나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1801 [1] 인천광역시 연수구 송도동 19-1 커낼워크 디2 (섬머) 3층201-311호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영화 · 평가일 2025.11.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 송도동 소재 "인천연송초등학교" 남서측 인근에 위치하고, 주위는 대단위 아파트단지 및 업무시설, 각종 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재한바 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층건내 제3층 제201-311호로서 외벽 : 석재붙임 및 통유리 등 마감 내벽 : 벽지 및 타일붙임 등 마감 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

공부상 오피스텔로 이용중임.

설비내역

승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 위생설비, 도시가스설비 등 되어 있으며, 개별난방시설임.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서, 판매시설(상점) 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

부지 외곽 사면으로 대로 및 중로와 접하며, 남동측 공도를 통하여 진출입함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 제1종지구단위계획구역(2011-11-02)(국제업무단지), 대로1류(폭 35m~40m) (주간선도로)(접함), 대로3류(폭 25m~30m)(보조간선)(접함), 중로1류(폭 20m~25m) (접함), 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접함), 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역 <수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26~2026.8.25).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

상세 임대내역은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경1801 (1)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 소재지 및 면적

소재지: 인천광역시 연수구 송도동 19-1 커낼워크 디2 (섬머) 3층201-311호

용도: 오피스텔

토지면적: 55.73㎡ (약 16.86평)

토지지분: 55.725㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 75.31㎡ (약 22.78평)

건물지분: 75.311㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 감정가 및 매각 대상

감정가: 295,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.4. 경매 정보

채권자: 남OOOO (남인천농업협동조합)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 연수구 송도동 소재 "인천연송초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 대단위 아파트 단지, 업무시설, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리합니다.

부지 외곽 사면으로 대로 및 중로와 접하며, 남동측 공도를 통해 진출입이 가능합니다.

2.3. 건물 구조 및 상태

건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물 내 제3층 제201-311호입니다.

외벽은 석재붙임 및 통유리 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지 및 타일 등으로 마감되었습니다.

창호는 샷시 창호로 이루어져 있습니다.

건물 이용상태는 공부상 오피스텔로 되어 있으며, 승강기, 화재탐지, 소화전, 위생, 도시가스 설비 등이 갖추어져 있고 개별난방 방식입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리인 근저당권(을1) 외 다수의 권리가 등기되어 있으나, 본 경매 절차에 따라 대부분 말소될 예정입니다.

근저당권: 남인천농업협동조합, 285,600,000원 (말소기준권리)

전세권: 조은지, 85,000,000원 (말소 예정)

임의경매개시결정(본건): 남인천농업협동조합, 249,717,742원

3.2. 임차인 현황

임차인: 조

보증금: 83,122,688원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-07-08

확정일자: 2022-07-08

배당신고일자: 2025-12-02

대항력: 없음

3.3. 권리 인수 여부

임차인 조 은 대항력이 없으며, 등기부상 전세권(을4)도 말소될 예정입니다.

따라서 매각으로 인해 인수되는 임차인의 보증금은 없는 것으로 판단됩니다 (인수 보증금 합계: 0원).

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 송도동 커낼워크 디2 일대는 상업시설, 업무시설, 근린생활시설이 밀집된 지역으로, 유동인구가 많아 상권 활성화 가능성이 높습니다.

주변에 다양한 쇼핑 시설, 레스토랑, 카페 등이 입점해 있습니다.

4.2. 상권 특성

대단위 주거단지와 업무지구가 인접해 있어 배후수요가 풍부하며, 국제업무지구에 속하여 개발 잠재력이 높습니다.

토지이용계획상 준주거지역, 상업시설 및 업무시설 건부지로 이용되고 있어 관련 업종의 입점에 유리합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내 상업시설 및 주변의 다양한 근린생활시설을 통해 생활 편의성이 우수합니다.

마트, 병원, 은행 등 주요 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 교육시설

인천연송초등학교가 인근에 위치하고 있으며, 송도 중학교, 송도 고등학교 등 다수의 교육 시설이 소재합니다.

교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

현재 등기부상 말소될 권리가 대부분이나, 경매 진행 중 예상치 못한 권리 변동이 발생할 가능성은 항상 존재하므로 철저한 권리 분석이 필요합니다.

6.2. 시장 변동성

부동산 시장의 전반적인 변동성에 따라 시세가 영향을 받을 수 있습니다.

6.3. 기타

토지이용계획상 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26~2026.8.25)으로 지정되어 있어, 외국인 등이 주택 용도로 취득할 경우 허가가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 종합 평가

본 물건은 인천 송도국제도시의 핵심 상업 및 업무 지구에 위치하며, 교통 및 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

공부상 오피스텔로 이용 중이며, 건물 상태 및 주변 환경이 양호합니다.

권리 분석상 인수해야 할 부담은 없으며, 임차인의 대항력도 없는 것으로 확인되었습니다.

최근 실거래가 분석 결과, 본건의 감정가 대비 시세가 안정적인 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 주요 장점

* 송도국제도시 핵심 상업 및 업무지구 내 위치

* 편리한 교통 및 풍부한 생활 인프라

* 대항력 없는 임차인으로 권리 인수 부담 없음

* 비교적 안정적인 시세 및 개발 잠재력

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사 면적대의 오피스텔 거래 가격은 ㎡당 약 370만원 ~ 390만원 수준으로 파악됩니다.

본건의 건물 면적(75.31㎡)을 기준으로 산정 시, 현 시세는 약 280,000,000원 ~ 295,000,000원으로 추정됩니다.

이는 감정가(295,000,000원)와 유사한 수준입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

인수 보증금이 없고 권리상 특이사항이 없는 점, 최근 실거래가 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 현 시세 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

경쟁 정도에 따라 변동될 수 있으나, 본건의 예상 입찰가는 290,000,000원으로 산정해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.