나이스옥션 법원경매 경주 2025타경10787 [1] 경상북도 경주시 감포읍 감포리 492-3 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 달오 · 평가일 2025.12.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 감포읍 감포리 소재 '감포공설시장' 북동측 인근에 위치하며, 부근은 시장, 숙박시설, 주변 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 노선상가지대임.

교통상황

본건까지 일반차량 접근 가능하며, 지역적 상황, 주변 간선도로, 교통시설과의 접근편의 성 등을 고려할 때 대중교통여건을 감안한 제반교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

자체지반 및 인접필지와 대체로 등고평탄하게 조성되어 있는 사다리형의 토지로서, 주상 용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북측으로 폭 약 8M, 남측으로 폭 약 8M 포장도로와 각각 접합.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한(200))<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2025-06-05).

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임. 2) 기타 --.

건물감정평가요항표

건물의 구조

1(가) 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층건(사용승인일자: 94.07.25.)으로서, 외벽: 드라이비트 등 마감. 내벽: 벽지도배, 내부 인테리어, 타일 등 마감. 바닥: 장판지깔기 등 바닥내장재, 타일 등 마감. 창호: 샤시 창호.

이용상태

1(가): 근린생활시설 및 주택.

설비내역

1(가): 위생, 급·배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 "지적 및 건물개황도", "사진용지" 참조.

공부와의 차이

본건 기호(가) 건물 2층은 의뢰목록상 용도가 "일반음식점"이나, 실제 "유흥주점"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임. 2) 기타 본건 건물은 일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있는 바 참고하시기 바랍니다. 본건 건물(제시외건물) 일부는 현장조사시 이해관계인 부재 및 시건장치로 인하여 외 부관찰 및 공부상 도면, 평가선례, 탐문 등에 의거 동유형의 표준적인 이용상황을 상 정하여 평가하였으니 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록1의 2층은 공부상 '일반음식점'이나 실제 '유흥주점'임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 경주지원 2025타경10787 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김

소재지: 경상북도 경주시 감포읍 감포리 492-3

신주소: 경상북도 경주시 감포로2길 109-2 (감포읍 감포리)

용도: 제2종근린생활시설, 위락시설, 주택 (건축물대장상)

감정가: 800,315,340원

토지 면적: 195.00㎡ (약 59.00평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 444.99㎡ (약 134.61평)

건물 제시외 면적: 109.60㎡ (약 33.15평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

건축물대장상 위반건축물 등재 여부: 위반건축물로 등재됨

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본 물건은 경상북도 경주시 감포읍 감포리 소재 '감포공설시장' 북동측 인근에 위치하며, 부근은 시장, 숙박시설, 주변 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 노선상가지대입니다.

교통상황: 일반 차량 접근이 가능하며, 지역적 상황, 주변 간선도로, 교통시설과의 접근성을 고려할 때 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

토지 형태 및 이용상태: 자체 지반 및 인접 필지와 대체로 등고평탄하게 조성되어 있는 사다리형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 본건 북측으로 폭 약 8M, 남측으로 폭 약 8M의 포장도로와 각각 접합되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 중로3류(폭 12m~15m), 가축사육제한구역(일부제한(200)), 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

토지 등기부 요약:

* 소유권이전 (1985-02-01): 이추자 외 1명

* 공유자전원지분전부이전 (2013-03-08): 권경미

* 근저당권 (2013-04-02): 경주시수산업협동조합 (630,000,000원) - 말소기준권리

* 압류 (2025-10-14): 경주시

* 강제경매개시결정 (2025-11-11): 김용기 (675,000,000원) - 본 경매의 채권자 (김 )

* 압류 (2025-11-24): 경주세무서장

* 압류 (2026-07-16): 경주시

* 등기부채권 총액 (토지): 630,000,000원 (말소기준권리 기준)

건물 등기부 요약:

* 소유권보존 (1994-11-29): 김영천

* 소유권이전 (1999-12-15): 이추자

* 소유권이전 (2013-03-08): 권경미

* 근저당권 (2013-04-02): 경주시수산업협동조합 (630,000,000원) - 말소기준권리

* 강제경매개시결정 (2025-11-11): 김용기 (675,000,000원) - 본 경매의 채권자 (김 )

* 압류 (2025-11-24): 경주세무서장

* 압류 (2026-07-16): 경주시

* 등기부채권 총액 (건물): 630,000,000원 (말소기준권리 기준)

임차인 현황:

* 권승태

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2013-10-16

대항력: 없음

비고:

* 박남웅

보증금: 10,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2024-03-13

대항력: 없음

비고:

인수 보증금 합계: 0원

물건명세서 참고사항:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권개요 없음)

* 일괄매각. 제시외 건물 포함.

