나이스옥션 법원경매 청주 2025타경51954 [1] 충청북도 청주시 상당구 수동 112-115 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2025.12.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 상당구 수동 소재 "대성여자중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설 및 단독주택 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 주위에 간선도로 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호(1) : 부정형 완경사지로서, 주거용 건부지(폐가 등 소재) 등으로 이용중임. 기호(3) : 부정형 완경사지로서, 도로 등으로 이용중임. 기호(4) : 부정형 완경사지로서, 도로 등으로 이용중임. 기호(5) : 부정형 완경사지로서, 주차장 건부지 등으로 이용중임. 기호(6) : 부정형 완경사지로서, 도로 등으로 이용중임. 기호(7) : 부정형 완경사지로서, 상업용 건부지 등으로 이용중임. 기호(8) : 부정형 평지로서, 주차장 등으로 이용중임. 기호(10) : 부정형 완경사지로서, 주거용 건부지(폐가 등 소재) 등으로 이용중임. 기호(11) : 부정형 평지로서, 도로 등으로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1) : 지적도상 맹지이나, 인접필지를 경유하여 접근 가능함. 기호(3,4,6,11) : 지목 및 현황 '도로'임. 기호(5) : 본건 서측으로 노폭 약 5.5M 내외의 포장도로와 접함. 기호(7) : 본건 남서측으로 노폭 약 5.5M 내외의 포장도로인 기호(6)을 경유하여 주도로에 접근 가능함. 기호(8) : 본건 남서측으로 노폭 약 5.5M 내외의 포장도로와 접함. 기호(10) : 본건 남동측으로 '112-200(지목 '임야' 소유자 청주시)', '112-42(지목 '임야' 소유자 청주시)' 번지의 노폭 약 3M 내외의 도로를 경유하여 주도로에 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 도시지역, 제1종일반주거지역, 고도지구(해발94m이하{단,주거지역내 해발86M이상 지역은 2층이하(8m이하)}), 주거용지(개발관리권역, 건폐율60%이하, 용적률200%이하, 높이4층이하, 건축한계선 일반도로변1M), 지구단위계획구역(2021-06-25)(수암골 지구단위계획구역), 지구단위계획구역(수암골) 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 중점경관관리구역(연락처: 청주시청 건축디자인과 043-201-2552)임. 기호(3) : 도시지역, 제1종일반주거지역, 고도지구(해발87m이하{단 주거지역내 해발79m이상 지역은 2층이하(8m이하)}), 주거용지(일반관리권역3, 건폐율60%이하, 용적률200%이하, 높이4층이하, 건축한계선 일반도로변1M 우암산둘레길변6M), 지구단위계획구역(2021-06-25)(수암골 지구단위계획구역), 지구단위계획구역(수암골), 소로1류(폭 10m~12m)(2021-06-25)(보행자우선도로)(접합) 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(대성여자중학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(성안나유치원,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률> 중점경관관리구역(연락처: 청주시청 건축디자인과 043-201-2552) 임. 기호(4) : 도시지역, 제1종일반주거지역, 고도지구(해발87m이하{단 주거지역내 해발79m이상 지역은 2층이하(8m이하)}), 주거용지(일반관리권역3, 건폐율60%이하, 용적률200%이하, 높이4층이하, 건축한계선 일반도로변1M 우암산둘레길변6M), 지구단위계획구역(2021-06-25)(수암골 지구단위계획구역), 지구단위계획구역(수암골), 소로1류(폭 10m~12m)(2021-06-25)(보행자우선도로)(접합) 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(대성여자중학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(성안나유치원,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률> 중점경관관리구역(연락처: 청주시청 건축디자인과 043-201-2552)임. 기호(5) : 도시지역, 제1종일반주거지역, 고도지구(해발87m이하{단 주거지역내 해발79m이상 지역은 2층이하(8m이하)}), 지구단위계획구역(2021-06-25)(수암골 지구단위계획구역), 지구단위계획구역(수암골), 노외주차장, 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(대성여자중학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률> 중점경관관리구역(연락처: 청주시청 건축디자인과 043-201-2552)임. 기호(6) : 도시지역, 제1종일반주거지역, 고도지구(해발87m이하{단 주거지역내 해발79m이상 지역은 2층이하(8m이하)}), 주거용지(개발관리권역, 건폐율60%이하, 용적률200%이하, 높이4층이하, 건축한계선 일반도로변1M), 지구단위계획구역(2021-06-25)(수암골 지구단위계획구역), 지구단위계획구역(수암골), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(대성여자중학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 중점경관관리구역(연락처: 청주시청 건축디자인과 043-201-2552)임. 기호(7) : 도시지역, 제1종일반주거지역, 고도지구(해발87m이하{단 주거지역내 해발79m이상 지역은 2층이하(8m이하)}), 고도지구(해발94m이하{단,주거지역내 해발86M이상 지역은 2층이하(8m이하)}), 주거용지(개발관리권역, 건폐율60%이하, 용적률200%이하, 높이4층이하, 건축한계선 일반도로변1M), 지구단위계획구역(2021-06-25)(수암골 지구단위계획구역), 지구단위계획구역(수암골), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(대성여자중학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률> 중점경관관리구역(연락처: 청주시청 건축디자인과 043-201-2552)임. 기호(8) : 도시지역, 제1종일반주거지역, 고도지구(해발87m이하{단 주거지역내 해발79m이상 지역은 2층이하(8m이하)}), 주거용지(개발관리권역, 건폐율60%이하, 용적률200%이하, 높이4층이하, 건축한계선 일반도로변1M), 지구단위계획구역(2021-06-25)(수암골 지구단위계획구역), 지구단위계획구역(수암골), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 특수도로(보행자전용도로)(접합) 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(대성여자중학교,청주교육지원청체

