나이스옥션 법원경매 안동 2025타경100561 [1] 경상북도 안동시 용상동 1475 용상제2아파트 6동 5층504호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영남 · 평가일 2025.11.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 안동시 용상동 소재 '용상초등학교' 남서측 인근에 위치하는 용상제2아파트 제6동 제5층 제504호인바, 주변일대는 아파트 및 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 제반차량 접근이 용이하고, 인근에 버스승강장이 소재하며 제반 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층건 중 제5층 제504호로서(사용승인일:1983.03.28) - 외 벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감. - 내 벽 : 벽지도배 및 타일 등 마감. - 바 닥 : 장판지 및 타일 등 마감. - 창 호 : 샷시이중창호의 구조임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급.배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등의 제반 시설이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서, '아파트건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 폭 약 15M, 북서측으로 폭 약 12M 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2023-09-19), 소로3류(폭 8m 미만)(소로3-307호선)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(소로3-308호선)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2023-09-19)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(중로2-22호선)(접합) 가축사육제한구역(2025-07-07)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(안동영호초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(안동영호초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

본건 의뢰목록 및 등기사항전부증명서상 전유면적은 59.40㎡ 이나, 집합건축물대장상 전유부분의 면적은 54㎡, 공유부분의 면적은 5.4㎡인 바, 경매진행 업무에 참고하시기 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상 2)기 타 : 관계인 부재로 발코니 확장여부는 미상인바 경매 참여 등의 경우에 참고바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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* 사건번호: 안동지원 2025타경100561 (1)

* 소재지: 경상북도 안동시 용상동 1475 용상제2아파트 6동 5층504호

* 용도: 아파트

* 감정가: 103,000,000원

* 토지면적: 70.49㎡ (약 21.32평)

* 토지지분: 70.49㎡ (약 21.32평)

* 건물면적: 59.40㎡ (약 17.97평) (의뢰목록상 면적)

* 건물전유면적: 54.00㎡ (약 16.33평) (집합건축물대장상 면적)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOOOO

* 건물구조: 철근콘크리트조 슬래브 지붕 5층 건물 중 5층

* 사용승인일: 1983년 3월 28일

2. 입지조건

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* 위치: 경상북도 안동시 용상동 소재 '용상초등학교' 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위환경: 본건 주변은 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역으로 형성되어 있습니다.

* 교통: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 보통 수준입니다.

* 도로: 본건 북동측으로 폭 약 15m, 북서측으로 폭 약 12m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 안동영호초등학교 상대/절대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

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* 말소기준권리: 2022년 3월 8일 접수된 주식회사엔씨파이낸스대부의 근저당권(65,000,000원)이 말소기준권리이며, 본 경매를 통해 모든 권리가 소멸될 예정입니다.

* 등기사항 요약:

* 소유권 이전: 이재분 (1990.09.07), 김혜정 (2021.03.17, 협의분할에 의한 상속)

* 근저당권: 주식회사엔씨파이낸스대부 (2022.03.08, 65,000,000원, 말소기준)

* 임의경매개시결정: 주식회사엔씨파이낸스대부 (2025.11.10, 49,780,489원)

* 등기부 채권 총액: 65,000,000원

* 임차인 현황: 인수되는 임차 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다 (합계 0원).

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 등은 없는 것으로 확인됩니다.

* 공부와의 차이: 의뢰목록 및 등기사항전부증명서상 전유면적은 59.40㎡이나, 집합건축물대장상 전유부분 면적은 54㎡, 공유부분 면적은 5.4㎡로 확인되어, 실제 면적 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

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* 건물 구조: 본 물건은 철근콘크리트 슬래브지붕 5층 건물 중 5층에 위치하며, 사용승인일로부터 상당 기간 경과하여 건물 노후화가 진행되었을 것으로 예상됩니다. 내외부 마감 상태는 일반적인 아파트 수준입니다.

* 설비: 위생 및 급배수 설비, 도시가스 난방 설비 등이 구비되어 있습니다.

