나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12814 [1] 울산광역시 남구 삼산동 1403-3 태화강더뷰 7층705호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 덕수 · 평가일 2025.11.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 남구 삼산동 소재 "KBS울산홀" 북서측 인근에 위치한 태화강더뷰 7층 705호이며, 인근지역은 각종 근린생활시설, 업무시설(오피스텔), 아파트, 다가구주택 등이 혼재한 주택 및 상가혼용지대이고, 본건은 오피스텔로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근 노선버스정류장의 위치 및 배차간격 등으로 보아 대중교통 여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 중 7층 705호로서 외벽: 시멘트몰탈위 페인트 마감, 외장석 붙임 등. 내벽: 벽지마감 및 일부 내장타일 붙임. 창호: 샷시 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

전기설비, 위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

평지에 위치한 부정형의 토지로서 공동주택 및 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 건물 주변으로 광로 및 세로에 접해 있으며, 도로의 폭 및 포장상태 등으로 보아 인접 도로상태는 보통시됨.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(삼산지구), 광로2류(폭 50m~70m) (접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 미 상 임. 나. 기타참고사항 없 음.

물건 비고

주거용 오피스텔로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경12814 (1)

소재지: 울산광역시 남구 삼산동 1403-3, 태화강더뷰 7층 705호

건물명: 태화강 더뷰

준공년도: 2017년 6월 21일

총 층수: 20층

해당 층수: 7층

용도: 오피스텔

1.2. 면적 및 토지 정보

토지 면적: 7.20㎡ (약 2.18평)

토지 지분: 7.1992㎡ (약 2.18평)

건물 면적: 32.06㎡ (약 9.70평)

건물 지분: 32.0575㎡ (약 9.70평)

1.3. 경매 정보

감정가: 88,000,000원

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 울산광역시 남구 삼산동 소재 "KBS울산홀" 북서측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 각종 근린생활시설, 업무시설(오피스텔), 아파트, 다가구주택 등이 혼재한 주택 및 상가 혼용지대입니다.

인근에 과거 악취 민원의 원인이었던 삼산배수장 시설이 있었으나, 현재는 체육시설과 도시숲 등으로 조성되어 쾌적한 환경으로 탈바꿈하였습니다.

주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않습니다.

2.2. 교통상황

본건 소재 건물까지 차량 접근이 가능합니다.

인근 노선버스정류장의 위치 및 배차 간격 등을 고려할 때 대중교통 여건은 보통 수준으로 판단됩니다.

건물 주변으로 광로 및 세로에 접해 있으며, 도로의 폭 및 포장 상태 등 인접 도로 상태는 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

등기부등본상 말소기준권리는 '2025-04-02' 접수된 울산세무서장의 압류(갑6)입니다.

이 말소기준권리보다 앞선 권리로서 '2018-11-20' 접수된 소유권이전 4번 신탁등기말소(갑5)가 있습니다.

말소기준권리보다 늦은 권리로는 '2025-04-02' 접수된 울산세무서장의 압류(갑6) 및 '2025-11-07' 접수된 한국주택금융공사의 강제경매(갑7)가 있으며, 이들은 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역 등에 해당합니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 김선철

보증금: 100,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-10-17

확정일자: 2022-09-07

배당신고일자: 2024-10-29

대항력: 있음

집합건물 등기부 요약 상 '을구 5번 주택임차권설정등기'가 존재하며, 접수일자는 2024-10-29이고 권리자는 김선철입니다. 이 임차권은 '인수'로 표시되어 있어 매각으로 소멸되지 않는 권리에 해당합니다.

물건명세서에 따르면, 본 사건 배당절차에서 주택임차권자의 임대차보증금이 전액 변제되지 아니하면 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

임차인의 보증금(100,000,000원)이 채권 총액(100,000,000원) 및 감정가(88,000,000원)보다 높을 가능성이 있으므로, 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 그 잔액은 매수인이 인수해야 하는 중요한 리스크 요인입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 삼산동은 울산의 주요 상업 및 업무 중심지로, 다양한 오피스텔, 근린생활시설, 업무시설이 밀집해 있어 활발한 상권을 형성하고 있습니다.

"KBS울산홀" 인근에 위치하여 유동인구가 많을 것으로 예상되며, 주변 지역 개발 현황 등을 고려할 때 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 인근 버스정류장 및 도로망을 이용한 대중교통 및 차량 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 근린생활시설, 업무시설, 주거시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교육시설: 인근에 강남중학교 등 교육시설이 소재합니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 김선철의 보증금 인수 가능성입니다. 등기부등본 및 물건명세서 상 임차인의 보증금 100,000,000원이 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. 채권 총액 및 감정가를 고려할 때, 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못할 가능성이 존재합니다.

따라서 입찰 시에는 해당 임차인의 보증금 인수 금액을 명확히 확인하고, 이를 총 매수 비용에 반영하여 신중하게 결정해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 남구 삼산동의 중심 상업지역에 위치한 오피스텔로, 입지조건 및 주변 환경이 양호합니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 보증금 100,000,000원을 인수해야 할 가능성이 높아, 이에 대한 철저한 권리 분석과 예상 총 매수 비용 산정이 필수적입니다. 임차인 관련 리스크만 해결된다면, 안정적인 투자 또는 실거주 목적으로 고려해볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 울산 남구 삼산동의 중심 상권에 위치하여 접근성이 뛰어납니다.

* 향상된 주변 환경: 과거 혐오시설이었던 지역이 체육시설 및 공원으로 개선되어 쾌적성이 증대되었습니다.

* 안정적인 수요: 오피스텔 및 상가 밀집 지역으로 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 정보 분석 결과, 해당 물건과 유사한 면적의 오피스텔 매매가는 2024년 2월 90,000,000원, 2026년 3월 85,000,000원, 2026년 4월 77,000,000원으로 파악됩니다.

본건의 감정가는 88,000,000원입니다.

최근 매매 사례 중 가장 낮은 가격인 77,000,000원과 감정가를 고려할 때, 시장 가격대는 77,000,000원 ~ 88,000,000원으로 보입니다.

대항력 있는 임차인의 보증금 100,000,000원 인수 여부가 매우 중요한 변수입니다. 만약 보증금 전액을 인수해야 하는 상황을 가정하고, 매수인이 실제 부담하게 될 총 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 시세 범위를 초과하지 않도록 보수적으로 접근해야 합니다.

제공된 정보에 따라 '인수 보증금'을 제외하고 예상 입찰가를 산정하라는 지침에 따라, 시장 가격대를 고려하여 80,000,000원 ~ 85,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 실제 입찰 시에는 임차인의 보증금 인수 금액을 정확히 확인하고, 총 매수 비용이 시장 가치를 초과하지 않도록 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.