나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경4640 [1] 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 5층508호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임 · 평가일 2025.11.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 지하철 우이신설선 "솔밭공원역" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 주상용건물, 다세대 주택 등이 소재하는 바 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(솔밭공원역)이 소재하는 등 제반 대중교통수단 이용은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 및 (철근)콘크리트지붕 지하2층 / 지상 7층 건으로서, 외벽: 석재 붙임 등 마감, 창호: 새시창호 등 마감.

이용상태

에드가쌍문 제5층 제508호로서, 공동주택(청년주택)으로 이용 중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기설비, 지하주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지 대비 등고평탄한 정방형 평지 토지로서, 공동주택(청년주택) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 25미터 정도의 포장도로, 본건 북측으로 약 6미터 정도의 포장도로, 본건 동측으로 약6미터 정도의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역, 도로(접합), 소로3류 (폭 8m 미만)(접합), 조망가로특화경관지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역 (위탁고도: 77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 공공지원민간임대주택 공급촉진지구 <민간임대주택에 관한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한 허가 구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26. ~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31. /아파트 용도 한정), 건축선(해당 도로의 경계선에서 3m 후퇴선 (건축법)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임, 기타: 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경4640 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 5층508호

용도: 아파트 (공동주택(청년주택)으로 이용 중)

감정가: 234,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 9.06㎡ (약 2.74평)

토지 지분: 9.061㎡ (약 2.74평)

건물면적: 23.19㎡ (약 7.01평)

건물 지분: 23.1866㎡ (약 7.01평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 지하철 우이신설선 "솔밭공원역" 북동측 인근에 위치합니다. 부근은 단독주택, 주상용건물, 다세대 주택 등이 소재하는 바 제반 주위환경은 보통인 편입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(솔밭공원역)이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로 상황

본건은 서측으로 노폭 약 25미터의 포장도로, 북측으로 약 6미터, 동측으로 약 6미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 도시계획 및 토지이용계획

본건은 도시지역, 준주거지역, 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역, 조망가로특화경관지구, 과밀억제권역에 속해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 공공지원민간임대주택 공급촉진지구로 지정되어 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역으로 외국인 등 특정 대상자에게는 허가가 필요하며, 지정 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다. 아파트 용도에 한정된 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지입니다. 건축선 후퇴 규정(3m)이 적용됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2022년 8월 12일에 접수된 한국주택금융공사의 근저당권(을1)입니다.

3.2. 등기부 요약

* 갑1: 소유권보존 (도휘주식회사)

* 을1: 근저당권 (한국주택금융공사, 2022-08-12, 162,327,273원) - 말소기준권리

* 을2: 근저당권 (한국주택금융공사, 2023-07-14, 162,327,273원) - 말소

* 을3: 근저당권 (주식회사온라이프건설, 2023-07-14, 34,271,160원) - 말소

* 갑6: 가압류 (박미숙, 2025-04-23, 1,593,440,000원) - 말소

* 갑7: 임의경매 (한국주택금융공사, 2025-11-11, 162,327,273원) - 말소 (본건 경매)

* 갑8: 압류 (목포세무서장, 2026-01-27) - 말소

3.3. 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 상기 등기된 모든 권리(을구 권리, 갑구의 가압류, 압류, 임의경매)는 경매를 통해 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자는 인수해야 할 부담이 없습니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 임대차 관계는 미상으로 확인되었습니다. 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 임대차 관계가 명확히 확인되지 않아 실제 점유 관계에 대한 확인이 필요합니다.

3.5. 등기부채권 총액

등기부채권 총액은 1,952,365,706원입니다.

4. 상권 분석

4.1. 주변 시설

본건은 지하철 우이신설선 솔밭공원역 인근에 위치하며, 주변은 주거 시설과 상업 시설이 혼합된 지역입니다. 아파트 자체적으로는 관리사무소 및 커뮤니티 공간이 있습니다.

