나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73500 [1] 경기도 양주시 옥정동 893 양주옥정더원파크빌리지 2324동 9층 901호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 고봉감정 · 평가일 2025.11.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 옥정동 소재 "고암교" 북측 인근에 위치하고, 부근은 공동주택, 노변 근린생활시설등이 혼재되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통편은 무난한 상태입니다.

건물의 구조

2023.01.23. 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층건내 9층 901호로서 외벽: 돌붙임 및 몰탈위페인트, 창호: 샷시창입니다.

이용상태

아파트 단위세대(내부구조는 건물개황도 참조)로 이용중입니다.

설비내역

승강기설비, 난방설비, 위생설비등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

형성은 부정형이고, 아파트건부지입니다.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통하여 외부공도와 연계되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(옥정지구), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 택지개발지구입니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경73500 (1)

소재지: 경기도 양주시 옥정동 893 양주옥정더원파크빌리지 2324동 9층 901호

용도: 아파트

감정가: 381,000,000원

토지면적: 81.57㎡ (약 24.68평)

토지 지분: 81.5742㎡ (약 24.68평)

건물면적: 85.00㎡ (약 25.71평)

건물 지분: 84.996㎡ (약 25.71평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화 물건

사용승인일: 2023년 01월 27일

2. 입지조건

2.

입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 양주시 옥정동 소재 "고암교" 북측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택 및 노변 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지 이용계획 및 제한상태: 본 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(옥정지구), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 택지개발지구로 지정되어 있습니다.

인접 도로상태: 단지 내 도로를 통해 외부 공도와 잘 연결되어 있습니다.

3. 권리분석

3.

권리분석

경매 구분: 부동산 임의 경매

매각으로 소멸되지 않는 권리: 명시된 권리 중 매각으로 소멸되지 않는 사항은 없습니다.

말소기준권리: 2023년 03월 29일 접수된 국민은행 근저당권 (채권금액: 346,500,000원)입니다.

주요 권리사항 요약:

* 소유권 보존: 주식회사이지아산산업 (2023-02-03)

* 소유권 이전: 노정환 (2023-03-29, 매매)

* 근저당: 국민은행 (2023-03-29, 346,500,000원) - 말소기준권리

* 압류: 중랑구 (2024-03-15) - 매각으로 말소 예정

* 가압류: 롯데카드 (2024-08-22, 5,043,037원) - 매각으로 말소 예정

* 가압류: 하나캐피탈 (2024-08-27, 41,741,230원) - 매각으로 말소 예정

* 가압류: 한국주택금융공사 (2024-09-05, 201,893,988원) - 매각으로 말소 예정

* 가압류: 경기신용보증재단 (2024-09-20, 33,070,000원) - 매각으로 말소 예정

* 압류: 의정부세무서장 (2024-09-27) - 매각으로 말소 예정

* 임의경매개시결정: 유케이제십차유동화전문유한회사 (2025-11-11, 338,882,326원) - 본 경매 사건

등기부채권 총액: 628,248,255원

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원입니다. 다만, 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다.

* 임차인 정보가 상세히 제공되지 않아 금액이 미상인 경우에도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.

상권분석

본 물건은 아파트 단지 내에 위치하며, 주변에 공동주택과 근린생활시설이 혼재된 주거지 상권입니다. 직접적인 상업 시설 밀집 지역은 아니나, 단지 내 편의시설 및 인근 상업시설 이용이 가능합니다.

주변 혐오시설 정보:

인근 지역에 대한 검색 결과, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 특별히 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.

생활정보

주변 환경: "고암교" 북측 인근으로, 주거 편의성이 높은 지역입니다.

교통: 차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

아파트 단지 정보:

* 아파트명: 양주옥정더원파크빌리지

* 주소: 경기도 양주시 옥정동 893

* 사용승인일: 2023년 01월 27일

* 총 동수: 28개동

* 총 세대수: 930세대

* 최고층수: 10층 (본건 9층)

* 단지 내 주차 가능 대수: 총 1,271대 (지상 12대, 지하 49대 등 포함)

* 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티공간 등이 마련되어 있습니다.

관리사무소 연락처: 031-857-9901

6. 잠재적 리스크

6.

잠재적 리스크

유동화 물건: 본 건은 유동화 물건으로, 일반 물건과 다른 절차나 특수성이 있을 수 있습니다.

임대 관계 미상: 등기부상 인수되는 보증금은 없으나, 임대 관계가 미상으로 확인되어 실제 점유 관계 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

높은 채권 총액: 등기부상 채권 총액이 6억 2800만원 이상으로, 감정가 3억 8100만원 대비 매우 높은 편입니다. 이는 낙찰가율 산정 시 고려해야 할 요소입니다.

7. 종합 의견

7.

종합 의견

본 물건은 2023년 신축된 양주옥정더원파크빌리지 아파트의 9층 물건입니다. 최근 개발이 이루어진 옥정신도시에 위치하여 교통 및 생활 환경이 양호할 것으로 예상됩니다. 권리 관계상 말소기준권리 이하의 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이나, 유동화 물건이라는 점과 임대 관계가 미상이라는 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 높은 채권 총액은 경매 진행 과정에서 변동성이 있을 수 있음을 시사합니다.

8. 투자 포인트

8.

투자 포인트

* 신축 아파트: 2023년 사용승인된 깨끗한 건물의 아파트입니다.

* 우수한 입지: 양주 옥정지구 내에 위치하여 향후 발전 가능성이 있습니다.

* 편리한 생활 인프라: 단지 내 및 인근에 필요한 생활 편의시설이 갖춰져 있습니다.

* 9층 고층: 일조권 및 조망권 등 주거 선호도가 높은 층입니다.

9. 예상 입찰가

9.

예상 입찰가

본 건의 감정가는 381,000,000원입니다. 최근 실거래가 데이터를 분석한 결과, 동일 아파트의 유사 면적(84㎡대) 물건이 2026년 5월~6월에 360,000,000원(5층)부터 400,000,000원(5층)까지 거래되었습니다. 본 건은 9층으로 최근 거래된 5층 및 6층보다 높은 층임을 감안할 때, 시세 범위 상단 또는 그 이상을 고려해 볼 수 있습니다.

최근 거래가 평균: 약 378,333,333원

감정가: 381,000,000원

본 건 9층의 층수 이점을 고려하면, 보수적으로는 감정가 수준인 3억 8천만원대, 적극적으로는 4억원 내외까지도 고려해볼 수 있습니다. 다만, 유동화 물건 특성 및 임대 관계 미상 등 잠재적 리스크 요인을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

권장 입찰가 범위: 380,000,000원 ~ 400,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.