나이스옥션 법원경매 안산 2025타경967 [1] 경기도 안산시 단원구 초지동 723 그린빌 1106동 10층1004호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나래감정 · 평가일 2025.12.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 초지동 소재 초지중학교 남측 인근에 위치하며 부근은 아파트단지, 공원, 학교, 일부 생활편의시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능함.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사스라브지붕으로서 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등 창호 : 새시창 등임.

이용상태

아파트임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재 관련 설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형 토지로서 아파트부지임.

인접 도로상태등

단지내 포장도로 되어 있으며 이 도로를 통해 주요 간선도로에 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접함), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 상대보호구역(2013-10-21)(안산진흥초,양지고), 상대보호구역(초지중학교), 절대보호구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등,용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계는 미상임. 나. 본건 위치, 내부구조 등은 건축물대장 현황도면 등 참조하였으며 업무진행시 내부현황 등은 재확인바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 경기도 안산시 단원구 초지동에 소재한 그린빌 11단지 내 아파트입니다.

* 사건번호: 안산지원 2025타경967 (1)

* 소재지: 경기도 안산시 단원구 초지동 723 그린빌 1106동 10층 1004호

* 용도: 아파트

* 토지 면적: 58.78㎡ (약 17.78평)

* 건물 면적: 75.99㎡ (약 23.00평)

* 감정가: 461,000,000원

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 에OO은행 (본 경매 개시 결정권자는 신한은행으로 확인됨)

* 특이사항: 유동화 물건

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 안산시 단원구 초지동 소재 그린빌 11단지 내 1106동 10층 1004호로, 초지중학교 남측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 해당 물건은 대규모 아파트 단지, 공원, 학교, 및 다양한 생활 편의시설이 밀집한 주거 밀집 지역에 자리하고 있습니다.

* 교통: 단지 내 포장도로를 통해 주요 간선도로 접근이 용이하며, 차량 출입은 원활합니다. 대중교통 이용 편의성에 대한 상세 정보는 추가 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 중로 1류(폭 20~25m)에 접해 있습니다. 가축사육제한구역, 상대/절대 보호구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역에 속합니다. 또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등 특정 대상자에 한해 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황:

* 말소기준권리: 2003년 12월 29일 신한은행 근저당 (을1) 97,200,000원입니다.

* 본 경매 사건의 임의경매 개시결정은 신한은행이 신청하였으며, 이보다 후순위인 모든 근저당, 질권, 가압류, 임의경매 개시결정 등은 본 매각 절차를 통해 소멸될 예정입니다.

* 등기부상 채권 총액은 470,063,693원입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김영설

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019년 3월 21일

* 대항력: 없음

* 임차인: 최혜숙

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 650,000원

* 전입일자: 2019년 3월 21일

* 확정일자: 2019년 1월 3일

* 배당신고일자: 2026년 1월 12일

* 대항력: 없음

* 인수되는 보증금: 0원. 상기 임차인들은 모두 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 확인 결과, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 편의시설: 단지 내 및 인근에 초지중학교, 안산진흥초, 양지고 등 다수의 학교가 위치하며, 공원, 마트, 병원, 식당 등 풍부한 생활 편의시설이 있어 주거 만족도가 높은 지역입니다.

* 업무 및 상업시설: 배후 수요가 풍부한 아파트 단지이며, 인근에 근린생활시설 등이 분포하고 있어 기본적인 상업 활동이 가능합니다.

* 혐오시설 검색: 주변 지역에 대한 환경 조사를 실시한 결과, 본건과 인접한 지역 내에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 건축물 정보:

* 사용승인일: 2003년 10월 8일 (준공 후 약 23년 경과)

* 구조: 철근콘크리트조 경사스라브지붕

* 층수: 해당 동(1106동)은 지하 1층, 지상 13층 규모이며, 본건은 10층에 위치합니다.

* 전용면적: 75.99㎡ (약 23.00평)

* 분양면적: (전용면적 75.99㎡에 해당하는 일반적인 분양 면적 정보는 별도 확인 필요)

* 주차: 단지 내 총 478대 주차 가능 (세대당 약 0.55대 비율)

* 설비: 위생, 급배수, 난방, 승강기, 화재 관련 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 단지 정보: 그린빌 11단지는 총 14개 동, 876세대로 이루어진 대규모 아파트 단지입니다.

* 관리사무소 연락처: 031-506-3626

1.5. 잠재적 리스크

* 건축 연식: 2003년 준공으로 건축 연령이 23년이 경과하여 향후 재건축 또는 리모델링 시점에 대한 고려가 필요합니다.

* 토지거래계약 허가구역: 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25.) 내에 있어, 해당 기간 내 낙찰 후 매각 시 외국인 등 특정 대상자의 경우 계약에 허가가 필요할 수 있습니다. (본 경매 낙찰에는 직접적인 영향이 없을 가능성이 높음)

* 유동화 물건: 유동화 물건은 일반 경매 물건과 절차상 또는 정보 접근에 일부 차이가 있을 수 있으나, 본 건은 상세 정보가 제공되어 큰 문제는 없어 보입니다.

* 임대 관계 미상: 감정평가서상 임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 내부 현황 조사 시 별도 점유자 여부 및 내부 상태에 대한 추가 확인이 필수적입니다. (다만, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 분석됨)

1.6. 종합 의견

본 물건은 안산시 단원구 초지동의 우수한 생활 인프라를 갖춘 그린빌 11단지 내 아파트입니다. 권리 분석상 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 낙찰자가 인수할 법적 부담은 전혀 없습니다. 또한, 대항력 있는 임차인이 없어 명도 또한 비교적 용이할 것으로 예상됩니다. 최근 시세가 3.2억원에서 4.3억원 사이에 형성되어 있으나, 감정가 4.61억원은 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 합리적인 입찰가 산정 시 투자 가치가 있을 것으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

* 안산시 단원구 초지동의 안정적인 주거 지역 내 입지.

* 권리관계가 명확하고 인수되는 권리 및 보증금이 없어 투자 안정성이 높음.

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 관련 위험 부담이 적음.

* 현재 시세 대비 저평가 가능성을 고려한 시세 차익 기대.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 461,000,000원

* 최근 매매 사례 (2026년 6월 기준):

* 75.99㎡ (2층): 410,000,000원

* 75.99㎡ (3층, 직거래): 325,000,000원

* 84.99㎡ (3층): 430,000,000원

* 시세 분석:

본건과 동일한 전용면적(75.99㎡)의 최근 매매가는 325,000,000원에서 410,000,000원 사이에 형성되어 있습니다. 더 넓은 면적인 84.99㎡가 430,000,000원에 거래된 점을 감안할 때, 본건의 적정 시세는 약 3.5억원에서 4.1억원 수준으로 판단됩니다. 감정가(4.61억원) 대비 현재 시세가 낮으므로, 경쟁 구도를 파악하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

* 예상 입찰가 범위:

최근 매매 사례와 시세 분석을 종합하여, 380,000,000원 ~ 410,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 다만, 실제 입찰가는 현장 조사 결과, 경쟁 상황, 본건의 구체적인 상태 등에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.