나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3965 [1] 충청남도 금산군 금산읍 중도리 224-2 고도빌리지2 비동 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일감정 · 평가일 2025.11.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 금산군 금산읍 중도리 소재 '금산고등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 다가구주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨 .

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 6층 건물 내 제1층 제101호 외 4개호로서, 외 벽 : 석재붙임 마감 등, 내 벽 : 노출 콘크리트 및 내부 인테리어 마감 등, 창 호 : 강화유리 마감 등 임.

이용상태

기호(1~5) : "사무소 및 소매점" 상태임. 후첨 "건물개황도" 참조. ※. 본건은 수차례 방문하였으나, 폐문부재로 인하여 현장조사당시 외부관찰 및 주변 탐문 등에 의하였음.

설비내역

공용 위생설비 및 급배수설비, 소방설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 부정형 평지의 토지로서, "주상용 건부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측 및 남동측으로 폭 약 6미터 및 4미터 내외의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

토지 기호(1) : 도시지역(금산), 제2종일반주거지역(2017-05-30)(금산), 소로3류(폭 8m 미만 )(금산)(접합), 가축사육제한구역(2025-10-30)(전 축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>, 상대보호구역(2022-05-26)(금산고등학교 상대보호구역)<교육환경 보호에 관 한 법률>, 상대보호구역(2022-05-26)(금산중학교 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률> , 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환 경보전법>, 배수구역<하수도법>, 하수처리구역(하수처리구역)<하수도법> 등 임. 토지 기호(2) : 도시지역(금산), 제2종일반주거지역(2017-05-30)(금산), 가축사육제한구역(2 025-10-30)(전 축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2022-0 5-26)(금산고등학교 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2022-05-26)( 금산중학교 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 배수구역<하수도법>, 하 수처리구역(하수처리구역)<하수도법> 등 임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경3965 (1)

소재지: 충청남도 금산군 금산읍 중도리 224-2, 고도빌리지2 비동 1층 101호

건물명: 고도빌리지II B동 1층 101호

용도 (제시): 근린상가 (건축물대장 상 공동주택/다세대주택, 감정평가서 상 사무소 및 소매점)

감정가: 87,000,000원

토지면적: 38.02㎡ (약 11.5평)

토지지분: 38.02㎡ (약 11.5평)

건물면적: 48.68㎡ (약 14.7평)

건물지분: 48.68㎡ (약 14.7평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 추

특이사항: 공동담보

작성일: 2026-05-19

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 충청남도 금산군 금산읍 중도리에 소재하며, '금산고등학교' 서측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

* 도로상태: 북동측 및 남동측으로 폭 약 6미터 및 4미터 내외의 포장도로가 소재합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 토지 기호(1): 도시지역(금산), 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역(전 축종 제한지역), 상대보호구역(금산고등학교, 금산중학교), 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역, 배수구역, 하수처리구역 등.

* 토지 기호(2): 도시지역(금산), 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전 축종 제한지역), 상대보호구역(금산고등학교, 금산중학교), 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역, 배수구역, 하수처리구역 등.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 9월 4일 접수된 추부새마을금고의 근저당권 (을3, 채권최고액 300,000,000원)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리 이하 모든 권리(소유권 이전, 압류, 가압류, 임의경매 등)는 매각으로 소멸됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보 상으로는 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (지상권 등은 기재되어 있지 않습니다.)

* 채권 총액: 393,597,000원

* 임차인 현황:

* 임차인 (101)유한회사공간숲: 보증금 0원, 차임 0원, 전입(사업)일자 2025-09-30, 대항력 없음.

* 위 임차인은 보증금 및 차임이 0원으로 표시되어 있으나, 전입(사업)일자가 상대적으로 늦어 대항력은 없는 것으로 판단됩니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구가 포함되어야 하는 상황은 아니지만, 특이사항으로 인한 명도 저항 가능성을 고려해야 합니다.

* 임차인 (101)유한회사한울숲: 보증금 10,000,000원, 차임 400,000원, 전입(사업)일자 2025-02-25, 확정일자 2025-03-11, 배당신고일자 2025-12-02, 대항력 없음.