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2-가) : 흙벽돌조 스레트지붕 단층 건물로서, 외 벽 : 흙벽돌 마감 등, 내 벽 : 벽지 마감 등, 창 호 : 샷시 창호 등으로 시공되었음. 기호(9-나) : 철근콘크리트구조 철근콘크리트(슬라브)지붕 지상 2층 건물로서, 외 벽 : 돌붙임 마감 등, 내 벽 : 인테리어 마감 등, 창 호 : 샷시 창호 등으로 시공되었음.

이용상태

기호(2-가) : 주택(현황 '공실 및 폐가') 등으로 이용중임. 기호(9-나) : 근린생활시설 등으로 이용중임.

설비내역

기호(9-나) : 위생 및 급배수 설비 등이 갖추어져 있음.

부합물 및 종물

-.

공부와의 차이

- 본건 건물 기호(2-가)는 등기사항전부증명서상 ‘112-18번지’ 지상 위 소재하는 것으로 등재되어 있으나, 토지대장상 2022.09.02. 일자로 분할되어 현황 ‘112-197’ 지상 위 소재하는 것으로 조사됨. 본건 평가는 귀 의뢰 목록과 등기사항전부증명서에 따라 지번 기재하였으니, 업무 진행시 참고하시기 바람. - 본건 건물 기호(2-가)는 현황 ‘공실 및 폐가’로서 일반건축물대장 말소된 상태이나, 등기사항전부증명서와 같이 기준시점 현재 본건 토지 지상위에 소재 및 귀 의뢰 목록에 의거하여 감정평가 하였으니 업무 진행시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

일괄매각. 목록2번은 등기사항전부증명서상 "112-18번지" 지상 위 소재하는 것으로 등재되어 있으나, 토지대장상 분할되어 현황 "112-197" 지상 위 소재해 있고, 현황 "공실 및 폐가"로서 일반건축물대장 말소 상태임. 목록5번은 공부상 지목은 전이나, 현황 주차장 건부지 등으로 이용중임. 2026. 2. 2.자 유경훈으로부터 164,000,000원의 유익비 청구서가 제출되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 청주지방법원 2025타경51954 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 충청북도 청주시 상당구 수동 112-115번지이며, 용도는 근린시설입니다.

감정평가액은 5,585,792,790원입니다.

토지 면적은 총 3387.10㎡ (약 1024.60평)이며, 건물 면적은 332.25㎡ (약 100.50평)입니다.

토지와 건물 일괄 매각 대상이며, 채권자는 청OOO입니다.

본 물건의 특이사항으로는 공동담보 및 대항력 있는 임차인이 언급되어 있습니다.

1.1. 물건 현황

* 토지 면적: 3387.10㎡ (약 1024.60평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 면적: 332.25㎡ (약 100.50평)

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산임의경매

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 충청북도 청주시 상당구 수동 소재 "대성여자중학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위로는 다양한 근린생활시설 및 단독주택 등이 소재하여 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량의 접근이 용이하며, 인근에 간선도로가 소재하여 교통 여건 또한 보통 수준으로 판단됩니다.

2.3. 토지 이용 및 형태

토지는 여러 필지로 구성되어 있으며, 전반적으로 부정형의 완경사지 형태를 띠고 있습니다.

* 기호(1) 토지: 주거용 건부지(폐가 등 소재) 등으로 이용 중입니다.

