나이스옥션 법원경매 강릉 2025타경280 [1] 강원특별자치도 강릉시 교동 332-2 대인맨션아파트 4층406호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지인 · 평가일 2025.11.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 강릉시 교동 소재 "교동초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 아파트, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 버스정류장과의 거리, 노선, 운행빈도 등을 감안할 때, 대중교통 사정은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 12층 중 4층 406호로서, 외 벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감. 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감. 창 호 : 샷시 창호 등 마감입니다.

이용상태

아파트 단위세대로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비, 개별난방설비, 승강기설비 및 소방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 평탄하게 조성한 부정형의 토지로서, 현황 "아파트부지"로 이용중입니다.

인접 도로상태등

단지내 포장도로를 이용하여 출입하고 있으며, 주차장시설 등이 되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭8m미만)(국지도로)(접합), 철도(강릉~제진 철도건설)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역 <교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법> 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 면적 정보

* 토지면적: 55.68㎡ (약 16.84평)

* 건물면적: 84.72㎡ (약 25.63평)

* 토지지분: 55.68㎡ (약 16.84평)

* 건물지분: 84.72㎡ (약 25.63평)

* 건축물대장상 전용면적: 84.72㎡ (약 25.63평)

* 건축물대장상 공급면적: 정보 없음

1.2. 기본 사항

* 사건번호: 강릉지원 2025타경280 (1)

* 소재지: 강원특별자치도 강릉시 교동 332-2 대인맨션아파트 4층 406호

* 용도: 아파트

* 건물명: 대인맨션아파트

* 총 층수: 12층 (본건 4층)

* 감정가: 179,000,000원

* 건축 연도: 1991년 (사용승인일 기준)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 전OO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 강원특별자치도 강릉시 교동에 소재한 "교동초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변은 아파트, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역입니다.

2.2. 교통 상황

* 차량 접근이 가능하며, 인근 버스정류장의 거리, 노선, 운행 빈도 등을 고려할 때 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 인접 도로 상태

* 단지 내 포장된 도로를 이용하여 차량 출입이 가능하며, 주차 시설이 구비되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 말소기준권리는 2020년 12월 30일에 접수된 한국주택금융공사의 근저당권입니다.

3.2. 매각으로 소멸되는 권리

* 본 건의 매각으로 인해 등기부등본 상의 대부분의 권리(근저당, 전세권, 임의경매, 가압류, 압류 등)는 소멸될 예정입니다.

* 등기구분 을8 (근저당, 한국주택금융공사, 2020-12-30)이 말소기준권리이며, 이후 접수된 모든 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 해당사항 없습니다.

3.4. 인수되는 보증금

* 인수되는 임차인의 보증금은 없습니다 (총 0원).

3.5. 임차인 현황

* 임차인: 이경수 (이 )

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 550,000원

* 확정일자: 2025년 06월 04일

* 배당신고일자: 2025년 11월 17일

* 대항력: 없음

* 임차인: 주식회사서강레미콘 (주식회사서 )

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 550,000원

* 확정일자: 2025년 06월 04일

* 배당신고일자: 2025년 11월 17일

* 대항력: 없음

* 주의사항: 상기 임차인들은 모두 대항력이 없는 것으로 확인되었습니다. 그러나 실제 점유 여부 및 추가적인 권리 관계는 현장 조사를 통해 재확인할 필요가 있습니다.

4. 상권분석

* 본건은 "교동초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 아파트, 단독주택, 근린생활시설이 혼재된 일반 주거지역입니다.

* 주변에 상업 시설이 발달해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 특이 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 검색되지 않았습니다. 강릉시의 환경기초시설 주변 주민을 환경미화원으로 특별 채용하는 정책 등이 있었으나, 본건 소재지와 직접적인 연관성은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 교육시설: "교동초등학교"가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑 및 편의시설 이용이 가능합니다. 강릉 중앙시장, 교리단길 등이 차량 또는 도보 이동 가능한 거리에 있습니다.

* 의료시설: 인근 종합병원 또는 병의원 이용에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 및 제한사항:

* 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

* 소로3류(폭8m미만)(국지도로)(접합)에 접해 있습니다.

* 철도(강릉~제진 철도건설)(저촉): 강릉~제진 철도 건설 사업이 진행 중이며, 본건 토지 이용 계획과 저촉될 수 있습니다. 이는 향후 소음, 진동 등의 영향을 줄 수 있습니다.

* 가축사육제한구역, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 비행안전제6구역(전술)으로 지정되어 있어 건축물 높이 제한 등 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 제약이 있을 수 있습니다. 이는 향후 건축 행위에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 건축물대장상 전유부 호수 정보와는 달리, 건물 제시외면적 정보가 없는 것으로 보아 별도의 제시외건물은 없습니다.

* 공부와의 차이: 없습니다.

* 임대관계: 임대차 관계는 미상으로 조사되었으나, 권리분석상 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 확인되었습니다.

7. 종합 의견

본건 대인맨션아파트는 강릉시 교동에 위치한 아파트로, "교동초등학교" 인근에 자리하고 있어 생활 편의성과 교육 환경이 갖추어진 입지입니다. 대중교통 접근성도 보통 수준입니다. 권리관계는 비교적 명확하여, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정이며, 인수할 보증금 또한 없는 상태입니다. 그러나 토지이용계획상 철도 건설 사업과의 저촉 및 비행안전구역으로 인한 높이 제한 가능성은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 강릉시 교동 지역의 아파트로, 생활 기반 시설 이용이 용이합니다.

* 권리관계가 비교적 명확하여 낙찰 후 명도 및 소유권 이전 절차가 순탄할 것으로 예상됩니다.

* 최근 강릉~제진 간 철도 건설 사업이 본격화되고 있어 지역 개발에 대한 기대감이 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 179,000,000원

* 토지면적: 55.68㎡ (약 16.84평)

* 건물면적: 84.72㎡ (약 25.63평)

* 최근 실거래가 및 주변 시세, 향후 개발 가능성, 물건의 상태 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 인수할 보증금이 없으므로, 감정가를 기준으로 하되 시장 상황에 따라 90%~120% 수준에서 고려해 볼 수 있습니다. (예: 161,100,000원 ~ 214,800,000원)

* 정확한 예상 입찰가는 현장 조사를 통한 추가적인 시세 분석 및 법원 진행 상황 확인 후 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.