나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9474 [1] 대구광역시 동구 신천동 630 신천주공2아파트 206동 14층1405호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 보람 · 평가일 2025.11.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 동구 신천동 소재 "신천교사거리"남측 인근에 위치하며 주위는 신천주변 아파트지대로서 아파트단지,단독주택,각종 근린생활시설이 혼재한 지역임.

교통상황

본건까지 제차량 출입용이하며 인근에 간선도로변 버스승강장 및 대구지하철 1호선 "신천역" 등이 소재하는바 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 지상20층 건물중 14층 1405호로서 외벽:몰탈위페인팅등 마감 내벽:벽지 및 타일 등 마감 바닥:내장바닥재 및 타일 등 마감 창호:샷시 2중창임.

이용상태

아파트 단위세대로 이용중임.

설비내역

급배수설비,난방설비,냉방설비,소화전설비,화재탐지및 경보설비,승강기설비등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형에 가까운 토지로서 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 왕복 2차선,동측으로 폭약 10미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

신천동 630 :근린상업지역, 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 시가지경관지구(중심), 대로2류(폭 30m~35m)(저촉), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 주거환경개선지구<도시저소득주민의주거환경개선을위한임시조치법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 본건의 내부확인은 이해관계인 부재 및 페문등으로 인하여 구체적 내부구조 및 수리 여부를 확인할수 없어 현장조사시 외부에서 투시 가능한 전경 및 인근주민 탐문등에 의거 동 유형 단위세대의 표준적 내부구조,사용자재등을 기준으로 평 가하였는바 경매지행시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 대구지방법원 2025타경9474 (1) 사건으로, 대구광역시 동구 신천동 630번지 신천주공2아파트 206동 14층 1405호에 소재한 아파트입니다. 감정평가액은 1억 5,600만원이며, 토지 면적은 24.80㎡(약 7.50평), 건물 면적은 49.84㎡(약 15.08평)입니다. 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산 임의경매 물건이며, 채권자는 한OOOOOOO입니다.

건축물 상세 정보는 다음과 같습니다.

* 아파트명: 신천2주공아파트

* 동/호수: 206동 14층 1405호

* 사용승인일: 1998년 9월 8일

* 건축 구조: 철근콘크리트구조

* 총 층수: 20층 (본건은 14층)

* 전용 면적: 49.84㎡ (약 15.08평)

단지 정보로는 총 609세대가 거주하며, 최고 20층 높이의 아파트입니다. 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거 보관소 등이 마련되어 있습니다. 총 주차대수는 77대입니다.

2. 입지조건

본건은 대구광역시 동구 신천동에 위치하며 "신천교사거리" 남측 인근 지역입니다. 주위는 아파트 단지와 단독주택, 각종 근린생활시설이 혼재된 주거 및 상업 복합 지역입니다.

교통 환경으로는 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스 승강장이 있고 대구지하철 1호선 "신천역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 도로 상태는 서측으로 왕복 2차선, 동측으로 폭 약 10미터의 포장도로와 접해 있습니다.

토지 이용 계획상으로는 근린상업지역, 제3종일반주거지역, 시가지경관지구, 대로2류, 소로3류, 중로2류 등의 도시계획시설에 저촉 및 접합되어 있으며, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 주거환경개선지구 등에 포함됩니다.

3. 권리분석

임차인 현황으로는 권윤정(권 ) 씨가 있으나, 보증금 및 차임이 0원이며 대항력은 없는 것으로 파악되었습니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없습니다.

등기부 요약상 말소기준권리는 2023년 5월 12일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권(을3)입니다. 이는 매각으로 인해 모든 등기부상의 권리가 소멸될 것으로 예상되는 안전한 권리 관계를 나타냅니다. 총 등기부채권액은 160,373,145원이며, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

4. 상권분석

최근 아파트 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 동일 면적인 49.84㎡(약 15평)의 경우 2026년 7월 1일 8층이 1억 5,300만원에, 2026년 4월 29일 4층이 1억 5,800만원에 각각 거래되었습니다. 감정가 1억 5,600만원은 이러한 최근 시세와 유사한 수준으로 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

본건이 속한 신천2주공아파트 단지는 다양한 근린생활시설과 인접해 있어 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거 보관소 등 주민을 위한 부대시설이 갖추어져 있습니다.

대중교통 이용도 편리하며, 대구지하철 1호선 신천역을 도보로 이용할 수 있고 다수의 버스 노선이 운행 중입니다.

6. 잠재적 리스크

본 아파트는 1998년 9월 준공되어 약 28년이 경과한 건물로, 향후 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성이 있습니다. 또한, 경매 진행 과정에서 이해관계인 부재 등으로 인해 정확한 내부 상태 및 수리 여부를 확인하기 어려웠으며, 평가 시 표준적인 내부 구조 및 자재를 기준으로 하였습니다. 따라서 입찰 전 현장 방문을 통해 정확한 상태를 확인하는 것이 중요합니다.

지도 검색 결과, 본건 인근에 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 특별히 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구 동구 신천동의 신천주공2아파트 206동 14층 1405호로, 지하철 1호선 신천역을 이용할 수 있는 역세권 아파트입니다. 주변은 아파트와 상업시설이 혼재된 주거 지역으로 생활 편의성이 우수하며, 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없어 권리 관계가 명확합니다. 감정가는 1억 5,600만원으로 최근 실거래가와 유사한 수준입니다. 다만, 건물 노후도 및 내부 상태 미확인 등은 잠재적 리스크로 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 대구지하철 1호선 신천역과의 접근성이 우수하여 출퇴근 및 이동이 편리합니다.

* 안정적인 시세: 감정가 및 최근 실거래가격을 고려할 때, 현재 시세에서 크게 벗어나지 않아 투자 안정성을 기대할 수 있습니다.

* 명확한 권리 관계: 임차인 관련 인수 부담이 없고 등기부상의 권리가 모두 소멸 예정이어서 안전하게 접근할 수 있습니다.

* 생활 편의성: 주변에 다양한 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 1억 5,600만원

최근 49.84㎡ 실거래가: 1억 5,300만원 ~ 1억 5,800만원 (2026년 7월, 4월)

인수 보증금: 0원

본 건은 건물 내부 상태를 직접 확인하기 어려운 점과 향후 시장 변동 가능성을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 신중하게 접근하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위: 1억 4,800만원 ~ 1억 5,600만원 선에서 입찰가를 고려해 보시기를 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.