나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513868 [1] 인천광역시 미추홀구 용현동 627-417 에이동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인감정 · 평가일 2025.11.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 '옹진군청' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 근린 생활시설, 다세대주택 및 아파트단지 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상 황은 보통임.

건물의 구조

벽돌조 슬래브지붕 3층 건물 내 제3층 제302호로서, (사용승인일 : 1987.10.02.) 외 벽 : 벽돌 쌓기 마감 등, 내 부 : 벽지 및 타일 마감 등, 창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13), 방화지구, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한 에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-10 -10)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허 가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))) 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경513868 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 용현동 627-417 에이동 3층302호 (인천광역시 미추홀구 매소홀로53번길 12, A동 302호)

건물명: 성광빌라

종류: 다세대주택

감정가: 76,000,000원

토지면적: 33.45㎡ (약 10.12평)

건물면적: 34.77㎡ (약 10.52평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

작성일: 2026년 05월 20일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 물건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 '옹진군청' 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 근린생활시설, 다세대주택 및 아파트 단지 등이 혼재하는 지역입니다. 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 차량의 원활한 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 일반상업지역(2022-06-13), 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21, 외국인 등에 한함, 지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (한 )

* 보증금: 105,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-06-30

* 확정일자: 2022-06-15

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경으로 인해, 해당 임차권은 매각으로 소멸될 예정입니다. (물건명세서 및 등기부 요약 참조)

* 말소기준권리: 압류 (도봉세무서장, 2023-03-24)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음. 을구 순위 14번 주택임차권등기(주택도시보증공사)는 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 주변 시세: 제공된 JSON 데이터를 분석한 결과, 최근(2026년 5월) 유사 물건의 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 60,000,000원 (전용면적 38.67㎡, 1991년식)

* 110,000,000원 (전용면적 69.25㎡, 2004년식)

* 66,900,000원 (전용면적 32.76㎡, 1996년식)

* 시세 분석: 본건과 유사한 면적(32.76㎡, 약 9.9평)의 거래 사례가 66,900,000원에 있었으며, 이는 평당 약 675만원 수준입니다. 다른 사례들을 고려할 때, 평당 약 510만원에서 670만원 범위의 시세를 형성하고 있습니다. 본건의 건물 면적(34.77㎡, 약 10.52평)을 고려할 때, 최근 시세는 약 6,500만원에서 7,500만원 사이로 추정됩니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 본건은 벽돌조 슬래브지붕 3층 건물 중 3층 302호입니다. 건물 사용승인일은 1987년 10월 2일입니다. 외벽은 벽돌 쌓기 마감, 내부는 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시 창호 등으로 구성되어 있습니다.

* 이용상태: 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

* 설비내역: 기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 난방 설비가 구비되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건축 연도: 1987년식으로 준공된 지 40년 가까이 되어 건물 노후화에 따른 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역(외국인 한함) 등 복합적인 용도 제한 사항이 있어 향후 개발 시 제약이 따를 수 있습니다.

* 주변 시설: 현재까지 조사된 내용으로 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 미추홀구 용현동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 76,000,000원입니다. HUG(주택도시보증공사) 인수조건 변경으로 인해 임차인 관련 보증금 인수 부담이 전혀 없다는 점은 큰 장점입니다. 권리 관계가 비교적 명확하여 낙찰 후 명도 진행이 수월할 것으로 예상됩니다. 다만, 1987년 준공된 건물로서 노후화가 진행되었으며, 토지 이용 계획상의 다양한 제한 사항은 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* HUG 인수조건 변경으로 인한 권리 인수 부담 없음 (인수 보증금 0원).

* 인천 미추홀구의 주거 밀집 지역에 위치하여 꾸준한 주거 수요 기대.

* 최근 유사 면적 거래 사례와 비교 시, 감정가 대비 합리적인 가격으로 낙찰 시 시세 차익 및 임대 수익 창출 가능성.

1.8. 예상 입찰가

최근 시세 분석 결과, 본건과 유사한 면적대의 다세대주택 거래가는 평당 약 510만원에서 670만원 수준입니다. 본건의 건물 면적(약 10.52평)에 이를 적용하면, 시장 가치는 약 6,500만원에서 7,500만원 범위로 추정됩니다.

감정가 76,000,000원을 고려하고, HUG 인수조건으로 인한 권리상 이점 및 건물 노후도를 감안할 때, 70,000,000원 ~ 75,000,000원 범위 내에서의 입찰을 권유합니다. 최종 입찰가는 입찰 당일의 경쟁 상황 및 본인의 투자 성향에 따라 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.