관계 요약:

* 압류 (경기광주세무서장)

* 가압류 (주식회사한국가스기술공사)

* 강제경매 (주식회사한국가스기술공사)

* 강제경매 (채권자 OOOOOOOOOOOOOO)

* 강제경매 (임차인 김민철)

* 분석 결과: 상기 기재된 모든 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정임. 즉, 낙찰자가 인수해야 할 금액은 없음. '인수 보증금 합계'가 0원으로 확인됨.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 230,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-02-16

* 확정일자: 2021-01-18

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인 김 은 대항력 있는 임차인으로 등록되어 있으나, 해당 임차인의 강제경매 개시 결정 등기는 말소된 것으로 등기부상 확인됨. 보증금 인수 금액은 0원으로 분석되지만, '대항력 있는 임차인'이라는 특이사항으로 인해 실제 점유 및 명도 과정에서 추가적인 확인 및 주의가 필요함.

1.4. 상권분석

* 본건이 위치한 대전광역시 서구 둔산동은 계획적으로 개발된 지역으로, 주변에 대규모 아파트 단지와 함께 관공서, 금융기관, 상업 시설, 의료 시설 등이 밀집해 있어 배후 수요가 탄탄한 지역임.

* 근린생활시설 및 상업시설이 풍부하여 기본적인 편의시설 이용이 매우 편리함.

* 대전의 중심 상업지구 중 하나로 유동 인구가 많아 상권 활성화 수준이 높음.

1.5. 생활정보

* 아파트명: 향촌현대아파트

* 총 동수: 19동, 총 세대수: 1,650세대

* 사용승인일: 1995년 3월 25일 (준공 후 약 31년 경과)

* 면적 정보:

* 전용면적: 62.10㎡ (약 18.8평)

* 토지 지분: 31.32㎡ (약 9.5평)

* 주차: 총 951대 주차 가능 (지상 6대, 지하 44대)

* 부대시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등 주민 편의시설 구비.

* 주변 시설: 대규모 아파트 단지, 둔산여자고등학교, 둔산중학교 등 교육시설, 정부청사, 각종 상업 및 편의시설 인접.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 인수 보증금은 0원으로 분석되나, '대항력 있음'이라는 명시로 인해 명도 과정에서 임차인과의 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있음. 임대차 관계의 최종 종결 여부 및 실제 점유 현황 확인이 필수적임.

* 중복 사건: 동일 부동산에 대한 다수의 경매 사건이 진행 중일 수 있어, 경매 절차의 복잡성 및 낙찰 후 잔금 납부 시점이나 권리 관계 확인에 신중을 기해야 함.

* 건축물 노후화: 1995년 준공되어 30년 이상 경과한 아파트로, 향후 유지보수 및 리모델링 필요성이 발생할 수 있음.

* 면적 및 시세 불일치: 제공된 최근 매매 JSON 정보에서 거래된 면적(84.42㎡)이 본건의 건물 면적(62.10㎡)과 차이가 크며, 해당 거래 가격이 감정가보다 훨씬 높아 시세 파악에 혼란을 야기할 수 있음. 정확한 면적 기준의 시세 조사가 필요함.

1.7. 종합 의견

본건은 대전광역시 서구 둔산동의 핵심 지역에 위치한 향촌아파트로서, 우수한 입지 조건과 편리한 교통망, 잘 갖추어진 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 감정가는 2억 7,800만원으로 책정되었으며, 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 그러나 '대항력 있는 임차인'의 존재는 명도 과정에서의 잠재적 변수이므로, 이에 대한 철저한 사전 조사와 대비가 요구됩니다. 또한, 최근 매매 사례와의 면적 차이로 인한 시세 판단 시 주의가 필요하며, 실사 및 현장 조사를 통해 면적별 시세 정확도를 높여야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 최중심 입지: 대전의 대표적인 행정, 상업, 업무 지구인 둔산동에 위치하여 높은 미래 가치 기대.

* 편리한 생활 환경: 대형마트, 백화점, 관공서, 병원 등 각종 생활 편의시설이 집약되어 있어 주거 만족도가 높음.

* 뛰어난 교통 접근성: 지하철역 및 주요 도로망 인접으로 시내외 이동이 편리.

* 권리 관계의 명확성: 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 소멸되어 인수 부담이 없음. (단, 임차인 관련 사항은 별도 확인 필요)

* 합리적인 감정가: 주변 시세 대비 감정가가 합리적으로 책정되었을 가능성 존재 (면적 차이 고려).

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 278,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 최근 매매 사례 (84.42㎡ 기준, 직접 비교 어려움): 420,000,000원 ~ 462,000,000원

* 최근 전월세 사례 (62.1㎡ 기준): 보증금 250,000,000원 ~ 280,000,000원 (차임 0원 또는 월 40만원)

종합적인 검토 결과, 본건의 감정가는 278,000,000원으로, 인수해야 할 채무 부담이 없다는 점을 고려할 때, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 판단됩니다. 다만, '대항력 있는 임차인'이라는 특이사항으로 인한 명도 리스크를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 제공된 JSON 데이터 상의 최근 매매 사례는 면적 차이(84.42㎡)가 있으므로, 본건의 실제 면적(62.10㎡)을 기준으로 유사 면적의 실제 거래가 및 전월세 보증금 수준을 면밀히 재확인해야 합니다.

현 시세 및 권리 관계, 그리고 명도 리스크를 종합적으로 고려했을 때, 예상 입찰가는 감정가의 90% ~ 100% 수준인 약 250,000,000원 ~ 280,000,000원 사이에서 결정하는 것을 제안합니다. 최종 입찰가는 현장 조사 결과, 물건의 실제 상태, 경쟁 입찰 상황 등을 종합적으로 판단하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.