나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30889 [1] 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 696 신우희가로아파트 102동 1층101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브감정 · 평가일 2025.11.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 소재 "중앙탑중학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 단독주택, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 소재하는 등 제반 주변환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는바 대중교통은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상17층 건물내의 제1층 제101호로서, 외벽 : 돌붙임 및 시멘트몰탈위 페인트 등 마감 내벽 : 벽지 도배 및 타일 붙임 등 마감 창호 : 하이샷시창호 마감임

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생·급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 사다리형 평지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 폭 약 20미터 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역(2013-01-15), 지구단위계획구역(2025-08-29)(충주기업도시), 중로1류(폭 20m~25m)(2020-03-27)(중로1-중앙1)(접합) 가축사육제한구역(모든가축사육제한 지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-09-20)(중앙탑중학교) <교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-09-20)(충주중앙탑초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-02-24)(중앙탑고등학교 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 기업도시개발구역(2013-01-15)(충주지식기반형기업도시)<기업도시개발 특별법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 충주지원 2025타경30889 (1)

소재지: 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 696 신우희가로아파트 102동 1층 101호

용도: 아파트

감정가: 145,000,000원

토지면적: 49.27㎡ (약 14.90평)

토지지분: 49.2715㎡ (약 14.90평)

건물면적: 59.83㎡ (약 18.10평)

건물지분: 59.8332㎡ (약 18.10평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

아파트 정보:

아파트명: 충주신우희가로아파트

사용승인일: 2018년 1월 15일

동수: 11동

세대수: 741세대

전용면적: 59.83㎡ (약 18.10평)

(제공된 자료에서 해당 호실의 분양면적은 별도로 명시되지 않았습니다.)

1.1. 입지조건

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

* 본건은 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 소재 "중앙탑중학교" 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 아파트, 단독주택, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 소재하여 제반 주변환경은 보통 수준입니다.

교통상황:

* 차량으로의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

인접 도로상태:

* 본건 남동측으로 폭 약 20미터 도로와 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

* 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(충주기업도시), 중로1류(폭 20m~25m)

* 가축사육제한구역(모든가축사육제한 지역)

* 상대보호구역(중앙탑중학교, 충주중앙탑초등학교, 중앙탑고등학교)

* 기업도시개발구역(충주지식기반형기업도시)

1.2. 권리분석

2. 권리분석

등기부상 권리관계 요약:

* 소유권보존: 주식회사신우산업개발 (2018-01-17)

* 근저당: 우리은행 (2018-01-17, 62,160,000원)

* 주택임차권: 김 (2023-11-03, 81,000,000원, 전입 2020-06-22)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025-11-12, 131,268,002원)

총 등기부채권액: 143,160,000원

인수되는 권리:

* 본 경매물건은 매각으로 인해 위 권리들은 소멸될 예정이며, 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 113,020,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2020-06-22

* 확정일자: 2020-06-22

* 배당신고일자: 2023-11-03

* 대항력: 없음

주의사항:

* 상기 임차인은 대항력이 없으며, 인수되는 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

2. 상권분석

주변 시설:

* 아파트, 단독주택, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 소재하여 기본적인 생활 기반이 마련되어 있습니다.

최근 매매 시세 (2026년 6월~7월 기준):

* 59.83㎡ (약 18.10평) 기준, 148,000,000원 ~ 150,000,000원 선에서 거래되었습니다.

* 최근 거래된 면적(59.83㎡ ~ 59.95㎡)의 최고가는 150,000,000원입니다.

전월세 시세 (2026년 5월~6월 기준):

* 59.95㎡ 기준, 보증금 7,000,000원 / 월세 750,000원 (신규 계약)

* 84.95㎡ 기준, 보증금 17,000,000원 / 월세 0원 (갱신 계약)

* 84.95㎡ 기준, 보증금 18,000,000원 / 월세 0원 (신규 계약)

1.4. 생활정보

2. 생활정보

단지 내 시설:

* 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등이 있습니다.

주차 정보:

* 총 주차대수 (단지 전체): 868대 (세대당 약 1.17대)

1.5. 잠재적 리스크

2. 잠재적 리스크

토지이용계획상 제한사항:

* 가축사육제한구역, 여러 학교의 상대보호구역 등으로 인한 개발 또는 이용상 제한이 있을 수 있습니다.

혐오시설 유무:

* 주변 환경 조사 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

감정가 대비 시세:

* 본건의 감정가는 145,000,000원이지만, 최근 실거래가는 148,000,000원 ~ 150,000,000원으로 감정가보다 높게 형성되어 있습니다.

권리관계:

* 전체 채권 총액이 감정가를 초과하지 않아 경매 진행 상 문제는 없어 보입니다.

1.6. 종합 의견

2. 종합 의견

본 물건은 2018년 준공된 비교적 신축 아파트로, 충주시 중앙탑면의 입지 조건을 갖추고 있습니다. 중앙탑중학교 등 교육시설과 근린생활시설, 공원 등이 인접해 있어 생활 편의성이 양호합니다. 최근 실거래가가 감정가보다 높게 형성되어 있어 투자 가치를 기대할 수 있습니다. 권리관계상 인수되는 부담은 없으나, 1층이라는 점은 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

2. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2018년 사용승인으로 비교적 최신 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

* 양호한 입지: 학교, 공원, 근린생활시설 등 생활 인프라가 잘 갖춰진 지역에 위치합니다.

* 실거래가 상승 추세: 최근 실거래가가 감정가 대비 높은 수준으로 거래되고 있어 시세 상승 가능성이 있습니다.

* 권리 인수 부담 없음: 모든 등기부상 권리가 말소될 예정으로, 낙찰 후 추가적인 권리 부담이 없습니다.

1.8. 예상 입찰가

2. 예상 입찰가

최근 실거래가와 감정가, 그리고 권리상 인수 부담이 없다는 점을 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 예상 입찰가는 148,000,000원 ~ 155,000,000원 범위로 판단됩니다.

입찰 희망가는 최근 거래가격을 상회하는 150,000,000원 이상으로 설정하는 것을 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.