나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13256 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 61-27 와이앤비 제3층 제303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문감정 · 평가일 2025.11.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡초등학교" 서측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 시장(화곡본동시장) 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철(화곡역 5호선)이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 제3층 제303호로서, (사용승인일 : 2019.09.09) 외벽 : 석재붙임 마감 등, 창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

공동주택(단지형다세대)(방2, 거실 및 주방1, 화장실1)으로 이용중임.

설비내역

급배수설비 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장시설, 무인택배함 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 가장형의 토지로서 공동주택(단지형다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약 6m내외, 남서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13256 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 61-27 와이앤비 제3층 제303호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 274,000,000원

* 토지면적: 18.73㎡ (약 5.67평)

* 건물면적(전용면적): 28.14㎡ (약 8.51평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주

* 건축년도: 2019년

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 시장(화곡본동시장) 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 5호선 화곡역이 소재하여 대중교통 이용이 용이한 편입니다.

* 도로상태: 북동측으로 노폭 약 6m, 남서측으로 노폭 약 4m의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근이 원활합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 주택도시보증공사의 가압류 (2023.03.14.)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 확인되지 않습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (실질적 임차인: 길 )

* 보증금: 240,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022.06.27

* 확정일자: 2022.06.02

* 대항력: 없음

* 인수 조건: 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다. 이는 매수인에게 임대차보증금 인수 부담이 없음을 의미합니다.

* 등기부채권 총액: 908,000,000원 (참고용)

1.3. 상권분석

* 주변 상업시설: 본건 인근에 근린생활시설과 함께 화곡본동시장이 소재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 상권 특성: 주거 밀집 지역 특유의 소규모 상권이 형성되어 있으며, 대형 상업시설보다는 생활밀착형 업종이 주를 이룹니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 인근에 화곡초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 편의시설: 화곡본동시장 및 각종 근린생활시설 이용이 편리합니다.

* 교통: 5호선 화곡역을 중심으로 버스 노선 다수가 운행되어 시내 접근성이 우수합니다.

* 건물 정보: 2019년 9월 9일 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 건물 내 3층에 위치한 다세대주택입니다. 내부 방2, 거실, 주방, 화장실1 구조이며, 급배수, 위생, 난방, 승강기, 주차장, 무인택배함 등 기본적인 설비가 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수 조건: 매수인에게 임대차보증금 반환 채무 인수 부담은 없으나, 관련 절차 진행 시 협의가 필요할 수 있습니다.

* 공동담보 관련: 특수물건정보에 공동담보로 기재되어 있어, 경매 진행 및 배당에 영향을 줄 수 있는 부분이므로 추가 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 중요시설물보호지구(공항), 대공방어협조구역 등 공항 및 군사시설 관련 규제를 받고 있습니다. 이는 향후 건물 증축 또는 개발 시 제한 요소가 될 수 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역: 외국인 등 특정 대상자에 한해 지정기간(2025.8.26.~2026.8.25.) 동안 허가가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 2019년식 신축급 다세대주택입니다. 화곡역 역세권에 위치하여 교통 편의성이 우수하며, 인근에 학교 및 시장이 있어 주거 생활 환경도 양호한 편입니다. 권리 관계상 대항력 있는 임차인은 없으며, HUG 관련 조건으로 인해 매수인의 보증금 인수 부담은 없습니다. 다만, 공동담보 여부 및 토지이용계획상의 규제사항 등은 추가 검토가 필요합니다. 전반적으로 실거주 또는 소형 임대 투자를 고려할 만한 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2019년 준공으로 건물 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대 가능합니다.

* 역세권 입지: 5호선 화곡역 도보 이용 가능 거리에 위치하여 직장인 및 학생 등에게 선호도가 높습니다.

* 명확한 권리관계: 대항력 있는 임차인이 없으며, HUG 관련 인수 조건으로 인해 안전한 투자가 가능합니다.

* 실거주 및 투자 겸용: 소형 면적(전용 8.51평)으로 1~2인 가구의 실거주용으로 적합하며, 공실 위험이 적은 지역이라 임대 수익 투자 매력도 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 274,000,000원이며, 전용면적은 28.14㎡(약 8.51평)입니다.

최근 유사 지역의 다세대 주택 매매 사례를 분석한 결과, 2019년 준공된 인근 '더원' (전용 19.98㎡, 4층)이 21,600만원에 거래되어 평당 약 3,584만원 수준을 형성하고 있습니다.

본 건은 이보다 면적이 작지만, 신축 연식과 입지를 고려했을 때 감정가(약 3,220만원/평)는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

HUG 인수 조건에 따른 보증금 인수 부담이 없다는 점을 감안할 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받는다면 실거주 및 임대 수익 측면에서 경쟁력이 있을 것으로 예상됩니다.

다만, 공동담보 여부 및 향후 시장 상황 변화 등을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

따라서, 보수적인 관점에서 감정가의 80~90% 수준을 고려하여 예상 입찰가를 산정해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 220,000,000원 ~ 250,000,000원

"인수 보증금"은 0원이므로 예상 입찰가 산정 시 제외하였습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.