* 위 임차인은 대항력이 없는 것으로 판단됩니다. 배당 신고가 되었으나, 배당을 전액 받지 못할 경우 명도 과정에서 추가적인 문제가 발생할 수 있습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (대항력 있는 임차인이 없어 인수할 보증금은 없습니다.)

1.3. 상권분석

* 본 물건은 건축물대장 상 '공동주택(다세대주택)'으로 등재되어 있으나, 제시된 정보와 감정평가서 요약에는 '근린상가' 또는 '사무소 및 소매점'으로 표기되어 있어 공부상 용도와 실제 이용 현황 간에 차이가 있을 수 있습니다. 이는 향후 이용 및 처분에 있어 중요한 고려사항이 될 수 있습니다.

* 주변은 주택가와 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 대규모 상업시설보다는 지역 주민을 대상으로 한 소규모 점포가 입점해 있을 것으로 예상됩니다.

* 금산고등학교 인근에 위치하여 학생, 교직원 등 고정적인 유동인구 확보에 유리할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 주변 지역의 근린생활시설 및 주거 지역 내 편의시설을 이용할 수 있습니다.

* 교육시설: 금산고등학교와 금산중학교가 인근에 위치합니다. (다만, 해당 학교의 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.)

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용도 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공부상 용도와 현황 용도 불일치: 건축물대장 상 '공동주택/다세대주택'으로 기재되어 있으나, 실무상 '근린상가' 또는 '사무소/소매점'으로 이용 중일 가능성이 높아, 향후 공부상 용도와 실제 이용 현황을 일치시키기 위한 절차 또는 비용이 발생할 수 있습니다.

* 공동담보 물건: '공동담보'로 등기되어 있어, 본건 외 다른 부동산에도 동일한 채무가 담보로 설정되어 있을 가능성이 높습니다. 따라서, 해당 채무의 총 규모 및 다른 담보물의 경매 진행 여부 등을 추가로 파악하여 잠재적인 권리 관계 변동 가능성을 검토해야 합니다.

* 토지 이용 제한: 토지이용계획상 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역 등 다양한 법적 제한이 존재합니다. 이는 향후 건축, 개발, 용도 변경 등에 제약을 줄 수 있습니다.

* 미확인 임차인: '유한회사공간숲' 임차인은 보증금 및 차임이 0원으로 신고되었으나, 실제 점유 및 사용 관계에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 대전지방법원에서 진행되는 부동산 임의경매 물건으로, 충청남도 금산군 금산읍에 위치한 고도빌리지II B동 1층 101호입니다. 감정가는 8,700만원이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 권리 관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸될 예정이며, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다. 그러나 건축물대장 상 용도와 실제 이용 현황의 차이 가능성, 공동담보로 인한 추가적인 채무 부담 가능성, 토지 이용상의 각종 제한 사항 등은 신중한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 낮은 감정가: 8,700만원이라는 감정가는 비교적 소액으로 투자를 고려할 수 있는 기회를 제공합니다.

* 명도 부담 감소: 대항력 있는 임차인이 없어 명도에 대한 부담이 상대적으로 적을 것으로 예상됩니다.

* 지역 입지: 금산고등학교 인근이라는 점은 특정 상권 또는 용도(학생, 교직원 대상)에서 잠재적인 가치를 가질 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제공된 정보만으로는 정확하게 산정하기 어렵습니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 다음 사항들에 대한 추가적인 분석이 필수적입니다.

* 인근 유사 부동산의 실제 거래 사례 및 현재 호가 조사

* 본 물건의 실제 이용 현황(사무소/소매점 vs. 다세대주택) 및 내부 상태 확인 (현장 조사 필수)

* 향후 예상되는 명도 비용 및 소요 기간 추산

* 공동담보 물건의 현황 및 채무 규모 파악

* 건축물대장과 실제 이용 현황 불일치에 따른 추후 비용 발생 가능성 검토

* 최근 금산 지역 내 유사 물건의 경매 낙찰가율 추이 분석

따라서, 철저한 현장 조사와 시장 분석을 통해 권리 분석 및 물건 가치 평가를 재확인한 후 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.