나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34353 [1] 광주광역시 서구 서창동 434-2 다세대주택 제104동 제1층 제101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 고운감정 · 평가일 2025.11.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 서구 서창동 소재 서창치안센터 서측 인근에 위치하며, 본건 주위는 단독주택, 연립주택, 점포, 농경지 등이 혼재하는 기존주택지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 북동측 인근에 눌재로가 통과하고 있어 일반적인 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상3층 건물 내 제1층(지하1층. 지상1~3층) 제101호로서, 외벽: 치장벽돌쌓기, 노출콘크리트, 복합판넬붙임 등, 내벽: 벽지 및 타일붙임내부 인테리어 등, 창호: 샷시창호 등으로 치장 또는 마감임.

이용상태

다세대 주택임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소방설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 부형 완경사지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 폭 약 10~13미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역 외.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 본건 소재 건물이 집합건축물대장상 '위반건축물'로 등재되어 있음 (자세한 사항은 붙임 광주광역시 서구청 사실조회 회신 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경34353 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 광OOOOOOOOO

1.2. 소재지 및 개요

소재지: 광주광역시 서구 서창동 434-2 다세대주택 제104동 제1층 제101호

용도: 다세대주택

건축구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상3층 건물 내 제1층 제101호

토지면적: 158.13㎡ (약 47.83평)

건물면적: 85.00㎡ (약 25.71평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정평가액

감정가: 912,000,000 원 (9억 1200만 원)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 광주광역시 서구 서창동 소재 서창치안센터 서측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 단독주택, 연립주택, 점포, 농경지 등이 혼재된 기존 주택지대입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 북동측 인근에 눌재로가 통과하고 있어 일반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 도로상태

본건 북동측으로 폭 약 10~13미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

준주거지역 외 지역에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리

매각으로 모든 권리가 소멸될 예정이며, 인수되는 권리는 없습니다. (말소기준권리: 2025-02-20, 근저당, 광주광역시산림조합, 648,000,000원)

3.2. 등기부현황 요약

* 소유권 이전 (갑5): 김용석 (2025-02-20)

* 근저당 (을1, 말소기준권리): 광주광역시산림조합 (2025-02-20, 648,000,000원)

* 근저당 (을2): 빛고을신용협동조합 (2025-05-20, 72,000,000원)

* 근저당 (을3): 광주광역시산림조합 (2025-06-25, 18,000,000원)

* 주택임차권 (을4, 말소): 백지은 (2025-09-01, 28,000,000원)

* 가압류 (갑6): 신한카드 (2025-06-19, 21,520,999원)

* 가압류 (갑7): 북동신용협동조합 (2025-07-23, 12,724,870원)

* 가압류 (갑8): 하나카드 (2025-07-31, 8,581,964원)

* 가압류 (갑9): 주식회사케이비국민카드 (2025-08-21, 43,347,110원)

* 임의경매 (갑10): 광주광역시 (2025-11-11, 550,342,322원) - 본 경매 사건(2025타경34353)으로 이어짐.

* 가압류 (갑11): 제이비우리캐피탈 (2025-12-04, 26,812,018원)

등기부채권 총액: 878,986,961 원 (약 8억 7899만 원)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 백

* 보증금: 28,000,000 원 (2800만 원)

* 차임: 0 원

* 전입일자/확정일자: 2025-05-13

* 배당신고일자: 2025-09-01

* 대항력: 없음

* 권리분석상 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 주거지역과 농경지, 상점 등이 혼재된 복합적인 지역에 위치하고 있습니다. 대규모 상업시설보다는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 점포들이 있을 것으로 예상됩니다.

4.2. 최근 매매 사례 분석

최근 매매 정보에 따르면, 동일한 주소지(서창동 434-2)의 전용면적 84.9969㎡ 다세대주택이 2025년 2월 3일 90,000만원(9억 원)에 거래된 사례가 있습니다. 또한, 동일한 주소지의 같은 면적 다세대주택이 2025년 12월 31일 42,005만원(4억 2005만 원)에 거래된 사례도 있습니다. 이는 시장 상황 또는 특정 조건에 따라 가격 변동이 크다는 것을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

소재지 인근에 서창치안센터가 있으며, 지역 특성상 기본적인 생활 편의 시설(소규모 마트, 편의점 등)은 갖추고 있을 것으로 판단됩니다.

5.2. 교육 및 환경

주변에 학교나 대형 문화시설에 대한 구체적인 정보는 없으나, 단독주택, 연립주택 등이 혼재된 주거 밀집 지역으로 일반적인 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물 등재

본건 소재 건물이 집합건축물대장상 '위반건축물'로 등재되어 있다는 점이 가장 큰 리스크입니다. 이는 향후 건물 이용 및 처분에 제약을 줄 수 있으며, 시세에도 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. (자세한 사항은 광주광역시 서구청 사실조회 회신 참조 필요)

6.2. 임대차 관계

등기부상 임차인 백지은은 대항력이 없으나, 임대 관계에 대한 상세 내용은 미상으로 명시되어 있어 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 광주광역시 서구 서창동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 9억 1200만 원입니다. 토지 및 건물 일괄 매각 대상이며, 등기부상 채권 총액은 약 8억 7899만 원으로 감정가와 유사한 수준입니다. 임차인 백지은의 경우 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다.

하지만 가장 큰 문제는 본건 건물이 집합건축물대장상 '위반건축물'로 등재되어 있다는 점입니다. 이는 매수 후 건물 가치 하락, 재산권 행사 제한, 이행강제금 부과 등 실질적인 손해를 야기할 수 있는 중대한 리스크입니다. 최근 매매 사례에서 동일 면적의 같은 건물이 9억 원에 거래된 이력이 있으나, 이후 4억 2005만 원에 거래된 사례도 있어 가격 변동성이 크고, 위반건축물 이슈가 가격에 반영되었을 가능성이 높습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 잠재적 가치

위반건축물 문제가 해결되거나, 합리적인 수준에서 거래가 가능하다면 시세 대비 저렴하게 취득할 수 있는 잠재적 가치가 있습니다.

8.2. 지역 개발 가능성

서창동 일대의 지역 개발 계획이나 도로망 확충 등 긍정적인 개발 이슈가 있다면 장기적인 관점에서 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 감정가 9억 1200만 원이나, '위반건축물' 등재라는 중대한 리스크를 안고 있습니다. 최근 9억 원 및 4억 2005만 원의 상반된 매매 사례를 고려할 때, 위반건축물로 인한 가치 하락분을 반영하여 신중한 접근이 필요합니다.

보수적인 관점에서, 감정가의 70% 수준인 약 6억 3840만 원을 기준으로 하되, 위반건축물에 대한 구체적인 정보(해결 가능성, 이행강제금 부담 수준 등)를 면밀히 파악한 후 입찰가를 결정해야 합니다.

현 시세와 잠재적 리스크를 종합적으로 고려한 예상 입찰가는 5억 5천만 원에서 7억 5천만 원 사이로 판단됩니다.

최종 예상 입찰가: 6억 2천만 원

참고: 본 물건에 대한 정확한 시세 분석 및 투자 결정은 반드시 현장 조사와 위반건축물 관련 서류(광주광역시 서구청 사실조회 회신 등)를 면밀히 검토하신 후 진행하시기 바랍니다. 또한, 주변 시설 및 혐오시설 유무 등은 직접적인 현장 확인 및 관련 기관 문의를 통해 확인하시기 바랍니다. (외부 지도 서비스 검색 능력은 제한적입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.