나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13409 [1] 서울특별시 강북구 번동 148-466 제1층 제1호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세일 · 평가일 2025.11.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 미아동 소재 "화계초등학교" 북동측 인근에 위치하며 주변은 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 버스승강장이 소재하여 대중교통 보통시됨.

건물의 구조

본건은 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물 내 구분 소유된 1층 1호(현관 표기는 101호)로서, (사용승인일 : 1990.4.7) 외벽 : 적연와 치장쌓기 및 몰탈마감 등 내벽 : 벽지 및 타일 마감 등 창호 : 샷시 창호 등 임.

이용상태

다세대주택 (방2, 거실겸주방1, 화장실1 등)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등

토지의 형상 및 이용상태

다소 완경사지대에 소재한 자체기반 평탄한 장방형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 4미터 포장된 도로와 인접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 정비구역미분류(행위제한), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2025.4.4-2026. 4.3), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도:단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간:205.8.26-2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도: 아파트, 지정기간:2025.10.20-2026.12.31)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 현장조사시 거주인 부재로 임대관계 미상이며, 건물상황 및 내부구조는 집합건축물 대장상 현황 건축물현황도에 의거 하였으며, 가격은 동 다세대주택 표준적 물건상황을 기준하여 평가하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13409 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: (OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강북구 번동 148-466 제1층 제1호

용도: 다세대주택

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 177,000,000원

토지 면적: 24.93㎡ (약 7.54평)

건물 면적: 32.12㎡ (약 9.72평)

총 면적: 57.05㎡ (약 17.26평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 서울특별시 강북구 번동 소재 "화계초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 가능한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역에 해당합니다.

추가적으로 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(위탁고도: 77-257m)에 포함됩니다.

또한, 정비구역으로 지정되었으나 현재 '미분류(행위제한)' 상태이며, 과밀억제권역에 속합니다.

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 (2025.4.4-2026.4.3, 외국인 등 대상, 2025.8.26-2026.8.25, 아파트 대상 2025.10.20-2026.12.31), 향후 토지 거래 시 관련 규제를 받을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권 이전 이력은 이영복(2003.03.04), 황선영(2014.07.25), 이희은(2021.07.12) 순으로 확인됩니다.

등기부상 채권 총액은 주식회사대우에스티의 가압류(2024.12.03) 금액인 265,281,049원을 기준으로 합니다.

3.2. 임차인 현황 및 분석

임차인: 서울주택도시개발공사

보증금: 100,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 09월 13일

확정일자: 2021년 08월 30일

배당신고일자: 2025년 12월 16일

대항력: 있음

주의: 상기 임차인은 대항력을 보유하고 있어, 낙찰자는 임대차 계약을 승계해야 할 수 있습니다. 본 건의 경우 "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있어, 해당 보증금이 낙찰자에게 직접 인수되지 않고 배당을 통해 변제될 가능성이 높으나, 보증금 회수 관련 최종적인 사항은 추가적인 법원 확인이 필요합니다. (감정평가서상 '임대관계 미상'으로 기재되었으나, 임차인 현황에 구체적인 정보가 제공되었습니다.)

3.3. 말소 기준 권리 및 인수 권리

말소기준권리는 2024년 12월 03일에 접수된 주식회사대우에스티의 가압류입니다.

본 경매 절차는 말소기준권리보다 후순위 권리들을 정리하는 것이므로, 매각으로 인해 대부분의 등기부상 권리는 말소될 것으로 예상됩니다.

별도로 "매각으로 소멸되지 않는 권리"에 지상권 등이 명시되어 있지 않아, 인수되는 권리는 없을 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

최근(2026년 7월) 인근 지역의 다세대주택 실거래가를 분석한 결과, 면적 42.54㎡(약 12.87평) 물건이 1억 4천만원(약 329만원/㎡), 면적 55.35㎡~56.94㎡(약 16.7~17.2평) 물건이 1억 9천만원(약 334~343만원/㎡)에 거래되었습니다.

본 건은 건물 면적 32.12㎡(약 9.72평)으로, 비교 대상 물건들보다 면적이 작은 편입니다.

