나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53196 [1] 경기도 광주시 능평동 372-4 부강타운 에이동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가치앤같이 · 평가일 2025.11.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 광주시 능평동 소재 ‘능평119안전센터’ 북동측 인근에 위치하며, 주위는 도시형생활주택, 다세대주택, 공원, 학교, 아파트 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위환경은 보통임.

교통상황

동 건물까지 차량의 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

■ 건물의 구조 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사지붕,평지붕) 지하1층/지상4층 건 내 ‘부강타운’제에이동 제3층 제302호로서 (사용승인일 : 2017.03.30) 외 벽 : 석재붙임마감 등, 창 호 : 새시창호 등임.

이용상태

■ 이용상태 공부상 다세대주택으로 이용중임. <후첨 '건물이용상황 및 임대상황' 참조>

설비내역

통상의 급·배수설비 및 위생설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 완경사의 사다리형 토지로서, 건부지{공동주택(다세대주택)}로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건의 남서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 특별대책지역<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~ 26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

■ 임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

* 사건번호: 성남지원 2025타경53196 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 안OOOOO

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 물건 현황

* 소재지: 경기도 광주시 능평동 372-4 부강타운 에이동 3층302호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 244,000,000원

* 건물면적: 56.73㎡ (약 17.16평)

* 토지면적: 67.93㎡ (약 20.55평)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사지붕,평지붕) 지하1층/지상4층 건물 내 A동 3층 302호

* 사용승인일: 2017년 3월 30일

1.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

* 계획관리지역, 성장관리구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등 대상 용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대)

1.4. 특이사항 및 주의사항

* 특이사항: 해당 없음

* 주의사항: 해당 없음

* 특수물건정보: 해당 없음

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

* 대상 물건은 경기도 광주시 능평동 소재 ‘능평119안전센터’ 북동측 인근에 위치합니다.

* 주변은 도시형생활주택, 다세대주택, 공원, 학교, 아파트 및 각종 근린생활시설 등이 소재하여 일반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통입니다.

2.3. 인접 도로 상태

* 대상 물건의 남서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

* 집합건물 등기부상 최초 소유권보존은 임경숙씨가 2017년 4월 5일에 하였으며, 이후 소유권이 김혜숙씨(2018년 8월 6일)와 이승현 외 1명(2025년 10월 29일, 상속)으로 이전되었습니다.

* 을2 근저당권 (안양지구축산업협동조합, 2018년 8월 6일, 188,400,000원)이 말소기준권리입니다.

* 을4 근저당권(한국자산관리공사, 2021년 3월 24일, 27,330,000원)은 말소되었습니다.

* 기타 압류 사항으로 영덕세무서장(2026년 3월 27일) 및 경기광주세무서장(2026년 6월 15일)의 압류가 등기되어 있으나 모두 말소 예정입니다.

* 등기부채권 총액은 215,730,000원입니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수 관계

* 말소기준권리인 안양지구축산업협동조합의 근저당권(2018.08.06.)보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 해당사항 없습니다. 따라서 낙찰자는 위 근저당권 등 말소기준권리 및 그 후순위 권리들을 인수하지 않습니다.

3.3. 임차인 현황 및 주의사항

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

* 주택 이용 상태: 공부상 다세대주택으로 이용 중입니다.

* 기타 참고사항(임대관례 및 기타): 임대 관계가 확인되지 않은 상태(임대미상임)이므로, 현황 조사 시 임차인 유무 및 대항력 있는 임차인이 있는지 반드시 확인해야 합니다. 보증금 및 차임이 미상이라도 이에 따른 인수 또는 명도 문제가 발생할 수 있으니, 입찰 전 철저한 조사가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

* 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 다세대주택의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2013년식, 53.84㎡ (약 16.3평)가 2026년 5월 160,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 297만원)

* 2012년식, 59.96㎡ (약 18.1평)가 2026년 5월 164,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 274만원)

* 2019년식, 52.3㎡ (약 15.8평)가 2026년 5월 247,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 473만원)

* 본 물건은 2017년에 사용승인된 56.73㎡ (약 17.16평) 면적의 다세대주택입니다.

* 최근 거래된 2019년식 주택의 높은 가격(평당 약 473만원)은 신축 연식과 양호한 입지 또는 상품성으로 인한 것으로 판단됩니다.

* 본 물건의 연식(2017년)과 면적(56.73㎡)을 고려할 때, 주변 시세는 평당 약 380만원 ~ 430만원 수준으로 추정됩니다.

4.2. 예상 시세 범위

* 위 분석을 바탕으로 본 물건의 현재 시장 가격은 약 220,000,000원에서 245,000,000원 사이로 형성될 것으로 예상됩니다.

* 감정가는 244,000,000원으로, 시장가와 유사한 수준으로 평가되었습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주거 환경

* 주변에 능평119안전센터가 위치하며, 공원, 학교 등 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 주거 밀집 지역으로 생활 기반 시설 이용이 편리합니다.

* 본 물건 주변에서 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5.2. 건물 내부 설비

* 통상적인 급배수 및 위생 설비가 갖추어져 있습니다.

* 승강기 설비가 설치되어 있습니다.

* 도시가스 개별난방 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 불확실성

* '임대미상임' 표기에 따라 현재 거주 중인 임차인의 유무, 보증금, 계약 조건 등이 불확실합니다. 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 발생할 수 있습니다. 입찰 전 반드시 현장 조사를 통해 임대차 관계를 명확히 파악해야 합니다.

6.2. 기타 위험 요소

* 다양한 토지이용계획 및 제한사항(계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역 등)이 존재하므로, 향후 건축 행위 등에 제약이 있을 수 있습니다.

* 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 매수 대상자의 자격 요건 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 능평동에 위치한 2017년식 다세대주택으로, 사용승인 후 약 9년이 경과한 비교적 신축에 속하는 건물입니다. 주변 시세 분석 결과, 평당 약 380만원 ~ 430만원 수준의 시장 가치가 형성되어 있으며, 이는 감정가 244,000,000원과 유사한 수준입니다. 입지적으로는 주거 편의 시설 접근성이 양호하며, 별다른 혐오시설은 발견되지 않았습니다. 다만, '임대미상임' 표기와 같이 임대차 관계의 불확실성은 주요 리스크 요인이므로, 철저한 사전 조사와 함께 명도 계획을 수립하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 연식(2017년)으로 추가적인 유지보수 비용 발생 가능성이 낮습니다.

* 광주시 능평동 지역의 꾸준한 주거 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 주변 상업 시설 및 생활 편의 시설과의 접근성이 양호한 편입니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 244,000,000원

* 예상 시장가 범위: 220,000,000원 ~ 245,000,000원

* 현장 조사를 통한 임대차 관계 확인 및 권리 분석을 종합적으로 고려하여, 낙찰가는 225,000,000원 ~ 235,000,000원 범위 내에서 결정하는 것을 추천합니다. 이는 감정가 대비 약 92% ~ 96% 수준으로, 시장 가치를 반영하면서도 적정 수준의 투자 수익률을 확보할 수 있는 범위입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.