나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9728 [1] 경상북도 칠곡군 북삼읍 인평리 1085-9 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현 · 평가일 2025.11.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(1)토지는 경상북도 칠곡군 북삼읍 인평리 소재 '오태초등학교' 남서측 인근에 위 치하는 부동산(대- 주거용건부지)으로서 부근은 읍소재지내의 도로변 상가지대와 단독, 다세 대, 아파트 등 일반 주거지대로 형성되어 있음.

교통상황

본건 기호(1)토지까지 일반차량 등 접근 원할하며 읍소재지내에 위치하여 대중교통여건을 포 함한 제반 교통사정은 무난시됨.

형태 및 이용상태

본건 기호(1)토지는 정방형의 토지로서 인근지대와 대체로 평탄하게 조성되어 있으며 '주거 용건부지' 이용중임.

인접 도로상태

본건 기호(1)토지는 북서측으로 약 6미터 가량의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)토지: 도시지역 , 제1종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(20 25-10-28)(일부제한지역_모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구 역(2015-02-02)(경북구미교육지원청고시 제2015-2호)<교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미 상. 2) 기 타: 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2): 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물로서 사용승인일자: 2007.04.18. 외벽: 화강석 및 스톤크트 마감 등 내벽: 벽지 마감 등 천정: 천정지, 석고텍스 마감 등 바닥: 장판지 및 타일 마감 등 천정: 샤시 창호임.

이용상태

일반건축물대장 건축물현황도에 따르면 1층: 계단실 2층: 다가구주택(6가구) 3층: 다가구주택(6가구) 4층: 다가구주택(6가구)으로 각 이용중임.

설비내역

급·배수시설 및 위생설비 등과 호별 도시가스보일러에 의한 난방설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미 상 2) 기 타: ** 2~4층 부분은 발코니 확장 시공되어 있으며 평가시 이를 감안하였음. ** 본건 건물내부는 직접 확인이 어려우나 외부에서 관찰하거나 주변 탐문 등 에 의거한 일반적 이용상황을 기준으로 조사하였으니 입찰시 참고 하시기 바랍니다.

물건 비고

일괄매각. 2~4층 발코니 확장 시공 부분 감안 평가

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경9728 (1)

소재지: 경상북도 칠곡군 북삼읍 인평리 1085-9

용도: 단독주택 (건축물대장상 단독주택, 내부 다가구주택 이용)

감정가: 700,873,980원

토지면적: 427.50㎡ (약 129.3평)

건물면적: 658.09㎡ (약 199.1평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 대항력있는 임차인 존재, 2~4층 발코니 확장 시공

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상북도 칠곡군 북삼읍 인평리에 소재하며, '오태초등학교' 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 읍소재지 내 도로변 상가지대와 단독, 다세대, 아파트 등 일반 주거지대로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 일반 차량의 접근이 용이하며, 읍소재지 내에 위치하여 대중교통 여건을 포함한 제반 교통사정은 무난한 편입니다.

* 토지 형태 및 이용상태: 본건 토지는 정방형이며, 인근 지대와 대체로 평탄하게 조성되어 '주거용 건부지'로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 토지는 북서측으로 약 6미터 가량의 포장도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합)에 해당하며, 가축사육제한구역(일부 제한지역_모든축종제한) 및 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률)에 속해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 현재 경매개시 결정된 강제경매(2025타경9728)로 인한 매각이 진행 중입니다. 등기부등본 상 이전 근저당(2020-07-20)이 '말소'로 기재되어 있어, 일반적인 말소기준권리 파악에 추가적인 법률 검토가 필요합니다. 해당 경매 절차(2025-11-06 개시)로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 소멸되는 권리:

- 을8 (근저당, 인동농업협동조합) - 말소 기재

- 갑10/갑11 (강제경매, 서울보증보험주식회사) - 현재 경매 사건

- 갑12 (압류, 칠곡군) - 말소 기재

- 갑13 (임의경매, 인동농업협동조합) - 말소 기재

- 건물 등기부상의 주택임차권(을20~을24)들은 모두 '말소' 처리되어 있습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보에 따르면 '지상권'은 소멸되지 않는 권리에 해당합니다. (현황상 지상권 없음)

* 임차인 현황:

- 임차인: 김

- 보증금: 5,000,000원

- 차임: 140,000원

- 전입일자: 2019-05-01

- 대항력: 있음

- 비고: 확정일자 미상, 배당신고일자 2025-12-17. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

- 임차인: 유

- 보증금: 0원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2013-01-22

- 대항력: 있음

- 비고: 확정일자 미상, 배당신고일자 미상. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

- 임차인: 장

- 보증금: 1,000,000원

- 차임: 180,000원

- 전입일자: 2020-04-08

- 대항력: 있음

- 비고: 확정일자 미상, 배당신고일자 2025-12-22. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

- 임차인: 최

- 보증금: 0원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2009-02-24

- 대항력: 있음

- 비고: 확정일자 미상, 배당신고일자 미상. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

- 한국토지주택공사 외 다수 임차인이 있으나, '대항력 없음'으로 기재되어 있으며 보증금 및 전입일자 등 상세 정보가 제공되었습니다. (이들은 경매 절차에 따라 말소될 것으로 보입니다.)

