나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34957 [1] 경기도 김포시 풍무동 757 양도마을 302동 15층1501호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대양촌 · 평가일 2025.11.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경기도 김포시 풍무동 소재 '양도초등학교' 북측 인근에 위치하며 주변은 아파트, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 아파트지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본 건 까지의 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 경량철골경사지붕 15층 건물 내 제15층 제1501호로서, 외벽 : 모르타르위페인팅 등 마감. 창호 : 새시 창호임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

전기설비, 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소화설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형의 토지로서 아파트 부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

본 건 동측의 '풍무로'를 통하여 인근지역과의 연계가 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만), 대로3류(폭 25m~30m)(저촉), 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(집산도로)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역( 문화예술과 협의)<경기도문화재보호조례>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(양도초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(중앙유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(풍무고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(하늘빛유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(양도초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(풍무고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(문화예술과 문의)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(풍무처리분구)<하수도법> 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의) <추가기재>본증명은간혹전산오류로인하여사실과다를수있으니인허가나토지거래전등지역지구등의편입여부를반드시관계부서에확인받으시기바랍니다.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

사건번호: 부천지원 2025타경34957 (1)

소재지: 경기도 김포시 풍무동 757, 양도마을 302동 15층 1501호

용도: 아파트

건물 구조: 철근콘크리트조 경량철골경사지붕 15층 건물 내 제15층 제1501호

사용승인일: 2003년 09월 29일

1.2. 면적 정보

토지면적: 50.41㎡ (약 15.25평)

건물면적: 79.51㎡ (약 24.05평) (전용면적 기준)

토지 지분: 50.41㎡

건물 지분: 79.5108㎡

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 356,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: (OOOOOO

감정평가서 작성일: 2026년 09월 30일

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

위치: 경기도 김포시 풍무동 소재 '양도초등학교' 북측 인근에 위치

주변: 아파트, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 아파트 단지

이용 상태: 대체로 부정형의 토지로서 아파트 부지로 이용 중

2.2. 교통 상황

접근성: 본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재

도로 연계: 본 건 동측의 '풍무로'를 통하여 인근 지역과의 연계가 가능

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

총 채무액 (등기부채권 총액): 436,510,000원

말소 기준 권리: 2003년 12월 03일 접수된 제일은행 근저당권 (을1)

말소 예정 권리: 말소 기준 권리 이후 접수된 근저당권, 압류, 임의경매 등 대부분의 권리가 매각으로 소멸될 예정

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음

지상권: 해당사항 없음

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대 관계: 미상 (임대 관계가 미상인 점을 감안하여 실제 점유 관계 및 권리 신고 여부에 대한 추가 확인이 반드시 필요합니다.)

4. 상권분석

주변 아파트 단지 및 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 상권을 형성하고 있습니다.

최근 전월세 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월: 보증금 27,000만원 (9층)

* 2026년 5월: 보증금 14,000만원 (14층)

* 2026년 5월: 보증금 4,000만원, 월세 116만원 (5층)

일부 월세 거래가 발생하고 있어 임대 수요가 존재함을 알 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

아파트명: 풍무양도마을대림

주소: 경기도 김포시 풍무동 757

총 세대수: 575세대 (8개동)

본 건 층수: 15층 (동 건물 최고층 15층)

주요 부대시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등

주차: 총 589대 (지하 자동식 381대, 지상 자동식 208대)

설비: 전기, 위생, 급배수, 난방, 소화, 승강기 설비 완비

5.2. 주변 편의시설

교육 시설: 양도초등학교, 중앙유치원, 하늘빛유치원, 풍무고등학교 인접

교통 시설: 인근 노선버스정류장 이용 가능

기타: 근린생활시설 인접

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한

도시지역, 제2종일반주거지역

고도지구 (공항고도제한해발112.86m~371.43m미만)

도로 접합/저촉 (대로3류, 중로2류, 중로3류)

가축사육제한구역

역사문화환경보존지역

장애물제한표면구역, 진입표면구역

각종 상대/절대보호구역 (양도초등학교, 중앙유치원, 풍무고등학교, 하늘빛유치원)

성장관리권역

하수처리구역

토지거래계약에관한허가구역 (지정기간: 2025.08.26.~2026.08.25.)

6.2. 기타 리스크

임대 관계 미상: 실제 점유 관계 및 거주 여부 확인 필수

건물 노후: 2003년 사용승인으로 약 23년 경과, 시설 유지보수 필요성 존재

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 김포시 풍무동에 위치한 아파트로, 주변에 학교와 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 주거 환경이 양호합니다.

본 건은 해당 동의 최고층인 15층에 위치하여 일조권 및 조망권 확보에 유리할 것으로 예상됩니다.

등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이며, 낙찰자가 인수하는 채무는 없습니다.

다만, 토지이용계획상 공항 관련 고도지구 및 각종 제한 구역, 토지거래허가구역 지정 기간 등을 고려해야 합니다.

임대 관계가 미상인 점은 실제 점유 관계 확인 등 추가적인 조사가 반드시 필요합니다.

8. 투자 포인트

안정적인 주거 환경: 초등학교, 고등학교 등 교육 시설과 근린생활시설 인접

선호도 높은 고층: 15층으로 상층부의 장점 보유

권리관계 명확: 매각으로 인한 권리 소멸로 낙찰 후 명확한 소유권 확보 가능

향후 개발 가능성: 풍무동 지역 개발 계획 등에 따른 시세 상승 기대

9. 예상 입찰가

시세 분석:

* 최근 매매 사례 (2026년 5월 ~ 6월, 79.51㎡): 30,000만원 ~ 31,000만원 (평균 약 30,667만원)

* 본 건 감정가: 35,600만원

본 건은 15층으로 최근 거래 사례 중 최고층에 해당하며, 이는 가격 상승 요인이 될 수 있습니다.

최근 실거래가 평균가와 본 건 감정가를 종합적으로 고려할 때, 감정가는 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

인수되는 임차 보증금: 0원

추정 입찰가:

최근 실거래가 평균 30,667만원을 기준으로, 15층이라는 장점을 고려하여 소폭 상승을 예상합니다.

또한, 감정가(35,600만원)와는 괴리가 있으므로, 합리적인 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

잠재적 리스크 및 시장 상황을 고려하여, 약 32,000만원 ~ 33,000만원 범위에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.