* 목록1의 2층은 공부상 '일반음식점'이나 실제 '유흥주점'임.

1.3. 상권분석

부근 환경: 본 물건은 경상북도 경주시 감포읍 감포리 소재 '감포공설시장' 북동측 인근에 위치하며, 주변은 시장, 숙박시설, 근린생활시설 등이 밀집한 노선상가지대를 형성하고 있습니다.

업종 특성: 건물 2층이 공부상 '일반음식점'이나 실제로는 '유흥주점'으로 운영되고 있어, 지역 내 업종의 다양성과 유흥 관련 수요를 엿볼 수 있습니다.

지역적 특성: 감포읍이라는 지역의 특성을 고려한 상권이 형성되어 있으며, 관광객 및 지역 주민을 대상으로 하는 상업 시설이 다수 존재합니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 감포공설시장이 인접해 있어 이용이 편리하며, 주변의 다양한 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

교통: 일반 차량을 이용한 접근성이 양호하며, 대중교통 이용 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

주거 환경: 건물은 근린생활시설과 주택으로 복합적으로 이용 가능하여, 주거와 상업 활동을 병행할 수 있는 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

위반건축물: 본건 건물은 일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있어, 향후 철거나 이행강제금 부과 등 행정적 제재 및 관련 비용 발생 가능성이 있습니다.

용도 불일치: 건물 2층의 실제 용도가 공부상 용도와 달라, 추후 영업 관련 문제나 용도 변경 요구로 이어질 수 있습니다.

건물 노후화: 1994년 7월 25일 사용승인된 건물로, 건물의 노후화에 따른 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

제시외 건물: 109.60㎡(약 33.15평)의 제시외 건물이 포함되어 매각되므로, 이에 대한 정확한 용도 및 상태 확인, 그리고 필요시 처리 방안을 강구해야 합니다.

임대 관계 미상: 현재 파악된 임차인의 경우 대항력이 없어 인수 보증금은 없으나, 임대 관계가 미상인 부분은 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 될 수 있습니다.

혐오시설: 주변 지역에 특별히 언급된 혐오시설은 없으나, 지역 개발 계획 및 환경 요인을 종합적으로 고려할 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상북도 경주시 감포읍 감포리에 위치한 근린시설 복합건물로, 감포공설시장 인근에 자리하여 상업적 입지 조건을 갖추고 있습니다. 건물은 1994년 건축되었으며, 2층의 실제 용도와 공부상 용도의 차이 및 위반건축물 등재 사실은 주요 리스크 요인으로 작용합니다. 등기부상 모든 권리는 말소기준권리인 근저당권 이하 낙찰자가 인수하지 않으며, 임차인의 경우 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

1.7. 투자 포인트

입지: 감포항 및 주요 관광지와 인접한 지역으로, 관광객 수요와 연계된 잠재력을 보유하고 있습니다.

토지: 일반상업지역 내에 위치하며, 시장 인근 상권의 잠재력을 활용할 수 있습니다.

활용도: 근린생활시설, 위락시설, 주택 등 다양한 용도로 활용이 가능하며, 실제 유흥주점 운영 경험이 있다는 점은 영업적 측면에서 고려할 만합니다.

가치 상승 잠재력: 위반건축물 해소 및 용도 변경을 통해 건물의 가치를 재평가할 수 있는 기회가 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 800,315,340원입니다. 등기부상 모든 권리는 낙찰 후 소멸되며, 인수되는 임차인 보증금은 0원입니다. 따라서 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 위반건축물 해소 및 용도 변경 관련 추후 예상 비용, 건물 노후화 및 제시외 건물 처리 비용, 지역 상권의 잠재력, 유사 물건의 시세, 경매 시장 동향 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사 및 상세한 시장 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.