나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73541 [1] 경기도 양주시 광적면 우고리 496-20 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동신

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 광적면 우고리 소재 "우고리마을회관" 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 공장, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등, 제반 대중교통 여건은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1) : 부정형의 완경사지로 자연림 및 휴경지, 일부 도로 등으로 이용중임. 기호(2) : 부정형의 완경사지로 개발행위허가를 득하여 토목공사 중, 공사가 중단된 토지임. 기호(3),(4),(9),(10) : 부정형의 완경사지로 공장신설승인를 득하여 토목공사 중, 공사가 중단된 토지임. 기호(5),(7) : 부정형의 평지로 현황도로 및 도로예정지로 이용중임. 기호(6) : 부정형의 평지로 인접지와 같이 토목공사중 공사가 중단된 토지임. 기호(8) : 부정형의 완경사지로 자연림으로 이용중임.

인접 도로상태

기호(2)~(7),(9),(10) : 본건 북측으로 왕복 2차선의 포장도로에 접함. 기호(1),(8) : 본건 북서측으로 노폭 약2미터~약3미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 보전관리지역, 중로2류(폭 15m~20m)(보조간선도로)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(젖소 돼지 닭 오리 메추리 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>. 기호(2) : 보전관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(젖소 돼지 닭 오리 메추리 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 영농여건불리농지, <추가기재>건축법 제2조제1항11호나목에 따른 도로[공고번호 제2021- 616호] 기호(3) : 농림지역, 보전관리지역, 생산관리지역, 중로2류(폭 15m~20m)(보조간선도로)(접합), 가축사육제한구역(돼지 닭 오리 메추리 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(젖소 돼지 닭 오리 메추리 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>, 토석채취제한지역<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>. 기호(4) : 농림지역, 보전관리지역, 중로2류(폭 15m~20m)(보조간선도로)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(젖소 돼지 닭 오리 메추리 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>, 토석채취제한지역<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>. 기호(5) : 농림지역, 보전관리지역, 중로2류(폭 15m~20m)(보조간선도로)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>, 토석채취제한지역<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로[공고번호 제2020-1905호]. 기호(6) : 농림지역, 보전관리지역, 중로2류(폭 15m~20m)(보조간선도로)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>, 토석채취제한지역<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로[공고번호 제2020-1905호]. 기호(7) : 농림지역, 보전관리지역, 중로2류(폭 15m~20m)(보조간선도로)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>, 토석채취제한지역<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로[공고번호 제2021-616호]. 기호(8) : 농림지역, 보전관리지역, 생산관리지역, 중로2류(폭 15m~20m)(보조간선도로)(접합), 가축사육제한구역(개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(돼지 닭 오리 메추리 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(젖소 돼지 닭 오리 메추리 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(위임지역11M)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>, 토석채취제한지역<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로. 기호(9) : 농림지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(젖소 돼지 닭 오리 메추리 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역<군사기지

제시목록 외의 물건

본건 기호(4) 지상에는 후첨 사진용지와 같이 제시외건물(이동식 컨테이너박스 2개동(창고), 이동식 화장실 1개동)이 소재함.

공부와의 차이

본건의 공부상 지목은 '임야"이나, 현황은 기호(1)은 일부 휴경지 및 도로, 기호(2)~(4), (9),(10)은 개발행위허가 및 공장신설승인을 득하여 토목공사중 공사가 중단된 토지이며 기호(5),(7)은 현황도로 및 도로예정지, 기호(6)은 인접지와 연결되어 토목공사중 공사가 중단된 토지임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 본건의 임대관계는 미상임. 2) 본건 현장에는 후첨 "사진용지"와 같이 유치권을 행사중인 현수막이 게시되어 있음.

물건 비고

일괄매각.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 정보

* 주소: 경기도 양주시 광적면 우고리 496-20

* 사건번호: 의정부지방법원 2025타경73541 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

1.2. 물건 현황

* 용도: 임야

* 토지면적: 98,102.00 ㎡ (약 29,677.5 평)

* 토지 제시외면적: 0.00 ㎡

* 건물면적: 0.00 ㎡

* 건물 제시외면적: 0.00 ㎡

* 매각대상: 토지매각

1.3. 감정가 및 면적

* 감정가: 5,487,827,000 원

* 토지면적: 98,102.00 ㎡ (약 29,677.5 평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 경기도 양주시 광적면 우고리 소재 "우고리마을회관" 서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 단독주택, 공장, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 주변에 혐오시설은 직접적으로 확인되지 않으나, 지역 개발 계획에 따른 잠재적 영향은 검토가 필요합니다.

2.2. 교통 상황

* 본건까지 차량 접근이 가능합니다.

* 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 도로 상태

* 본건 기호(2)~(7), (9),(10)은 북측의 왕복 2차선 포장도로에 접해 있습니다.

* 본건 기호(1),(8)은 북서측의 노폭 약 2미터~3미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 채권자: 광적농업협동조합 (추정)

* 말소기준권리: 2021년 5월 7일 접수된 광적농업협동조합의 근저당권입니다.