* 기호(3, 4, 6, 11) 토지: 도로 등으로 이용 중입니다.

* 기호(5) 토지: 주차장 건부지 등으로 이용 중입니다.

* 기호(7) 토지: 상업용 건부지 등으로 이용 중입니다.

* 기호(8) 토지: 주차장 등으로 이용 중입니다.

* 기호(10) 토지: 주거용 건부지(폐가 등 소재) 등으로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로 상태

* 기호(1) 토지는 지적도상 맹지이나 인접 필지를 경유하여 접근 가능합니다.

* 기호(3, 4, 6, 11) 토지는 지목 및 현황 도로입니다.

* 기호(5), 기호(8) 토지는 서측 및 남서측으로 폭 약 5.5M 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 기호(7) 토지는 남서측으로 폭 약 5.5M 내외의 포장도로(기호(6) 토지 경유)를 통해 주 도로에 접근 가능합니다.

* 기호(10) 토지는 남동측으로 폭 약 3M 내외의 도로(112-200, 112-42번지 경유)를 통해 주 도로에 접근 가능합니다.

2.5. 토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지들은 대체로 도시지역, 제1종일반주거지역에 속하며, 고도지구, 지구단위계획구역(수암골), 가축사육제한구역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있습니다. 일부 필지는 상대보호구역(대성여자중학교, 성안나유치원)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

토지 등기부상 말소기준권리는 2021년 3월 12일 접수된 청주축산업협동조합의 (1)근저당권(을25)이며, 건물 등기부상 말소기준권리는 2022년 11월 25일 접수된 청주축산업협동조합의 (1)근저당권(을1)입니다. 경매 절차를 통해 이들 권리들은 소멸될 것으로 보입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: (주)개프탑라운지

* 보증금: 200,000,000원

* 차임: 5,000,000원

* 전입일자(사업자등록일): 2022-12-16

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석 필요

* 임차인: 유경훈

* 보증금: 200,000,000원

* 차임: 5,000,000원

* 전입일자(사업자등록일): 2022-12-16

* 대항력: 없음

* 배당신고일자: 2026-02-02

* 비고: 권리분석 필요

* 임차인: 이근영

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 1982-12-15

* 대항력: 있음

* 비고: 인수되는 보증금은 없으나, 대항력 보유

3.3. 인수 권리 및 금액

* 대항력 있는 임차인: 이근영 (보증금 0원)

* 인수 보증금 합계: 0원

3.4. 유익비 청구

* 임차인 유경훈으로부터 2026년 2월 2일자로 164,000,000원의 유익비 청구서가 제출되었습니다. 유익비는 경매 절차에서 인수될 수 있는 중요한 사항이므로 면밀한 검토가 필요합니다.

3.5. 권리 분석 특이사항

제공된 임차인 현황에 따르면 (주)개프탑라운지와 유경훈은 대항력이 없는 것으로 기재되어 있습니다. 그러나 물건 자체의 특이사항 및 물건명세서 참고사항에 "대항력있는임차인"이 언급되어 있어, 실제 권리 분석 시 해당 부분에 대한 추가 확인이 필수적입니다. 유일하게 대항력이 있다고 명시된 이근영은 보증금이 0원이므로, 보증금 인수 부담은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본 물건은 "대성여자중학교" 인근에 위치하며, 주변에는 다양한 근린생활시설 및 단독주택이 혼재되어 있습니다. 일부 토지는 상업용 건부지 또는 주차장으로 이용되고 있어 지역 내에서의 상업적 활용 가능성을 엿볼 수 있습니다.

4.2. 건물 용도 현황

* 건물 기호(2-가)는 주택으로 등기되어 있으나, 현재 현황은 '공실 및 폐가' 상태입니다.

* 건물 기호(9-나)는 근린생활시설로 이용 중이며, 위생 및 급배수 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

인근에 대성여자중학교가 소재하여 교육 환경은 보통 수준입니다.

5.2. 기타 편의 시설

제공된 정보만으로는 주변 편의시설에 대한 구체적인 분석이 어렵습니다. 다만, 근린생활시설이 소재하고 있어 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 현황 및 지번 불일치

* 목록 2번 건물(기호 2-가)은 현황 "공실 및 폐가" 상태이며, 일반건축물대장이 말소된 상태입니다.

* 또한, 등기사항전부증명서상에는 '112-18번지'에 소재하는 것으로 등재되어 있으나, 토지대장상 분할되어 현황 '112-197' 지상에 소재하는 것으로 조사되었습니다. 이러한 공부상 및 현황과의 차이는 명확한 확인이 필요합니다.