이러한 점과 최근 거래가격을 고려할 때, 본 건의 현재 시세는 대략 1억 1천만원에서 1억 2천만원 사이로 추정됩니다.

4.2. 최근 거래 동향

2026년 7월에 인근 지역에서 다수의 다세대 주택 매매가 이루어진 점은 해당 지역 부동산 시장의 활발한 거래 상황을 보여줍니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 정보

건축물 현황: 본 건은 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물 내 구분 소유된 1층 1호(현관 표기 101호)입니다.

사용승인일: 1990년 4월 7일로, 건축 후 약 36년 경과한 노후 건물입니다.

구조: 외벽은 적연와 치장쌓기 및 몰탈 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시로 구성되어 있습니다.

내부 구성: 방 2개, 거실 겸 주방 1개, 화장실 1개로 이루어져 있습니다.

설비: 위생, 급배수, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 편의시설

교육시설: "화계초등학교"가 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

기타: 주변에 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

주변 지역에서 혐오시설에 대한 정보는 별도로 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 정비구역 지정

본 건 소재지는 정비구역으로 지정되어 있으나, 현재 '행위제한' 상태로 분류되어 향후 개발 계획의 불확실성과 건축 행위에 대한 제한이 존재합니다.

6.2. 대항력 있는 임차인

서울주택도시개발공사 임차인은 대항력을 보유하고 있으며 보증금 1억원을 가지고 있습니다. 비록 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 권리 분석 시 이 부분에 대한 정확한 확인 및 주의가 필요합니다.

6.3. 건물 노후화

1990년에 건축된 건물로, 시간이 지남에 따라 유지보수 및 리모델링 필요성이 발생할 수 있으며, 이는 추가적인 비용 부담으로 이어질 수 있습니다.

6.4. 토지이용 제한

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 특정 대상자(예: 외국인)의 토지 거래 시 허가 절차가 요구되어 거래의 유연성이 저하될 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 개요

본 건은 서울 강북구 번동에 위치한 1990년식 다세대주택으로, 대항력 있는 임차인이 존재하며 정비구역으로 지정된 복합적인 물건입니다.

7.2. 시세 대비 감정가 평가

감정가 1억 7천 7백만원 대비, 최근 인근 거래 사례 및 본 건의 면적(32.12㎡)을 고려한 추정 시세는 1억 1천만원 ~ 1억 2천만원 수준입니다. 이에 따라 감정가가 현재 시세보다 높게 책정되어 있어, 유찰 가능성을 염두에 두어야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 잠재 가치

정비구역 지정으로 인한 향후 재개발 또는 지역 가치 상승의 잠재력을 기대할 수 있습니다.

대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부가 0원으로 명시되어 있다면, 낮은 초기 투자금으로 물건을 확보할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

8.2. 시세차익 가능성

현재 시세보다 높게 책정된 감정가를 고려하여, 시세에 근접하거나 그 이하의 가격으로 낙찰받을 경우 시세차익을 기대해 볼 수 있습니다.

작은 면적으로 인해 상대적으로 낮은 금액으로 취득이 가능하다는 장점이 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

인수 보증금 합계: 0원 (제공된 정보 기준)

최근 인근 다세대주택 거래 사례(면적 42.54㎡, 1억 4천만원) 및 본 건 면적(32.12㎡)을 환산한 추정 시세(1억 1천만원 ~ 1억 2천만원)를 반영했습니다.

건물 노후화, 정비구역 지정으로 인한 행위 제한, 대항력 있는 임차인 존재 등의 리스크 요인을 고려했습니다.

감정가 1억 7천 7백만원 대비 유찰 가능성과 현재 시세 흐름을 고려하여, 시세보다 20~30% 낮은 가격부터 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다.

9.2. 예상 범위

최소 입찰가 고려 범위: 80,000,000원 ~ 100,000,000원

적정 입찰가 고려 범위: 110,000,000원 ~ 120,000,000원

(본 예상 입찰가는 제공된 정보를 바탕으로 산정되었으며, 실제 입찰 시에는 법원 기일 변경, 유찰 횟수, 경쟁 현황 등 다양한 변수를 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.