나이스옥션 법원경매 정읍 2025타경30511 [1] 전북특별자치도 부안군 주산면 갈촌리 825-15 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임감정 · 평가일 2025.11.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 부안군 주산면 갈촌리 소재 "갈촌마을" 서측 인근에 위치하며, 주위환경은 마을주변으로 농경지가 주를 이루는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근 도로변으로 버스 승강장이 위치하고 있어 전반적인 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

본건은 부정형의 평지로서, 조사일 현재 임야, 전 및 분묘지임.

인접 도로상태

본건은 남측으로 개설된 콘트리트 포장도로를 통하여 접근하고 서측으로 구거너머 왕복2차선 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 계획관리지역, 농림지역, 가축사육제한구역(2019-01-29)(일부제한구역중 모든축종사육제한) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 준보전산지<산지관리법>.

제시목록 외의 물건

후첨 "사진용지"와 같이 제시외 분묘가 다수 소재함.

공부와의 차이

본건은 의뢰목록상 지목은 '임야'이나, 현황은 임야, 전 및 분묘지임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : --

물건 비고

1. 지분매각(공유자우선매수권 행사 1회로 제한)
2. 공부상 지목은 '임야'이나 현황은 대부분 '임야, 전 및 분묘지'임- 제시외 분묘로 인하여 토지 소유권 행사 제한
시 단가는 30,000/㎡임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 정읍지원 2025타경30511 (1)

소재지: 전북특별자치도 부안군 주산면 갈촌리 825-15

용도: 임야 (현황: 임야, 전 및 분묘지)

토지면적: 2127.00㎡ (약 643.44 평)

매각대상 토지 지분: 531.75㎡ (약 160.86 평)

건물: 없음

감정가: 17,016,000 원 (전체 토지 기준)

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주식회사보림자산관리대부 (등기부상 확인됨)

2. 입지조건

주위환경: 본 건은 갈촌마을 서측 인근에 위치하며, 주위 환경은 마을 주변으로 농경지가 주를 이루는 지역입니다. (출처: 제공된 정보)

교통상황: 본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 도로변에 버스 승강장이 위치하고 있어 전반적인 교통 사정은 보통 수준입니다. (출처: 제공된 정보)

접근도로: 남측으로 개설된 콘크리트 포장도로를 통해 접근하며, 서측으로는 구거 너머 왕복 2차선 포장도로와 접해 있습니다. (출처: 제공된 정보)

토지이용계획: 본 건은 계획관리지역, 농림지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역, 준보전산지에 해당합니다. (출처: 제공된 정보)

계획관리지역 내 일부 건축 제한이 존재하여 건축 행위에 제약이 있을 수 있습니다. (출처: 검색,,)

혐오시설: 본 건과 인접한 지역에 직접적으로 위치한 혐오시설은 검색되지 않았습니다. (출처: 검색은 지역 전반에 대한 내용임)

3. 권리분석

말소기준권리: 2000-11-22 접수된 농업협동조합중앙회의 2번 오치곤 지분가압류 (말소 예정)

인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 해당 사항 없습니다.

특이사항:

* 지분매각: 전체 토지 면적 2127.00㎡ 중 531.75㎡에 해당하는 지분만이 매각 대상입니다. (출처: 제공된 정보)

* 공유자우선매수신고: 공유자가 우선매수권을 행사할 수 있으며, 이는 1회로 제한됩니다. (출처: 제공된 정보)

* 분묘기지권: 현황 토지에 다수의 분묘가 소재하고 있어, 분묘기지권이 성립될 가능성이 높습니다. 이는 토지 소유권 행사에 상당한 제약을 초래할 수 있습니다. (출처: 제공된 정보, 검색,,,,). 분묘기지권은 일반적으로 사람이 매장되어 있고 봉분 형태를 갖춘 분묘에 대해 인정되며, 분묘의 수호 및 제사에 필요한 범위 내에서 토지 사용권을 부여합니다. (검색,)

* 공부와의 차이: 공부상 지목은 '임야'이나, 현황은 '임야, 전 및 분묘지'로 이용되고 있습니다. (출처: 제공된 정보)

4. 상권분석

본 물건지는 농경지와 임야가 혼재된 지역으로, 상업 시설보다는 농업 기반의 생활권으로 파악됩니다. 가까운 갈촌마을이 있으나, 상권 발달 정도는 제한적일 것으로 예상됩니다. (출처: 제공된 정보)

부안군 지역 내 관광 명소(변산반도 등)가 존재하나, 본 물건지와는 다소 거리가 있어 직접적인 상권 영향은 미미할 것으로 보입니다. (출처: 검색,)

5. 생활정보

교통: 차량 접근은 가능하나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다. (출처: 제공된 정보)

주거 환경: 농촌 지역 특성상 조용하고 한적한 환경을 제공합니다. (출처: 제공된 정보, 검색,,은 지역의 농촌적 특성을 시사)

편의시설: 인근 마을에 기본적인 편의시설이 있을 수 있으나, 대규모 상업 시설 이용을 위해서는 인근 읍면 지역으로 이동해야 할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

지분매각으로 인한 소유권 행사 제약: 토지의 전체 지분이 아닌 일부 지분만 매각되므로, 단독으로 토지를 이용하거나 개발하는 데 제약이 따르며, 다른 공유자와의 협의가 필수적입니다.

분묘기지권의 존재: 다수의 분묘로 인해 토지 이용에 직접적인 제약이 발생하며, 분묘의 이전, 관리 등에 상당한 비용과 시간이 소요될 수 있습니다. 이는 토지 소유권 행사에 큰 영향을 미칩니다. (검색,,,,)

현황과 공부상 지목 불일치: '임야' 외 '전' 및 '분묘지'로 이용되고 있어, 향후 토지 이용 계획 및 개발 시 추가적인 확인과 절차가 필요할 수 있습니다.

공유자 우선매수권 행사: 낙찰 후에도 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 낙찰받지 못하게 될 가능성이 있습니다. (1회 행사로 제한)

계획관리지역 내 건축 제한: 일부 용도에 대한 건축 제한이 존재하여 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다. (검색,,)

7. 종합 의견

본 물건은 지분 매각이며, 특히 다수의 분묘로 인한 분묘기지권 성립 가능성이 높아 토지 이용에 심각한 제약이 예상되는 물건입니다. 공부상 지목과 현황의 차이, 공유자 우선매수권 등도 잠재적 리스크로 작용합니다. 현재로서는 이러한 복합적인 권리관계와 현황상의 문제로 인해 일반적인 투자 관점에서 접근하기에는 매우 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

감정가 대비 낮은 낙찰 가능성: 분묘기지권 및 지분 매각이라는 특성상, 시세 대비 낮은 가격으로 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

향후 토지 이용 계획: 만약 분묘 문제가 원만하게 해결된다면, 계획관리지역 내 토지로서의 잠재적 가치를 고려해 볼 수 있습니다. (단, 이는 매우 불확실한 시나리오입니다.)

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 17,016,000원이지만, 이는 전체 토지에 대한 감정가이며 매각 대상은 토지 지분(약 1/4)이므로, 지분 자체의 감정가는 약 4,254,000원 수준으로 추정됩니다.

분묘기지권, 지분매각, 공유자우선매수권 등의 명확한 리스크를 고려할 때, 공격적인 입찰은 권장되지 않습니다.

매우 보수적으로 접근하여, 지분 감정가의 50% ~ 70% 수준인 약 200만원 ~ 300만원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다. 이 금액은 권리관계 해결 및 명도 비용 등을 사전에 고려한 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.