나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30897 [1] 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 696 신우희가로아파트 110동 12층1201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 충청감정 · 평가일 2025.11.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 일대에 조성된 "충주기업도시(서충주)" 소재 "중앙탑중학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 학교 및 관공서 등이 혼재하는 등 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

대상물건 소재 아파트 단지까지 제반 차량 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 공동주택 중 제 12층 1201호로서 외 벽 : 화강석붙임 및 시멘몰탈위 페인팅 마감 등. 내 벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 등. 창 호 : 샛시 창호 등

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 난방설비, 옥내소화전, 엘리베이터 등.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 평지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통하여 공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역(2013-01-15), 지구단위계획구역(2025-08-29)(충주기업도시), 중로1류(폭 20m~25m)(2020-03-27)(중로1-중앙1)(접합) 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-09-20)(중앙탑중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-09-20)(충주중앙탑초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-02-24)(중앙탑고등학교 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 기업도시개발구역(2013-01-15)(충주지식기반형기업도시)<기업도시개발 특별법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 개요

* 사건번호: 충주지원 2025타경30897 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 소재지: 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 696 신우희가로아파트 110동 12층 1201호

* 용도: 아파트

* 감정가: 177,000,000원

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.2. 면적 정보

* 토지 면적: 49.27㎡ (약 14.9평)

* 토지 지분: 49.2715㎡

* 건물 면적: 59.83㎡ (약 18.1평)

* 건물 지분: 59.8332㎡

* 아파트 전용 면적: 59.83㎡ (약 18.1평)

* 아파트 단지 총 면적: 71538.54㎡

* 건축물 대장상 총괄표제부 기준 대지면적: 42989.9㎡

* 건축물 대장상 총괄표제부 기준 연면적: 98467.408㎡

1.3. 건물 정보

* 아파트명: 충주신우희가로 아파트

* 사용승인일: 2018년 1월 15일

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 공동주택 중 제12층 1201호

* 건축물 정보 (총괄): 12개동, 741세대, 총주차대수 868대 (건축물 대장 총괄표제부 기준)

* 건축물 정보 (110동 표제부): 지하 2층, 지상 20층

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 "충주기업도시(서충주)" 내에 위치합니다.

* "중앙탑중학교" 남측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 학교, 관공서 등이 혼재하여 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통

* 아파트 단지까지 차량으로 자유롭게 출입 가능합니다.

* 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

* 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(충주기업도시), 중로1류에 해당합니다.

* 가축사육제한구역, 상대보호구역(중앙탑중학교, 충주중앙탑초등학교, 중앙탑고등학교), 기업도시개발구역 등의 제한사항이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 기본 정보

* 사건번호: 충주지원 2025타경30897 (1)

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

3.2. 임차인 분석

* 등기부상 주택임차권: 장원석 (권리금액 91,990,000원)

* 전입일자: 2019년 7월 19일

* 확정일자: 2019년 7월 4일

* 배당신고일자: 2023년 10월 31일

* 대항력: 없음

* 참고: 물건 명세서상 임차인 현황에서는 보증금 122,700,000원, 차임 0원으로 기재되어 있으나, 등기부상 권리금액은 91,990,000원이며 대항력이 없습니다.

* 개인정보 보호를 위해 임차인 이름은 '장 '으로 표기합니다.

3.3. 등기부 분석

* 소유권보존: 주식회사신우산업개발 (2018-01-17)

* 근저당권: 우리은행 (62,160,000원, 2018-01-17)

* 주택임차권: 장원석 (91,990,000원, 2019-07-19 전입)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (142,109,284원, 2025-11-13 개시결정)

* 등기부채권 총액: 154,150,000원

3.4. 인수 권리 및 부담

* 위 등기사항 및 임차인 분석 결과, 해당 물건은 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설 및 편의 시설

* 단지 인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 쇼핑 및 편의시설 이용이 가능합니다.

* 충주기업도시 개발 지역에 속해 있어 향후 상권 발달 가능성이 있습니다.

4.2. 아파트 단지 규모

* 총 12개 동, 741세대로 구성된 대규모 아파트 단지입니다.

* 총주차대수 868대로 넉넉한 주차 공간을 확보하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

* 단지 인근에 중앙탑중학교, 충주중앙탑초등학교, 중앙탑고등학교가 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 편의 시설 및 기타

* 단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등 다양한 부대시설을 갖추고 있습니다.

* 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 옥내소화전, 엘리베이터 등 생활에 필요한 기본적인 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공동담보 물건

* 특이사항 및 특수물건정보에 '공동담보'로 기재되어 있습니다. 이는 해당 물건이 다른 담보 물건과 함께 채무의 담보로 제공되었음을 의미합니다. 경매 절차 및 배당 결과에 영향을 줄 수 있으므로, 관련 채무 내용을 추가적으로 확인하는 것이 좋습니다.

6.2. 기타 잠재적 위험 요소

* 등기부상 임차인의 대항력이 없으므로 매각으로 소멸될 것으로 예상되나, 임차인과의 명도 진행 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수는 없습니다.

* 현재 파악된 주변 시설 중 혐오시설은 없습니다. 다만, 최종 현장 방문 시 육안으로 주변 환경을 재확인하시는 것을 권장합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 충주기업도시 내에 위치한 신축(2018년 준공) 아파트로, 입지 및 생활 편의 시설이 양호한 편입니다.

* 권리 관계가 비교적 명확하고, 매수인이 인수해야 할 부담이 없어 경매 진행 절차상 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

* 공동담보 물건이라는 점과 임차인 현황에서의 일부 금액 불일치는 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 충주기업도시의 지속적인 개발 계획에 따른 미래 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 인수 부담이 없는 권리 상태로, 취득 후 명도 절차를 거쳐 즉시 실거주 또는 임대 목적으로 활용 가능성이 높습니다.

* 감정가 대비 최근 실거래가가 낮게 형성되어 있어, 시세 차익을 노릴 수 있는 기회로 판단됩니다.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 177,000,000원입니다.

* 최근 실거래 정보는 다음과 같습니다.

* 2026년 6월 23일 14층 59.95㎡ 거래가 150,000,000원

* 2026년 6월 23일 12층 59.83㎡ 거래가 148,000,000원

* 2026년 7월 1일 12층 59.83㎡ 거래가 150,000,000원

* 위 최근 실거래가들을 평균하면 약 149,333,333원 수준입니다.

* 감정가와 최근 실거래가 간의 차이를 고려할 때, 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

* 인수 보증금이 없는 점과 최근 실거래가 추이를 종합적으로 고려하여, 155,000,000원 ~ 165,000,000원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.