나이스옥션 법원경매 부천 2025타경4553 [1] 경기도 김포시 구래동 6871-12 디원시티 시그니처 지식산업센터 8층856호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이원감정 · 평가일 2025.11.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 구래동 소재 "김포한가람초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 지식산업센터, 오피스텔, 아파트단지 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철역(양촌역)이 소재하며, 대중교통여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물내 8층 856호로서 외벽 : 복합판넬, 강화유리 및 석재붙임 등 마감. 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

공부(집합건축물대장)상 "공장(지식산업센터)"로 되어 있으며, 현황은 "사무실"로 이용중인 것으로 탐문조사 되었음.

설비내역

급배수 및 위생설비, 승강기설비, 소화전설비, 지하주차장시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필지 일단의 대체로 장방형의 토지로서 공장 및 그 지원시설 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 북측으로 노폭 약 22미터 및 약 20미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1 : 도시지역, 준주거지역(2014-11-27) , 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시) , 공공공지(저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) , 가축사육제한구역(모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2019-07-26)(철도과)<철도안전법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(양촌처리분구)<하수도법> 기호2,3,4 : 도시지역, 준주거지역(2014-11-27) , 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) , 가축사육제한구역(모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(양촌처리분구)<하수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 (청소행정과 확인)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 부천지원 2025타경4553 (1)

* 소재지: 경기도 김포시 구래동 6871-12 디원시티 시그니처 지식산업센터 8층 856호 (2020년 준공)

* 용도: 지식산업센터 (현황: 사무실 이용)

* 감정가: 154,000,000원

* 면적:

* 토지: 10.58㎡ (약 35.0평)

* 건물: 39.51㎡ (약 130.6평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화 물건

1.1. 입지조건

* 위치: 김포시 구래동 소재 "김포한가람초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 지식산업센터, 오피스텔, 아파트단지 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

* 교통: 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철 양촌역이 있어 대중교통 이용이 가능합니다.

* 도로: 본건 동측 및 북측으로 각각 노폭 약 22미터 및 20미터의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 좋습니다.

1.2. 건축물정보

* 건물명: 디원시티 시그니처 지식산업센터

* 층수: 지하 3층, 지상 10층 건물 중 8층 856호

* 구조: 철근콘크리트구조

* 용도: 공부상 공장(지식산업센터)이나 현황 사무실로 이용 중입니다.

* 준공일: 2020년 3월 31일 (건축물 사용승인일: 2022년 4월 8일)

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 6월 28일자 국민은행 근저당 (채권최고액 142,800,000원)

* 매각으로 소멸되는 권리: 등기부상 근저당, 임의경매 개시결정 등은 모두 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 인수되는 권리: 지상권 (해당 사항 없음)

* 임차인 현황:

* 임차인: 오

* 보증금: 3,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입/사업자 등록일: 2025년 2월 4일

* 확정일자: 2025년 12월 1일

* 배당요구: 2025년 12월 2일

* 대항력: 없음 (낙찰자가 인수할 보증금 없음)

* 총 인수 보증금: 0원

1.4. 상권분석

* 주변 개발: 김포한강신도시 내 위치하며, 다수의 지식산업센터, 오피스텔, 주거 단지가 밀집하여 상업 및 산업 활동이 활발한 지역입니다.

* 잠재수요: 인근 산업단지 및 배후 주거 단지를 통한 사무실 임대 수요 확보가 가능합니다.

* 교통 접근성: 양촌역 인근으로 대중교통 연계성이 좋으며, 수도권 주요 지역으로의 이동이 비교적 용이합니다.

1.5. 생활정보

* 교육시설: 김포한가람초등학교가 인근에 위치합니다.

* 편의시설: 단지 내 상가 및 주변 상업 지역의 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 채권 매입 및 관리 과정에서 발생할 수 있는 복잡성 및 불확실성이 존재합니다.

* 토지 이용 제한: 본건 토지 일부는 공공공지(저촉), 철도보호지구, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등에 포함되어 향후 건축 및 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

* 현재 이용 용도: 공부상 공장(지식산업센터)이나 현황 사무실로 이용 중이므로, 추후 용도 변경 관련 규제나 행정 절차상의 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

* 임차인의 낮은 월세: 현 임차인의 월세(300,000원)가 시장 시세 대비 현저히 낮아, 공실 발생 시 시장 가격으로 재임대하기 위한 노력이 필요할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

* 본 물건은 김포시 구래동에 위치한 신축 지식산업센터 내 사무실로, 현대적인 건물 시설과 양호한 교통 여건을 갖추고 있습니다.

* 주변에 조성된 산업단지 및 택지 개발 지구를 바탕으로 지속적인 수요가 기대됩니다.

* 다만, 유동화 물건이라는 특수성과 토지 이용 계획상의 여러 제한 사항, 그리고 현재 용도와 공부상 용도의 차이는 주의 깊은 검토가 필요한 부분입니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2020년 건축 준공되어 유지보수 비용 발생 가능성이 낮습니다.

* 입지 개선 가능성: 향후 김포 골드라인(양촌역) 연장 등 교통망 확충 시 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 시장 수요: 주변 산업 및 주거 배후 수요를 바탕으로 사무실 임대 시장에서 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 본건의 예상 입찰가는 인수할 보증금이 없으므로 감정가 154,000,000원에서 시장 상황, 부동산의 잠재적 가치, 그리고 앞서 언급된 리스크 요인 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 최근 유사 지식산업센터 매매 사례 및 임대 수익률을 고려할 때, 본 건의 감정가는 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

* 이러한 점을 감안하여, 예상 입찰가 범위를 감정가의 70% ~ 80% 수준으로 제안하며, 구체적인 금액은 현장 조사 및 면밀한 수익률 분석을 통해 결정하시는 것이 좋습니다.

* 제안 범위: 약 107,800,000원 ~ 123,200,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.