4.2. 상권 특성

솔밭공원역 역세권으로 유동인구가 존재하며, 주거 밀집 지역의 배후 수요를 기반으로 하는 상권입니다.

5. 생활 정보

5.1. 건물 정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕, 지하 2층 / 지상 7층 건물입니다.

* 외벽 마감: 석재 붙임 등.

* 창호: 새시 창호 등.

* 이용 상태: 공동주택(청년주택)으로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 위생설비, 급·배수설비, 도시가스 개별난방설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기설비, 지하주차장이 갖추어져 있습니다.

5.2. 아파트 정보 (에드가 쌍문 청년주택)

* 주소: 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1

* 사용승인일: 2022년 5월 13일

* 총 세대수: 253세대

* 총 동수: 1동

* 최고/최저층: 7층 / 2층

* 주차 대수: 지하주차 112대 (JSON 건축물표제부 기준)

* 건축물 현황:

* 대지면적: 3,111㎡ (약 941.28평)

* 연면적: 17,008.94㎡ (약 5,145.43평)

* 건축면적: 2,147.01㎡ (약 649.48평)

* 건폐율: 69.01%

* 용적률: 376.91%

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 규제

본건은 고도지구, 지구단위계획구역, 조망가로특화경관지구, 공공지원민간임대주택 공급촉진지구 등 다양한 도시계획 규제를 받고 있습니다. 또한, 토지거래계약 허가 구역으로 지정되어 있어 향후 개발 및 거래에 제한이 있을 수 있습니다.

6.2. 임대차 관계 미확인

임대차 관계가 미상으로 확인되어, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 지연이 발생할 가능성이 있습니다. 비록 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 실제 점유 형태에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

6.3. 주변 혐오시설

주변 지역에 대한 검색 결과, 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설(예: 대형 폐기물 처리장, 화장장, 유흥업소 밀집 지역 등)은 확인되지 않았습니다. 그러나 일반적으로 도심 지역에 있을 수 있는 소음, 교통 혼잡 등은 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2022년 5월에 사용승인된 비교적 신축의 '에드가쌍문' 아파트 내 청년주택으로, 지하철 솔밭공원역 역세권에 위치하여 입지 조건이 양호합니다. 건물 상태는 전반적으로 양호할 것으로 예상됩니다. 권리 관계는 말소기준권리보다 후순위 권리만 존재하여 낙찰 후 모두 소멸되므로 권리상 큰 문제는 없어 보입니다. 다만, 임대차 관계가 미확인된 점은 명도 시 주의가 필요합니다. 토지이용계획상 여러 제한이 존재하지만, 역세권의 주거용 부동산으로서 기본적인 가치는 충분하다고 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 교통 환경: 지하철 솔밭공원역 역세권으로 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 신축 건물: 2022년 5월에 사용승인된 건물로, 비교적 최신식 시설과 양호한 상태를 기대할 수 있습니다.

* 주거 편의성: 주변에 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 환경이 편리합니다.

* 청년 주택: 청년층을 대상으로 공급된 주택으로, 해당 수요층의 지속적인 관심을 받을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 234,000,000원입니다.

주변 시세 분석 결과, '에드가쌍문' 아파트의 유사 면적(전용 약 7평) 매물은 최근 1억 8천만원에서 2억 2천만원 사이의 실거래가 및 매물 시세를 보이고 있습니다. 감정가가 주변 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

그러나 신축 아파트라는 점과 역세권 입지를 고려할 때, 경쟁 입찰로 인해 시세보다 높게 낙찰될 가능성도 있습니다.

낙찰가율은 물건의 상태, 명도 저항 가능성, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

임대차 관계 미확인에 따른 명도 리스크를 감안하고, 현재 시점의 주변 시세 및 본 물건의 장단점을 종합적으로 평가하여 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

보수적으로 접근한다면 감정가 대비 90~100% 수준, 혹은 시장 상황에 따라 85~95% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 200,000,000원에서 230,000,000원 사이로 제안합니다. (이는 시장 상황 및 추가 조사 결과에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.