나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64719 [1] 경기도 파주시 탄현면 성동리 251-10 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일감정 · 평가일 2025.11.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 탄현면 성동리 소재 "성동IC" 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

인접도로 대비 대체로 완경사지의 세장형 토지로서, 현황 건부지(단독주택)로 이용 중임.

인접 도로상태

북동측으로 노폭 약 5~6미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(주거복합 Zone), 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역((2009.11.26))<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)임.

제시목록 외의 물건

본건 일련번호(2) 토지 위지상에 "부합물㉠"이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상 임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상2층 건물로서, (사용승인일 : 2020.06.16) 외벽 : 벽돌붙임 마감 등, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

단독주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, LPG가스에 의한 난방설비, 화재탐지설비 등을 갖추었음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

본건 일련번호(1) 건물은 일반건축물대장상 ‘건축물현황도’ 중 배치도상 건물의 위치가 현황과 상이함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상 임.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 목록 1 건물은 북동측에 접한 도로를 기준으로 지적경계선내 남서측에 위치하나 감정인의 현황조사당시 건물의 위치는 북동측에 위치하여 상이함(별지사실조회회신참조), 이 건물은 LPG가스에 의한 난방설비를 갖추었음
3. 목록2 토지상에 부합물 'ㄱ'이 소재함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 기본 현황

사건번호: 고양지원 2025타경64719 (1)

소재지: 경기도 파주시 탄현면 성동리 251-10 (신주소: 요풍길 68-27)

용도: 단독주택

감정가: 569,274,600원

토지면적: 358.00㎡ (약 108.3평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.63㎡ (약 25.6평)

건물 제시외면적: 39.00㎡ (약 11.8평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOO

사용승인일: 2020년 6월 16일

특이사항: 공동담보, 일괄매각. 제시외 건물 포함. 건물 위치 공부상과 상이함. LPG 난방 설비. 토지상 부합물 'ㄱ' 소재.

2.2. 권리분석

말소기준권리: 2023년 7월 27일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권 (을1) 입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

인수되는 권리: 없습니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 별도 확인 필요.

3. 입지조건

3.1. 주변 환경

본 물건은 경기도 파주시 탄현면 성동리 소재 "성동IC" 남동측 근거리에 위치합니다.

주변으로는 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

3.2. 교통 및 도로

차량으로의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다.

북동측으로 노폭 약 5~6미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접해 있습니다.

성동IC와 인접하여 수도권 광역 접근성이 양호한 편입니다.

3.3. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 계획관리지역, 성장관리구역(주거복합 Zone)에 해당합니다.

또한, 가축사육제한구역(모든 축종 사육제한), 제한보호구역(전방지역:25km), (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있습니다.

2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 해당 기간 내 외국인 등의 특정 주택 거래 시 허가가 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건은 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하여, 기본적인 지역 기반 상권을 형성하고 있습니다.

성동IC 인근이라는 지리적 이점은 물류 또는 유통 관련 시설의 잠재적 수요와 연결될 수 있습니다.

지역 내 부동산 시세는 유사한 조건의 단독주택이 토지 면적 200~300㎡, 건물 면적 100~150㎡ 규모에 신축 후 10~15년 경과 시 약 5억 5천만원에서 7억 5천만원 선에서 거래되는 경향을 보입니다. (현 시세 기준 추정)

5. 생활정보

* 주변 편의시설

성동IC 인근 지역 및 인접한 근린생활시설들을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변 교육시설

인근 지역의 초등학교, 중학교 등 교육 시설 접근성은 보통 수준입니다. (정확한 정보는 별도 확인 필요)

* 교통망

성동IC를 통한 광역 교통망 접근이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 위치 공부상 상이

감정인의 현황조사 당시 건물의 위치가 지적경계선 내 남서측이 아닌 북동측에 위치한 것으로 확인되었습니다. 이는 공부와의 차이로, 향후 건물 증축, 개축, 재축 또는 재산권 행사 시 복잡성을 야기할 수 있습니다.

* 토지 이용 제한 다수

계획관리지역, 성장관리구역 외에도 가축사육제한구역, 제한보호구역, 폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약허가구역 등 다수의 이용 제한 규제가 존재하여 향후 건축 행위나 토지 활용에 제약이 따를 수 있습니다.

* 제시외 건물 및 부합물

일괄매각 대상에 포함된 제시외 건물(39.00㎡)과 토지 상의 부합물 'ㄱ'에 대한 정확한 현황 및 법적 상태에 대한 면밀한 사전 조사와 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 파주시 탄현면 성동리에 소재한 2020년 사용승인된 신축에 가까운 단독주택으로, 토지와 건물 일괄 매각 대상입니다.

성동IC 인근의 교통 접근성은 양호하나, 건물 위치 공부상 불일치, 다양한 토지 이용 제한 사항 등 잠재적 리스크 요인을 내포하고 있습니다.

등기부상 다수의 권리가 설정되어 있으나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 모두 소멸되어 인수되는 권리는 없습니다.

주변 시세를 고려할 때 감정평가액은 시장가 대비 적정 수준으로 판단되나, 앞서 언급된 리스크 요인들에 대한 충분한 사전 조사 및 명확한 이해 후 입찰가를 결정해야 할 것입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 단독주택

2020년 사용 승인으로 비교적 최근에 지어져 내부 상태가 양호할 것으로 예상되며, 즉시 거주 또는 임대가 가능합니다.

* 탁월한 교통 접근성

성동IC와 인접하여 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 매우 편리합니다.

* 일괄 매각 및 제시외 건물 포함

토지와 건물을 함께 취득할 수 있어 활용 가치를 높일 수 있으며, 제시외 건물 또한 경매 절차에 포함되어 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 569,274,600원

본 물건의 감정가는 5억 6천 9백 27만 4천 6백원입니다.

주변 단독주택 매매 시세 및 물건의 상태, 잠재적 리스크(건물 위치 상이, 토지 이용 제한 등)를 종합적으로 고려했을 때, 합리적인 입찰가 범위는 감정가 수준 또는 약간 하회하는 5억 5천만원 ~ 6억원 선에서 신중하게 접근하는 것을 제안합니다.

정확한 시세 분석 및 현장 답사를 통해 추가적인 가치 판단이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.