6.2. 토지 지목과 현황 불일치

* 목록 5번 토지는 공부상 지목이 '전'이나, 현황은 주차장 건부지 등으로 이용 중입니다. 이는 향후 건축 또는 개발 시 용도 제한이나 추가적인 행정 절차를 필요로 할 수 있습니다.

6.3. 유익비 인수 가능성

* 유경훈이 제출한 164,000,000원의 유익비 청구는 경매로 소멸되지 않는 권리일 수 있으며, 낙찰자가 부담해야 할 가능성이 있습니다.

6.4. 대항력 있는 임차인 존재

* 이근영(전입 1982-12-15, 보증금 0원)은 대항력을 보유하고 있습니다. 비록 보증금 부담은 없으나, 명도 과정에서 고려해야 할 사항입니다.

* 또한, '대항력있는임차인' 언급과 실제 임차인 현황상의 '대항력 없음' 표기 간의 불일치 가능성에 대한 철저한 확인이 요구됩니다.

6.5. 복잡한 등기부 현황

* 토지 등기부에는 다수의 소유권 이전, 근저당, 지상권, 압류, 가압류 기록이 존재하며, 경매개시결정으로 인해 대부분 말소될 예정이지만, 권리관계가 복잡하여 세심한 분석이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 청주시 상당구 수동에 위치한 근린시설 용도의 토지 및 건물 일괄 매각 건입니다. 넓은 면적의 토지와 건물(일부는 폐가, 일부는 근린생활시설)을 보유하고 있으며, 지구단위계획구역(수암골) 내에 위치하여 향후 지역 개발에 따른 잠재력을 가지고 있습니다.

하지만, 건물 중 하나가 폐가 상태이고 지번 불일치, 토지 지목과 현황의 차이, 대항력 있는 임차인(보증금 0원), 유익비 청구 등 복잡한 권리 및 현황상의 이슈가 산재해 있습니다. 특히 '대항력 있는 임차인'에 대한 특이사항과 실제 임차인 현황 간의 불일치 여부는 반드시 명확히 확인해야 할 사항입니다.

따라서 본 물건은 철저한 현장 조사를 통한 실질적인 건물 상태 파악, 공부와의 차이 해소 방안 모색, 그리고 복잡한 권리 관계에 대한 심층적인 법률 검토를 마친 후에 신중하게 접근해야 하는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 뛰어난 입지: 청주시 도심 인근의 수암골 지구단위계획구역 내에 위치하여 향후 지역 개발에 따른 가치 상승이 기대됩니다.

* 광활한 토지: 3387.10㎡ (약 1024.60평)의 넓은 토지를 확보할 수 있어 다양한 개발 계획 수립이 가능합니다.

* 용도 다양성: 일부는 이미 근린생활시설로 활용되고 있으며, 나머지 폐가 및 나대지 상태의 토지는 재건축, 신축, 주차장 등 다용도로 활용 가능성이 높습니다.

* 지속적인 개발 압력: 수암골 지역은 지속적인 도시 재생 및 개발이 이루어지고 있어 투자 가치가 높을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 5,585,792,790원입니다.

예상 입찰가를 산정하기 위해서는 다음과 같은 사항들을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 유찰 횟수 및 시장 상황: 현재까지의 유찰 횟수와 최근 부동산 시장 동향을 반영해야 합니다.

* 인수되는 유익비: 유경훈으로부터 제기된 164,000,000원의 유익비는 낙찰자가 인수할 가능성이 높으므로, 이를 입찰가에서 차감하거나 추가 비용으로 고려해야 합니다.

* 건물 상태 및 활용 가치: 폐가 상태의 건물 및 기타 토지의 실제 활용 가능성과 예상되는 재건축/리모델링 비용 등을 고려해야 합니다.

* 권리 관계 복잡성: 대항력 있는 임차인, 공부와의 차이 등 잠재적 리스크를 감안한 할인율 적용이 필요합니다.

* 주변 시세 및 경쟁 물건: 유사 지역 및 유사 물건의 최근 거래 사례 및 현재 경매 진행 중인 물건과의 경쟁 구도를 분석해야 합니다.

본 건은 대항력 있는 임차인(보증금 0원)과 유익비 청구액 외에는 인수할 보증금이 없는 것으로 파악됩니다. 하지만, 위에 언급된 여러 복합적인 요인들을 면밀히 분석해야만 적정 입찰가를 산정할 수 있습니다. 따라서 상세한 현장 조사와 법률 전문가의 자문을 거쳐 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.