나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513831 [1] 인천광역시 서구 검암동 526-4 천우웨스턴빌 102동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: HR · 평가일 2025.11.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 "간재울중학교"북동측에 위치하며, 주변은 다세대주 택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 검바위역(인천2호선)이 소재하는바, 대중교통여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 기타지붕 4층 건물내 3층 제301호로서, (사용승인일 2009.04.03) 외벽: 치장돌붙임 및 일부 몰탈위 페인팅 마감 등 내벽: 벽지 및 타일붙임 마감 등 창호: 샷시 창호 등으로 조사됨.

이용상태

집합건축물대장상 "다세대주택"으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비,난방 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고 평탄한 가장형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 소로의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역 , 지구단위계획구역(검암2구획정리) , 도로(접합), 가축사육제한구역(202 5-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문 의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역(과밀억제권역)<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역,토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득 에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경513831 (1)

소재지: 인천광역시 서구 검암동 526-4 천우웨스턴빌 102동 3층301호

용도: 다세대주택

감정가: 229,000,000원

토지면적: 54.83㎡ (약 16.6평)

토지지분: 54.83㎡ (약 16.6평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 73.79㎡ (약 22.3평)

건물지분: 73.79㎡ (약 22.3평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 "간재울중학교" 북동측에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 검바위역(인천2호선)이 소재하여 대중교통 여건은 보통입니다. 또한, 간재울중학교가 북동측 인근에 위치하고 있어 교육 환경 접근성이 양호합니다. 주변에는 검암도서관이 위치하여 문화생활을 즐길 수 있습니다.

1.2. 권리분석

본건에는 현재 여러 임차인이 거주 중입니다.

* 임차인 PANELISEI: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-07-16, 대항력 있음.

* 임차인 PANELLA: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-07-15, 대항력 있음.

* 임차인 PANFILIPP: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-07-16, 대항력 있음.

* 임차인 PANPYOTR: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-07-15, 대항력 있음.

* 임차인 주택도시보증공사(이창현): 보증금 204,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-05-16, 확정일자 2022-04-06, 배당신고일자 2024-05-29, 대항력 없음.

총 인수 보증금은 0원입니다.

등기부상으로는 을구 11번 순위의 주택임차권(이창현, 204,000,000원)이 말소 예정인 것으로 기재되어 있습니다. 이는 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되었기 때문으로 파악됩니다. 그러나, 대항력이 있는 임차인 PANELISEI, PANELLA, PANFILIPP, PANPYOTR은 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있으므로 인수 여부 및 보증금 반환 관련하여 세심한 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

최근 주변 지역의 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 2026년 1월에 거래된 72.87㎡ 면적의 건물이 18,300만원(약 251.1만원/㎡)에 거래되었습니다 [cite:json]. 또한, 62.67㎡ 면적의 건물은 17,900만원(약 285.6만원/㎡)에 거래되었습니다 [cite:json]. 30.72㎡ 면적의 건물은 9,300만원(약 302.7만원/㎡)에 거래된 사례도 있습니다 [cite:json].

본건의 건물면적은 73.79㎡이며, 이를 유사 면적 거래 사례(72.87㎡, 18,300만원)에 적용할 경우 시세는 약 18,500만원 내외로 추정됩니다. 2024년 5월 29일자 감정가(22,900만원)는 최근 실거래가 대비 다소 높게 형성되어 있습니다. 이는 감정 시점의 시장 상황이나 평가 기준의 차이일 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 인천2호선 검바위역 및 다수의 버스 노선이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 접근성도 양호합니다.

* 교육: 간재울중학교가 인근에 위치하여 자녀 교육에 유리합니다.

* 편의시설: 인근에 편의점, 식당 등이 있으며, 검암도서관이 위치합니다 [cite:1, cite:9].

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 외국인 등의 주택 용도 취득에 한해 허가를 받아야 할 수 있습니다. (2025. 8. 26.~2026. 8. 25.).

* 대항력 있는 임차인: 보증금 및 차임이 0원으로 신고된 4명의 임차인이 대항력을 가지고 있어, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 이들의 실제 거주 관계 및 권리 관계에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG) 관련 인수 조건 변경 사항이 있어, HUG와의 협의 또는 관련 절차 진행 시 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 감정가 대비 높은 부채: HUG 채권액(204,000,000원)이 감정가(229,000,000원)에 근접하며, 낙찰가의 상당 부분이 채권 변제에 사용될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천 서구 검암동에 위치한 다세대주택으로, 지하철역 및 학교 등 기본적인 생활 인프라가 갖추어진 지역에 소재합니다. 최근 실거래가 대비 감정가가 높게 책정된 점은 시세 차익을 고려할 때 긍정적 요인이 될 수 있습니다. 그러나 4명의 대항력 있는 임차인이 보증금 0원으로 거주 중이라는 점은 명도 관련 잠재적 리스크가 매우 높음을 시사합니다. 또한 토지거래허가구역 지정 및 HUG 인수조건 변경 사항도 추가적인 확인이 필요한 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 지하철(인천2호선 검바위역) 및 간재울중학교 인접으로 인한 양호한 입지 조건.

* 최근 실거래가와 비교 시 감정가가 높아, 시세보다 저렴하게 취득할 경우 수익 기대 가능성.

* 다세대주택으로서 향후 시세 상승 가능성.

1.8. 예상 입찰가

본건의 건물 면적(73.79㎡)과 유사한 최근 거래 사례(72.87㎡, 18,300만원) 및 다른 거래 사례들의 시세 분석 결과, 본건의 적정 시세는 약 18,500만원에서 21,000만원 범위로 추정됩니다. 감정가는 22,900만원입니다.

그러나 4명의 대항력 있는 임차인이 보증금 0원으로 거주 중이라는 점은 명도에 대한 높은 불확실성을 내포하고 있으며, 이는 입찰가 산정에 있어 가장 중요한 고려 사항입니다. 또한 토지거래허가구역 지정, HUG 인수조건 변경 등 추가 확인이 필요한 리스크 요인들을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 180,000,000원 ~ 200,000,000원 범위로 제안합니다. 해당 범위 내에서 실제 명도 가능성, 예상되는 명도 비용, 그리고 향후 시장 전망 등을 면밀히 검토하여 최종 입찰가를 결정하시는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.