* 주변 상업시설: 본건 인근에 다양한 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

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* 교육시설: 본건 남서측 인근에 용상초등학교가 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

* 편의시설: 인근에 마트, 병원, 은행 등 기본적인 생활 편의시설 접근이 용이한 편입니다.

* 아파트 단지 정보: 용상2주공아파트는 총 8개동 307세대로 구성되어 있으며, 1983년에 사용승인되었습니다. 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등의 부대시설이 있습니다.

* 주차: 단지 내 총 150대 주차가 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

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* 건물 노후화: 1983년 사용승인된 아파트로, 장기적인 유지보수 및 보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 공부 면적 불일치: 등기부상 면적(59.40㎡)과 건축물대장상 전유면적(54㎡) 간의 차이가 존재하므로, 매수 전 반드시 현장 확인 및 면밀한 검토가 필요합니다.

* 임대차 관계 미상: 임대관계가 불분명하여 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. 다만, 현재 인수되는 임차 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다.

* 발코니 확장 여부 미상: 발코니 확장 여부가 불분명하여 실제 내부 면적 및 활용도에 영향을 줄 수 있으며, 이 부분 역시 현장 확인이 필요합니다.

* 보호구역 지정: 안동영호초등학교 절대/상대 보호구역에 해당하여, 향후 건물 이용이나 증축 등 건축 행위에 대한 제한이 있을 수 있습니다.

* 지역 환경 이슈: 안동시 일부 지역에서 폐플라스틱 재생 공장 설립 관련 환경 및 건강 문제에 대한 주민 반발이 제기된 바 있으며, 폐기물 처리 시설(맑은누리파크)의 화재로 인한 쓰레기 처리 문제가 발생하기도 했습니다. 본건 소재지와 직접적인 인접성은 낮으나, 지역 환경 전반에 대한 고려가 필요합니다.

7. 종합 의견

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본 물건은 안동시 용상동의 아파트로서, 초등학교와 인접하여 교육 환경이 양호하며 기본적인 생활 편의시설 접근성 또한 무난한 편입니다. 권리상 특별히 인수할 부담은 없으나, 건물 노후화, 공부 면적 불일치, 임대차 관계 미상 등 명확히 확인해야 할 사항들이 존재합니다. 이러한 잠재적 리스크 요인들을 충분히 인지하고 현장 조사를 철저히 수행한다면, 실거주 또는 시세 차익을 목표로 하는 투자자에게 매력적인 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

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* 실거주 매력: 용상초등학교 인근에 위치하여 자녀를 둔 가정의 실거주지로 적합합니다.

* 경매 시세차익 가능성: 감정가(103,000,000원) 대비, 제공된 최근 매매 사례(38.88㎡ 기준 4,200만~5,900만원)와 본건의 전유면적 54㎡를 고려할 때, 면적 차이를 감안한 시세 상승 여력이 있습니다.

* 안정적인 주거 환경: 아파트 단지로 형성된 주거 밀집 지역으로, 비교적 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

9. 예상 입찰가

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제공된 최근 매매 사례(38.88㎡ 기준, 4,200만원 ~ 5,900만원)를 본건의 전유면적 54㎡에 대해 면적 비율(54㎡ / 38.88㎡ ≈ 1.39배)을 적용하여 환산 추정하면, 약 5,838만원 ~ 8,201만원의 범위가 됩니다. 그러나 이는 단위 면적당 가격이 동일하다는 가정 하에 산출된 것으로, 실제 시장 가치는 단지 내 다른 면적대의 거래 사례 및 감정가를 종합적으로 고려하여 판단해야 합니다.

본건의 감정가 103,000,000원과 최근 거래 사례를 종합적으로 분석하였을 때, 본건의 적정 시세는 약 90,000,000원에서 100,000,000원 수준으로 예상됩니다. 따라서, 공격적인 입찰보다는 신중한 접근을 통해 감정가의 90% ~ 95% 수준, 즉 90,000,000원에서 98,000,000원 사이의 입찰가를 제안합니다. 최적 입찰가는 현장 답사를 통한 추가적인 시장 조사 및 권리 관계 확인 후 최종 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.