* 총 등기부채권액: 3,840,000,000 원 (광적농업협동조합 근저당 2건 합계)

* 기타 권리: 의정부세무서장 및 양주시의 압류 기록이 존재합니다.

3.2. 특이 권리사항

* 공동담보: 본 물건은 공동담보로 진행 중입니다.

* 유치권: 현장 방문 시 유치권을 행사 중이라는 현수막이 게시되어 있어 확인이 필요합니다.

* 분묘기지권: 분묘기지권 존재 가능성이 있습니다.

* 구분지상권: 물건 8 토지 일부에 고압선 통과 선하지로서 전기공작물(송전선)을 위한 구분지상권이 설정되어 있습니다.

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대관계는 현재 미상입니다. 금액이 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있으므로, 낙찰 후 인수 또는 명도 관련하여 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

* 본건은 주로 임야 및 개발 진행 중인 토지로 구성되어 있어, 일반적인 상업적 상권과는 거리가 있습니다.

* 주변은 농경지, 단독주택, 일부 소규모 공장 등이 혼재되어 있어 지역 기반 경제 활동이 이루어지고 있습니다.

* 토지이용계획상 보전관리지역, 농림지역, 생산관리지역 등이 혼합되어 있어, 향후 개발 가능성은 관련 법규 및 계획에 따라 달라질 수 있습니다.

5. 생활정보

* 주변에 기본적인 생활 편의시설에 대한 정보는 제한적입니다.

* 가장 가까운 편의시설 및 관공서 등은 양주시 광적면 소재지를 통해 이용 가능할 것으로 예상됩니다.

* 본건 인근은 상대적으로 한적한 농촌 및 자연 환경을 가지고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 지목과 현황 불일치

* 공부상 지목은 '임야'이나, 현황은 일부 휴경지 및 도로, 개발행위허가 또는 공장신설승인을 득하여 토목공사 중 공사가 중단된 상태인 토지가 다수 포함되어 있습니다.

* 일부 토지는 현황 도로 및 도로 예정지로 이용 중입니다.

6.2. 공사 중단 및 미완 상태

* 개발행위 허가를 받은 토지들이 토목공사 중단 상태로 방치되어 있어, 추가 공사 또는 복구 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 유치권 및 분묘기지권

* 현수막 게시를 통해 유치권 행사가 확인되었으며, 이에 대한 법적 검토 및 대응 방안 마련이 필수적입니다.

* 분묘기지권 존재 시 이장 등 추가적인 비용 및 절차가 발생할 수 있습니다.

6.4. 공동담보 및 다수의 권리관계

* 공동담보로 인해 물건의 가치 변동이 발생할 수 있으며, 복잡한 권리 관계는 명확한 분석을 요구합니다.

6.5. 고압선 선하지 및 구분지상권

* 물건 8 토지의 일부는 고압선이 통과하는 선하지로, 구분지상권이 설정되어 있어 해당 토지의 이용에 제약이 있습니다.

6.6. 제시외 건물

* 기호(4) 지상에 제시외 건물(컨테이너 박스 2개동, 이동식 화장실 1개동)이 존재하여 명도 시 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 양주시 광적면에 위치한 대규모 임야 토지로서, 감정가는 높게 책정되어 있습니다. 주변 환경은 전원적인 성격과 일부 개발 진행 중인 지역이 혼재되어 있습니다. 교통 접근성은 보통 수준이며, 도로 상황도 양호한 편입니다.

그러나 권리관계가 복잡하고, 공부상 지목과 현황의 불일치, 공사 중단된 토지, 유치권 및 분묘기지권의 존재 가능성, 고압선 선하지 포함 등 다수의 잠재적 리스크를 안고 있습니다. 특히 유치권과 공사 중단된 토지에 대한 처리가 낙찰 후 주요 과제가 될 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 광활한 토지 면적: 약 29,677.5 평에 달하는 넓은 면적은 향후 대규모 개발 사업의 잠재력을 가집니다.

* 다양한 토지 이용 계획: 보전관리지역, 농림지역, 생산관리지역 등이 혼재되어 있어, 관련 법규 검토 후 개발 용도 설정이 가능합니다.

* 주요 도로 접근성: 북측 왕복 2차선 도로에 접하여 물류 및 접근성 측면에서 이점이 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 제시된 감정가, 권리분석 결과, 현황 조사 결과, 그리고 향후 개발 가능성 및 제반 리스크를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 현재 총 등기부채권액이 38억 4천만원에 달하며, 유치권 및 분묘기지권과 같은 미해결된 권리사항, 공사 중단된 토지의 복구 비용 등을 감안할 때, 입찰가는 감정가 대비 할인된 금액으로 고려될 수 있습니다.

다만, 정확한 시장 가치 평가 및 추가적인 현장 조사를 통해 개별 토지별 가치와 개발 잠재력을 면밀히 분석한 후에 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다. 따라서 본 건에 대한 명확한 예상 입찰가를 제시하기는 어려우나, 보수적인 접근으로 권리관계 및 제반 사항을 감안한 전략적 입찰이 필요할 것으로 보입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.