* 인수 보증금 합계: 0원

* 권리분석 종합: 명시된 '대항력있는임차인'들이 존재하나, '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있어 낙찰자가 별도의 보증금을 인수할 가능성은 낮습니다. 그러나 '대항력 있음'으로 기재된 임차인들은 법적으로 자신의 권리를 주장할 수 있으므로, 명도 과정에서 예상치 못한 문제나 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다. 특히 보증금 및 차임이 '미상'으로 기재된 임차인에 대한 철저한 확인이 필수적입니다. 이전 등기부상 근저당이 '말소'로 기재된 부분에 대해서도 법률 전문가의 검토가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 최근 매매 사례 분석: 제공된 JSON 데이터를 분석한 결과, 인근 지역(북삼읍 인평리)의 다세대 및 빌라 거래 사례가 확인되었습니다.

- 2026년 5월 거래 사례: 54.88㎡(약 16.6평) 다세대 주택이 6,500만원 (약 118.4만원/㎡), 30.36㎡(약 9.2평) 다세대 주택이 1,200만원 (약 39.5만원/㎡), 76.18㎡(약 23.0평) 다세대 주택이 6,000만원 (약 78.7만원/㎡)에 거래되었습니다.

* 시세 비교: 본건 건물의 총면적은 658.09㎡(약 199.1평)이며, 감정가는 700,873,980원입니다. 이를 평당 가격으로 환산하면 약 352만원/평 수준입니다. 분석된 개별 다세대 주택의 평당 매매가는 약 40만원에서 118만원 수준으로, 이는 본건과 같이 대규모 다가구 주택 전체의 감정가와 직접 비교하기는 어렵습니다. 본건 감정가는 지역 내 개별 소형 주택 시세 대비 높게 책정된 것으로 보이나, 건물 전체의 연면적과 용도를 고려했을 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

* 혐오시설 정보: 제공된 데이터 및 일반적인 지역 특성을 고려했을 때, 인근에 특별한 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 입찰 전 현장 방문 시 주변 환경에 대한 추가적인 육안 확인이 권장됩니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: '오태초등학교'가 인근에 위치하여 자녀 교육에 편리한 환경을 제공합니다.

* 편의시설: 읍소재지 내에 위치하여 상업 시설, 관공서 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주거 환경: 단독, 다세대, 아파트 등이 혼재된 일반 주거지대로서 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복사건: '중복사건'으로 분류되어 있어, 관련 사건들을 면밀히 파악하여 권리관계 및 절차상의 복잡성을 사전에 인지해야 합니다.

* 대항력있는 임차인: 다수의 '대항력있는임차인'이 존재하며, 이들의 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다. '인수 보증금 합계'가 0원임에도 불구하고, 이들의 법적 지위와 향후 대응 방안에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 발코니 확장 시공: 건물 2~4층의 발코니 확장 시공 부분이 감안 평가되었으며, 이와 관련된 법규 준수 여부 및 추후 하자 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 등기부상 불확실성: 이전 근저당권이 '말소'로 처리된 부분은 낙찰 후 권리관계에 혼란을 야기할 수 있으므로, 철저한 법적 검토가 선행되어야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상북도 칠곡군 북삼읍에 위치한 대규모 단독주택(다가구)으로, 읍소재지 내의 입지적 장점과 교육 시설 접근성을 갖추고 있습니다. 감정가는 약 7억원 수준이며, 넓은 토지와 건물 면적을 보유하고 있습니다. 그러나 다수의 '대항력있는임차인' 존재와 '중복사건'이라는 특이사항, 그리고 등기부상 복잡한 권리관계는 잠재적 리스크 요인입니다. 이러한 위험 요인들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 읍소재지 중심의 입지: 기본적인 편의시설 및 교통 접근성이 양호합니다.

* 대규모 건물: 넓은 면적의 단독주택(다가구)으로, 임대 수익 창출 또는 재개발 등의 잠재력을 가질 수 있습니다.

* 감정가 기준: 감정가를 기준으로 시세 대비 저평가될 가능성을 탐색할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 700,873,980원입니다. 최근 인근 지역의 다세대 주택 매매 시세와 본 건의 규모 및 용도를 고려할 때, 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다. 그러나 다수의 '대항력있는임차인' 존재, 명도 관련 불확실성, '중복사건' 및 등기부상 권리관계의 복잡성 등을 고려할 때, 입찰 시에는 보수적인 접근이 필요합니다.

이러한 리스크 요인을 감안하여, 예상 입찰가는 감정가의 70~80% 수준인 약 5억원에서 5억 6천만원 사이에서 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

예상 입찰가 범위: 500,000,000원 ~ 560,000,000원

최적 입찰가는 임차인 명도 비용 및 기타 제반 비용을 상세히 산출한 후 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.