나이스옥션 법원경매 수원 2025타경58749 [1] 경기도 오산시 원동 384 신이야하우스 102동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 알이엠감정 · 평가일 2025.11.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 원동 소재 "오산원일중학교" 남동측 인근에 위치하고, 주위는 다세대주택 및 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건이 속한 건물까지 차량접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1, 지상7층건 내 2층 201호로서(사용승인일: 2016.12.08.), 외벽: 인조석붙임 등 마감 내벽: 벽지 등 마감 창호: 칼라새시 창호 등.

이용상태

집합건축물대장상 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, CCTV 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형인 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(원일중(화성오산교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함), 토지거래계약에관한허가구역(기간:25.8.26.~26.8.25. , 대상자: 외국인등/대상용도: 단독,다가구,아파트,연립,다세대주택)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임. 2) 내부이용상황은 건축물대장 및 건축물현황도면, 탐문조사 등을 참고하였으며, 설비내용은 동유형 건물의 일반적인 설비상황을 기준으로 하였음.

물건 비고

신청채권과 임차권등기 채권은 동일함. 신청채권자가 우선변제권만 주장하고 대항력 포기와 임차권말소에 동의한다는 인수조건변경 확약서가 2026. 2. 3.자 제출됨에 따라 신청채권자가 배당받지 못하는 잔존 임대차보증금에 대해 매수인은 인수하지 않음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경58749 (1)

소재지: 경기도 오산시 원동 384 신이야하우스 102동 2층201호

용도: 다세대주택

감정가: 122,000,000원

토지면적: 19.58㎡ (약 5.92평)

토지지분: 19.58㎡ (약 5.92평)

건물면적: 40.19㎡ (약 12.16평)

건물지분: 40.19㎡ (약 12.16평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOOOO

건물 구조: 철근콘크리트구조, 지하 1층, 지상 7층 건물 중 2층 201호. 사용승인일: 2016.12.08.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 원동 소재 "오산원일중학교" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준임.

2.3. 도로상태

본건 건물은 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로에 접함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 을1 (2024.09.11 접수): 주택임차권 (권리자: 한국토지주택공사, 금액: 119,700,000원, 말소: 인수)

* 갑11 (2025.11.10 접수): 강제경매 (권리자: 서울보증보험, 금액: 120,526,450원, 말소기준권리)

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 한국토지주택공사

* 보증금: 119,700,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-09-03

* 확정일자: 2020-08-11

* 배당신고일자: 2024-09-11

* 대항력: 있음

3.3. 인수/소멸 권리

신청채권(서울보증보험)과 임차권등기 채권은 동일함. 신청채권자가 우선변제권만 주장하고 대항력 포기 및 임차권 말소에 동의한다는 인수조건 변경 확약서가 2026년 2월 3일 제출되었음. 이에 따라 신청채권자가 배당받지 못하는 잔존 임대차보증금에 대해 매수인은 인수하지 않음. 따라서 인수되는 임차보증금은 0원임.

4. 상권분석

본건은 주거지역 내에 위치하며, 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 상업 및 생활 편의 시설 이용이 가능함. "오산원일중학교"가 인근에 소재하고 있어 교육 관련 인프라를 예상할 수 있음.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근 용이, 대중교통 이용 가능.

* 주변 시설: 오산원일중학교 인근.

* 주거 환경: 다세대주택이 밀집된 주거 지역.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획상 제한

도시지역, 준주거지역 내에 위치하나, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제3구역(전술), 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등/단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대주택 대상) 등의 다양한 토지이용계획상 제한 사항이 존재함. 특히 비행안전제3구역은 항공기 소음 및 관련 개발 제한으로 이어질 수 있음.

6.2. 법적/기타 리스크

임차인 현황 상 대항력 있는 임차인이 존재했으나, 매수인의 인수 부담이 없도록 하는 조건 변경 확약서가 제출된 상황임. 그러나 해당 확약서의 법적 효력 및 이행 여부에 대한 추가적인 법률 검토가 필요할 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 오산시 원동에 소재한 신축(2016년 준공) 다세대주택 경매 물건임. 대항력 있는 임차인이 존재했으나, 매수인이 인수하지 않는 조건으로 변경되어 권리 관계는 비교적 명확한 편임. 다만, 비행안전구역 등 토지이용상의 제한이 있어 투자 시 고려해야 할 사항임. 감정가는 122,000,000원으로 평가되었으나, 주변 시세 분석 결과 시장 가치가 감정가보다 높을 가능성이 있음.

8. 투자 포인트

* 인수되는 임차보증금이 없어 낙찰 시 권리 관계가 명확함.

* 2016년 준공된 신축급 다세대주택으로 즉시 거주 또는 임대 수익 창출 가능.

* 오산시 내 주거 지역의 입지로 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적일 수 있음.

* 감정가 대비 시장 가치가 높을 가능성이 있어, 합리적인 가격으로 취득 시 시세 차익 기대.

9. 예상 입찰가

최근 주변 빌라/다세대 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(약 40㎡)의 물건이 1억 6천 5백만원에 거래된 사례가 확인됨 (41㎡ 기준, 약 402만원/㎡). 이는 본건의 건물 면적(40.19㎡)에 적용 시 약 1억 6천 1백 7십 5만원의 시장 가치를 추정하게 함. 본건의 감정가 1억 2천 2백만원은 이러한 시장 시세보다 낮은 수준으로 판단됨.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가 이상으로, 주변 시세를 고려하여 1억 3천 5백만원에서 1억 5천만원 사이의 범위를 예상함. 최종 입찰가는 경쟁 상황 및 법원 기일 변경 여부 등을 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 바람직함.

※ 제공된 JSON 기반의 초기 시세 정보는 면적 및 건물 연식 대비 매우 낮은 가격을 보여주었으나, 추가적인 부동산 정보 검색을 통해 더 현실적인 시세 범위를 산정하였음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.