나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503799 [1] 대전광역시 유성구 상대동 445 목련아파트 101동 1201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 창천 · 평가일 2025.11.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 상대동 소재 "대전예술고등학교" 서측에 연접하여 위치하는 공동주택(아파트)으로서, 주위환경은 각급학교(대전예술고등학교,유성생명과학고등학교,유성중학교,대전상원초등학교등), 공원(상대근린공원등), 아파트, 단독주택, 로변상가 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 주거지역으로서, 제반주위환경은보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반차량출입이 자유로우며, 인근에 버스정류장이 소재하는 바, 제반대중 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 철근콘크리트슬래브위 아스팔트슁글지붕 18층 아파트로서 사용승인 : 2000.11.24 ·외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감. ·내벽 : 벽지 및 타일 마감. ·창호 : 샷시창호 임.

이용상태

아파트로 이용중임(전유부분이용상황은 후첨 층별평면도 참조)

설비내역

기본위생설비, 급배수설비, 승강기, 소방설비(소화전, 화재경보기 등), 난방(개별난방)설비, 도시가스, 지상 및 지하주차장 및 기타설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형으로 아파트건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측의 간선도로와 연계된 서측 및 북측으로 소로의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종전용주거지역, 제3종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사 육제한구역(2022-07-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보 호구역(2022-12-30)(드림킨더유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2022- 12-30)(유성중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(예술고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(유성생명과학고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임. 기타 : 현장조사 시 소유자 및 이해관계인의 부재로 대상물건의 내부확인이 곤란하여 외부 관찰 및 주변탐문 등을 통한 표준적인 이용상황 등을 고려하여 평가하였으니, 경매 진행시 이행관계인은 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경503799 (1)

소재지: 대전광역시 유성구 상대동 445 목련아파트 101동 1201호

용도: 아파트

감정가: 351,000,000원

토지면적: 45.77㎡ (약 13.84평)

건물면적: 84.98㎡ (약 25.71평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

건축물 정보:

* 아파트명: 목련아파트1단지

* 동/호: 101동 1201호

* 사용승인일: 2000년 11월 24일

* 구조: 철근콘크리트벽식구조, 18층 건물 중 12층

* 전용면적: 84.98㎡ (약 25.71평)

등기부 요약:

* 등기부채권 총액: 299,670,000원

* 말소기준권리: 2024년 8월 29일 접수된 신한은행 근저당권(219,670,000원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음)

2. 입지조건

본건은 대전광역시 유성구 상대동에 위치하며, 주변에 대전예술고등학교, 유성생명과학고등학교, 유성중학교, 대전상원초등학교 등 각급 학교가 다수 소재하고 있어 교육 환경이 우수합니다. 상대근린공원과 같은 녹지 공간도 인접해 있습니다. 아파트, 단독주택, 로변 상가 및 각종 근린생활시설이 혼재된 주거지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 제반 차량 출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 편리합니다.

3. 권리분석

본 건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 김OO입니다. 말소기준권리는 2024년 8월 29일 접수된 신한은행의 근저당권입니다. 이에 따라 등기부상 소유권 이전 등기(김은주, 박선화, 신선) 및 그 이후 설정된 김지윤의 가압류, 강제경매 등은 모두 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 등기부상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있으나, 별도 개요는 제공되지 않았습니다. 임차인 현황은 미상이며, 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

본 물건이 속한 상대동 일대는 주거 지역으로서 아파트 단지와 함께 각급 학교, 근린생활시설, 로변 상가 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 주변 지역은 주거 기능이 중심을 이루며, 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 편의 시설 위주로 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

* 교육: 대전예술고등학교, 유성생명과학고등학교, 유성중학교, 대전상원초등학교 등 다수의 교육 시설이 인접해 있어 자녀 교육에 유리한 환경입니다.

* 교통: 단지 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 양호합니다.

* 편의: 로변 상가와 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 환경: 상대근린공원 등 녹지 공간이 인접해 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

* 내부 확인 곤란: 현장 조사가 외부 관찰 및 주변 탐문으로 이루어져, 물건 내부의 정확한 상태, 하자 여부, 점유 현황 등에 대한 확인이 제한적이었습니다. 이는 추후 예상치 못한 수리 비용이나 명도 문제 발생 가능성을 내포합니다.

* 토지이용계획 제한: 본 건은 제1종전용주거지역, 제3종일반주거지역, 중로1류, 가축사육제한구역, 여러 곳의 상대보호구역(유치원, 중학교, 예술고, 생명과학고), 준보전산지 등으로 지정되어 있어 향후 건축 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 건물 노후: 2000년 11월 사용승인된 건물로, 약 26년 경과함에 따라 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 쓰레기 자동집하시설: 대전 도안지구 일대에는 크린넷(쓰레기 자동집하시설)이 설치되어 있으나, 일부 시설의 노후화 및 관리 미흡으로 인해 민원이 발생하고 있다는 보도가 있습니다. 본 건이 해당 시스템의 영향을 받을 수 있는지 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 유성구의 교육 및 주거 환경이 비교적 우수한 지역에 위치한 아파트로, 실수요자에게 매력적인 요소를 갖추고 있습니다. 교통 및 생활 편의 시설 접근성도 무난한 편입니다. 다만, 내부 확인의 어려움, 건물의 노후화, 토지이용계획상의 제한사항 등은 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 요소입니다. 권리 관계상으로는 말소기준권리 이후의 권리들이 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 교육 환경: 다수의 초, 중, 고등학교 및 특수 목적 고등학교가 인접하여 교육 여건이 탁월합니다.

* 양호한 생활 인프라: 공원, 근린생활시설, 상가 등이 인근에 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 권리관계 명확성: 말소기준권리 설정으로 인해 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 가능성이 높아 권리 분석이 비교적 단순합니다.

* 실수요 중심 투자: 우수한 입지와 생활 환경으로 인해 실수요자의 꾸준한 수요가 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 351,000,000원입니다. 인수해야 할 보증금은 없는 상태입니다. 최근 실거래가 정보에 따르면, 유사 평형대의 매매 시세가 2.4억에서 3.2억 수준으로 형성되어 있음을 확인할 수 있습니다. 따라서 감정가 대비 시세 및 주변 단지의 최근 거래 사례, 그리고 본 건의 잠재적 리스크 요인(내부 확인 곤란, 건물 노후화 등)을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. 보수적인 관점에서 감정가의 80~90% 범위 내에서 검토할 수 있으나, 이는 단순 참고용이며, 정확한 시세 파악 및 현장 조사를 통한 상세 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.