나이스옥션 법원경매 창원 2025타경803 [1] 경상남도 김해시 내동 187-12 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신원 · 평가일 2025.11.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 김해시 내동에 소재하는"내동중학교"남서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 단독주택 등이 소재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본 건 까지 차량 접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

사다리형 완경사의 토지로서,"주상용"으로 이용중임.

인접 도로상태

본 건 남동측으로 소로3류와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제1종일반주거지역(2008-10-30) , 지구단위계획구역(내동지구) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2008-12-26)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2024-02-16)

제시목록 외의 물건

후첨 지적 및 건물개황도 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임. 기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 샌드위치판넬지붕 및 슬라브지붕 2층 건물로서, 외벽 : 적벽돌 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등 창호 : 샤시창호 등임.

이용상태

일반건축물 대장상 1층은 주택 및 근린생활시설, 2층은 주택 으로 이용중임.

설비내역

급배수·위생설비, 난방설비 등

부합물 및 종물

후첨 지적 및 건물개황도 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임. 기타 : 없 음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경803 (1)

소재지: 경상남도 김해시 내동 187-12

용도: 근린주택

감정가: 545,201,620원

토지 면적: 326.80㎡ (약 98.87평)

건물 면적: 277.73㎡ (약 83.97평)

제시외 건물 면적: 48.41㎡ (약 14.65평) (일괄매각 포함)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 부원새마을금고 (추정)

총 채권액 (등기부 기준): 750,458,696원

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 경상남도 김해시 내동에 위치하며, "내동중학교" 북서측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주위 환경은 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주거 및 상업 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 주변 도로망을 통한 일반적인 교통 여건은 양호한 편입니다.

* 토지 형태 및 이용상태: 본 건 토지는 사다리형의 완경사 지형으로, 현재 "주상용"으로 이용 중에 있습니다.

* 인접 도로상태: 토지의 남동측으로는 소로3류(폭 8m 미만)와 접해 있어 차량 및 보행자 통행에 편리합니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태: 본 건은 도시지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 지구단위계획구역(내동지구)에 속합니다. 또한, 소로3류 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어 관련 법규에 따른 행위 제한이 있을 수 있습니다.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-01-10

* 대항력: 없음

* 비고: 인수할 임차보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

* 등기부현황:

* 말소기준권리: 2015-07-09 접수, 부원새마을금고 근저당권 (을12)

* 매각으로 인해 소멸되는 권리: 등기부등본 상의 근저당, 가압류, 압류 등의 권리들은 말소기준권리보다 후순위이거나 말소예정인 것으로 확인되어, 매각 후 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 관련 정보에 제시된 바 없음. (다만, 지상권 등은 별도 확인 필요)

* 토지 및 건물 등기부상의 총 채권액은 750,458,696원입니다.

1.3. 상권분석

* 주변 상권: 본 건이 위치한 내동 지역은 근린생활시설과 주택이 혼재된 지역으로, 기본적인 상업 활동이 가능한 입지입니다. 제1종일반주거지역으로 지정되어 있어 소규모 상가 및 주거 시설 운영에 적합합니다.

* 개발 잠재력: 지구단위계획구역(내동지구)에 포함되어 있어 향후 지역 개발 계획에 따른 가치 상승 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: "내동중학교"가 인근에 위치하며, 근린생활시설이 소재하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 주변 도로망을 통한 대중교통 이용 또한 보통 수준으로 판단됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 제한: 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어 건축, 증축, 개축 등 행위 시 추가적인 규제 검토가 필요합니다.

* 제시외 건물: 48.41㎡의 제시외 건물이 포함 매각되는데, 해당 건물의 합법성 여부 및 활용 가능성에 대한 현장 확인이 필요합니다.

* 감정가 대비 총 채권액: 감정가(5.45억원)보다 총 채권액(7.50억원)이 높아 유찰 가능성을 염두에 두어야 하나, 이는 채권자의 회수 목적이 반영된 것으로 보입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 김해시 내동에 위치한 근린주택으로, 학교와 주거 및 상업시설이 인접하여 기본적인 생활 인프라가 갖춰진 곳입니다. 토지이용계획 상 일부 제한사항이 존재하나, "주상용" 건물로서의 활용 가치가 있습니다. 권리관계는 비교적 명확하게 정리될 것으로 보이며, 인수할 임차보증금이 없는 점은 큰 장점입니다. 제시외 건물 포함 매각이라는 점과 토지이용계획 상의 제한사항은 현장 확인 및 추가 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 입지: 내동중학교 인근으로 교육 환경이 양호하며, 근린생활시설 및 주거 지역이 혼합된 지역입니다.

* 활용성: "주상용" 건물로 상가와 주택 임대 수익 동시 창출이 가능합니다.

* 권리관계: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸되어 낙찰자가 깨끗한 권리를 승계받을 수 있습니다.

* 명확한 임대차: 인수할 임차보증금이 없어 명확한 권리 승계가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 545,201,620원입니다. 제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보는 본 건의 단독 근린주택과는 직접적인 비교가 어렵지만, 해당 지역의 일반적인 부동산 시세 동향을 참고할 수 있습니다. 다만, 개별 주택의 가치는 위치, 상태, 용도, 수익성 등에 따라 편차가 크므로 면밀한 현장 조사가 필수적입니다.

전반적인 시장 상황 및 본 건의 현황, 권리관계 등을 고려할 때, 감정가를 기준으로 90% ~ 100% 수준에서 경쟁이 예상됩니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 약 4억 9천만원 ~ 5억 5천만원 사이에서 결정될 것으로 보이며, 최초 입찰가는 감정가의 70% 수준부터 시작될 수 있습니다. 이는 일반적인 예상치이며, 실제 입찰 결과는 입찰 참여자들의 판단에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.